Расчет (обоснование) функционального износа

Функциональный (моральный) износ − это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Моральный износ обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или не превышает величину прибавляемой полезности и /или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Расчет функционального износа может производиться:

- путем анализа затрат на устранение функционального износа;

- методом капитализации потерь чистого операционного дохода, вызванных наличием неустранимого функционального износа.

Порядок расчета устранимого функционального износа путем анализа затрат на устранение должен быть обоснован и согласован с преподавателем в зависимости от конкретной ситуации.

Результаты расчета устранимого функционального износа могут быть представлены в форме таблицы 9.9.

Таблица 9.9

Примечание. Состав показателей и порядок расчета определяются по согласованию с преподавателем в зависимости от конкретной ситуации.

Порядок расчета неустранимого функционального износа методом капитализации потерь чистого операционного дохода аналогичен изложенному выше в главе 8 Учебного пособия.

Состав показателей должен быть обоснован. Требования к порядку проведения оценки неустранимого функционального износа доходным подходом аналогичны изложенным выше в главе 8 Учебного пособия.

Результаты расчета неустранимого функционального износа могут быть представлены в форме таблицы 9.10.

Таблица 9.10

Примечание. Состав показателей и порядок расчета определяются по согласованию с преподавателем в зависимости от конкретной ситуации.

Отсутствие функционального износа объекта оценки должно быть обосновано в Отчете об оценке.

Расчет (обоснование) экономического внешнего износа

Экономический (внешний) износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних факторов: изменения положения по отношению к основным транспортным магистралям, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых, законодательных и других условий внешнего характера, в том числе политической и экономической нестабильности. Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Внешний износ может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики. Как правило, экономический износ является неустранимым.

Расчет экономического износа может производиться:

- методом сравнения продаж путем сравнения цен сходных объектов, подверженных и не подверженных негативному внешнему влиянию;

- методом капитализации потерь чистого операционного дохода, вызванных наличием экономического износа;

- как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Порядок расчета экономического износа методом сравнения продаж аналогичен изложенному выше в гл. 7 учебного пособия.

Состав показателей должен быть обоснован. Требования к порядку проведения оценки экономического износа методом сравнения продаж аналогичны изложенным выше в гл. 7 учебного пособия.

Результаты расчета экономического износа методом сравнения продаж могут быть представлены в форме табл. 9.11.

Таблица 9.11

Примечание. Состав показателей и порядок расчета определяются по согласованию с Преподавателем в зависимости от конкретной ситуации.

Порядок расчета экономического износа методом капитализации потерь чистого операционного дохода аналогичен изложенному в гл. 8 учебного пособия.

Состав показателей должен быть обоснован. Требования к порядку проведения оценки экономического износа доходным подходом аналогичны изложенным в гл. 8 Учебного пособия.

Результаты расчета экономического износа методом капитализации потерь чистого операционного дохода могут быть представлены в форме табл. 9.12.

Таблица 9.12

Примечание. Состав показателей и порядок расчета определяются по согласованию с Преподавателем в зависимости от конкретной ситуации.

При оценке объектов, расположенных в депрессивных районах с неразвитым рынком недвижимости, строительство в которых является экономически не выгодным, расчетное значение определенного выше показателя прибыли инвестора будет иметь отрицательное значение. В этом случае экономический износ целесообразно определять как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов недвижимости. Расчет производится аналогично расчету прибыли инвестора (см. п.9.4 Учебного пособия).

Отсутствие экономического износа объекта оценки должно быть обосновано в Отчете об оценке.

Расчет совокупного накопленного износа

Совокупный накопленный износ объекта оценки в общем случае определяется путём алгебраического суммирования всех трёх видов износа (физического, функционального, экономического), выраженных в абсолютных показателях (рублях).

Базовая формула расчета совокупного накопленного износа для случаев определения всех видов износа в абсолютных показателях (рублях) имеет вид:

И = И_ФИЗ + И_ФУНКЦ + И_ЭК,

где

И_ФИЗ − физический износ объектов капитального строительства, руб.;

И_ФУНКЦ − функциональный износ объектов капитального строительства, руб.;

И_ЭК − экономический износ объектов капитального строительства, руб.

Физический износ зданий в рублевых показателях может определяться по формуле:

И_ФИЗ = (ПСВ(З) + П_И) × И_ФИЗ/%,

где

И_ФИЗ − физический износ объектов капитального строительства, руб.;

ПСВ(З) − затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, руб.;

П_И – прибыль инвестора (предпринимателя), руб.;

И_ФИЗ/% − физический износ объектов капитального строительства, %.

Расчет совокупного накопленного износа оцениваемого объекта недвижимости приводится в форме таблицы 9.13.

Таблица 9.13