Динамика средних арендных ставок в Москве в 2007 году

$/кв.м./год

Источник: Praedium, 2008 г.

В 1 полугодии 2008 года процесс роста арендных ставок продолжался. Арендные ставки в торговых центрах, достигли своего максимума в третьем квартале 2008 года. С начала сентября операторы начали настаивать на снижении стоимости аренды. Арендные ставки по торговым площадям в столице и крупных городах-миллионниках начали снижаться в 4 квартале 2008 года, но до конца 2008-го это заметно не отразилось на реально заключенных сделках. Тенденция арендных ставок по торговым площадям в 1 полугодии 2009 года имела выраженную понизительную динамику, особенно в 1 квартале 2009 года.

За первые три месяца 2009 года арендные ставки в торговых центрах Москвы в среднем снизились на 10-15% и продолжали сохранять небольшой потенциала для дальнейшей коррекции. Наибольшая ротация и коррекция арендных ставок произошла в торговых центрах с неэффективным управлением (плохая навигация, отсутствие рекламы, неграмотное функциональное зонирование, неудачный состав арендаторов и пр.). Торговые центры с хорошим месторасположением и грамотным управлением пострадали меньше всего. Более того, в некоторых из них ставки даже были увеличены. В отдельных торговых центрах якорные арендаторы могли рассчитывать на 50 процентную скидку. 

Аналитики прогнозировали, что дальнейшее снижение затронет в основном арендные ставки для неякорных арендаторов, владельцы торговых площадей готовы идти на 30-40 процентные дисконты, но одинакового уровня с якорными арендаторами они не достигнут. Тем не менее, максимальные ставки в течение 2 квартала 2009 года снизились еще на 20% до $3 000 за 1 кв. м в год

Эксперты компаний "Неокон" и Panorama Estate в своем отраслевом аналитическом отчете указывают, что в конце второго квартала ставки для якорных арендаторов в Москве составляли 70-360 долл за кв м /где нижняя граница уже близка к уровню эксплуатационных расходов/, для неякорнях - 300-4300 долл за кв м в год без НДС и эксплуатационных расходов, приводят данные аналитики компаний. По оценке аналитиков, по отдельным объектам ставки для якорных арендаторов упали ниже уровня начала 2003 г и близки к эксплуатационным расходам. К концу 2 квартала 2009 года в торговых центрах Москвы среднемесячная арендная плата за квадратный метр составила от $140 до $180 (данные Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko).

Ставки для большинства типов арендаторов в Москве после значительной коррекции в I кв. 2009 года сохранились на прежнем уровне во II кв. 2009 года.

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах Санкт-Петербурга, по данным GVA Sawyer SPb, с начала этого года снизилась в среднем на 7–10%. В Maris Properties называют иные цифры – падение составило 30–50%. В некоторых объектах ставки упали дифференцированно – от 5% до 50%. Ставки аренды для якорных и мини-якорных арендаторов в Санкт-Петербурге снижались в большинстве ТЦ. После снижения в I кв. 2009 года максимальные ставки для арендаторов в торговых галереях остались на уровне $1,8 тыс. за 1 кв. м в год во II кв. 2009 года. Но их дальнейший существенный пересмотр не прогнозируется. Все, кто вел переговоры, либо уже договорились о дисконте на какой-то период, либо покидают помещения. Ранее основной коридор ставок аренды в торговых центрах находился в пределах $45–150, теперь он сместился до $25–80 за кв. м. Но есть и исключения как в большую, так и в меньшую сторону.

Арендные ставки в торговых центрах дифференцируются в зависимости от объема занимаемых площадей и товарной группы, с которой работает арендатор.

Таблица № 9

Эксперты отмечают, что в 1 полугодии 2009 года все чаще начали использоваться смешанные модели начисления арендных ставок, которые рассчитываются либо как процент от оборота, либо используется фиксированная арендная ставка плюс процент от оборота. Арендная ставка в форме процента с оборота получила распространение в новых договорах аренды; тем не менее, она используется в основном международными ритейлерами.

Таблица № 10