Региональный рынок ТРЦ. Тенденции и перспективы развития.

Аналитики уверены, что если в ближайшие 2-3 года будут введены все заявленные проекты торговых центров, рынок будет перекроен полностью. Компания "Торговый квартал" в 2008 году представила рейтинг инвестиционной привлекательности городов для девелоперов, работающих в сфере торгово-развлекательной недвижимости.

Аналитики "Торгового квартала" отметили, что стратегии, согласно которым девелоперы "двигались" в города, уже не работают. Раньше в первую очередь рассматривались города-миллионники, т.к. считалось, что высокая конкурентоспособность жителей создает высокий уровень жизни и именно это обеспечивает приличные обороты торговли. Как подтвердил главный исполнительный директор компании Finstar Properties Сергей Храмов, "что касается городов-миллионников, то, действительно, рынок торговых центров в них близок к насыщению, однако, риск повышенной конкуренции между торгово-развлекательными комплексами /ТРК/, нивелируется как большим количеством жителей, так и относительно высокими доходами жителей".

Теперь, как считают эксперты "Торгового квартала", в поле зрения девелоперов попали города с населением менее 500 тыс жителей. С.Храмов также подтвердил, что именно города третьего эшелона /100–500 тыс жителей/, сейчас выходят на первый план у девелоперов. В этих городах практически отсутствует конкуренция /в основном проекты находятся на стадии рассмотрения/, а доходы жителей в городах, где экономика базируется на сырьевом секторе, выше, чем в городах-миллионниках. Директор департамента исследований компании "Торговый квартал" Евгений Ковров отмечает, что показатели по обороту розничной торговли и общественного питания уже недостаточны, чтобы оценить уровень жизни населения города. На первый план выходят такие критерии, как текущая обеспеченность торговыми площадями плюс перспективы обеспеченности города подобными торговыми площадками с развлекательной составляющей.

Исследование проводилось по 50 городам Российской Федерации. При определении приоритетных городов для будущего строительства торгово-развлекательных центров аналитики учитывали инвестиционную активность, данные количества торговых площадей и среднедушевые доходы.

По мнению аналитиков компании, до 2010 г самыми привлекательными будут Казань, Челябинск, Пермь, Ижевск, Владивосток, Ярославль, Кемерово, Иркутск, Новокузнецк, Магнитогорск, Ставрополь, нижний Тагил, Сочи, Белгород, Калуга.

В зоне умеренного риска окажутся города: Нижний Новгород, Омск, Уфа, Красноярск, Тольятти, Барнаул, Оренбург, Тула и некоторые другие.

Городами, которые не интересны для девелоперов, рассматривающих проекты строительства, аналитики назвали Екатеринбург, Новосибирск, Самару, Волгоград, Воронеж, Саратов, Краснодар и некоторые другие.

Почему для девелоперов, только рассматривающих будущую реализацию проектов, непривлекательны Екатеринбург, Краснодар и Саратов – понятно. Слишком много заявленных и уже строящихся объектов, строить еще ТРЦ нет никакого смысла.

Привлекательность Казани с довольно высоким уровнем обеспеченности торговыми площадями эксперты объясняют тем, что на ближайшие 2-3 года в этом городе нет ни одного заявленного проекта по строительству ТРЦ.

В Перми ситуация более интересная. Общая площадь 37 действующих торговых центров 477,12 тыс. кв. м. Общая площадь качественных площадей ТРЦ (с площадью от 10 тыс. кв. м) составляет 382,84 тыс. кв. м. На 11 торговых центров общей площадью 109,58 тыс. кв. м, которые будут построены, придутся качественные торговые центры, общая площадь которых составит 77,5 тыс. кв. м. Кроме того, планируется построить еще 12 ТЦ общей площадью 539 тыс. кв. м. Такие образом, объем этого сегмента недвижимости подойдет к 1 млн. кв.м. – для города это немало. По определению экспертов, "пул площадей торговых центров уже сложился, но всего лишь некоторые ТРЦ обладают качественными площадями, т.е. такими, которые предоставляют не только услуги, но и имеют развлекательную составляющую". Если учитывать, что зарплата у населения пермского края растет ежегодно почти на 25 процентов, то вместе с этим возрастает и потребность в развлекательной составляющей. Аналогичная ситуация и в Воронеже.

В отношение Ростова-на-Дону в "Торговом квартале" нет однозначного ответа. С одной стороны, аналитики оценивают его как город очень высоких рисков. На сегодняшний день город обладает 19 действующими торговыми центрами общей площадью 504,67 тыс. кв. м, в том числе 480,87 тыс. кв. м качественных площадей; 14 строящихся центров общей площадью 636,17 тыс. кв. м. и 17 ТРЦ планируется ввести /общая площадь - 806 тыс кв м/. С другой стороны, аналитики указывают на возможность возведения новых торговых площадок. "Казалось бы, - отмечают эксперты, город должен быть закрыт для девелоперов, но по настоящему все качественные площади приходятся на 2 торговых центра – ТРЦ "Мегацентр Горизонт" и ТЦ "Золотой Вавилон".

Что касается доходности объектов торговой недвижимости в секторе ТРЦ, то эксперты не прогнозирует какого-либо заметного снижения или увеличения прибыли от сдачи в аренду помещений. В среднем показатель внутренней нормы рентабельности по проектам составляет 25 – 30 процентов, без учета финансового рычага. А увеличение стоимости заемных денег и рост стоимости строительно-монтажных работ компенсируется ростом арендных ставок при вводе качественных торговых площадей, который в целом по рынку прогнозируется на уровне 15-20 процентов в год.

В "Торговом квартале" отметили еще одну тенденцию, которая может повлиять на развитие рынка торговой недвижимости. Она связанна с изменением структуры арендаторов. По словам вице-президента и коммерческого директора компании "Торговый Квартал" Эльзы Розенталь, сегодня реалии российского рынка таковы, что девелоперам "приходится" работать с довольно-таки ограниченным набором торговых операторов, представленных на рынке. В результате во многих ТЦ, как в Москве, так и в регионах, имеется почти идентичный набор арендаторов. Такая ситуация заставляет девелоперов вести настоящую борьбу за арендаторов, которых они хотят видеть в своих ТЦ.

Девелоперы по-прежнему активно привлекают в качестве якорей продуктовые супермаркеты и магазины бытовой техники и электроники. Данные ритейлеры активно развиваются и охотно "садятся" в новые ТЦ. То, что все чаще среди крупнейших арендаторов появляются сети DIY /Do it yourself – "сделай сам" - формат магазинов, занимающихся продажей товаров для дома, ремонта и строительства, например, IKEA/, вполне объяснимо, рынок активно растет, примерно на 20-30 процентов в год, а в связи с увеличением темпов строительства жилья покупатели DIY становятся дополнительной целевой группой. Дополнительный поток покупателей, который может обеспечить магазин DIY, может составлять 5-7 тыс. человек в будни, и 10-12 тыс. человек в выходные.

Изменения, которые, по прогнозам экспертов, могут в ближайшем будущем стать совершенно новым трендом на рынке торговой недвижимости - это явные подвижки в сторону пересмотра роли якорных арендаторов в пользу одежных брендов. Причиной этого является то, что операторы модной одежды, наряду с привычными якорями, генерируют существенные потоки посетителей. Когда все уже купили стиральные машины и телевизоры, "эстафетная палочка" переходит в руки fashion-операторов - потребитель устремляется туда. Кроме того, на региональный рынок выходит все большее количество новых торговых марок и брендов одежды и обуви, ранее незнакомых покупателю и, соответственно, у собственников ТЦ появляется возможность увеличить доходность объекта, увеличив площади под сдачу в аренду магазинам одежды и обуви.

Среди основных тенденций, которые отмечают аналитики, однообразное насыщение ТЦ и магазинов (однообразие торговых марок) и связанные с этим усталость потребителя и проблемы с привлечением арендаторов на начальном этапе. Эта тенденция существует не первый год, и в лучшую сторону ситуация не меняется.

Так, например, как правило, регионах представлено 330−350 отечественных и импортных марок одежды. По международным стандартам этого мало для потребителя. Например, во Франции их больше тысячи. В отсутствие новых операторов и новых марок каждый очередной магазин или торговый комплекс по набору арендаторов, а следовательно, по ассортименту, очень похож на предыдущий. Именно по этой причине у большинства управляющих компаний возникают проблемы с раскруткой комплексов и привлечением покупателей.

Рисунок 2