Расчет компенсации за низкую ликвидность

⇐ ПредыдущаяСтр 11 из 23Следующая ⇒

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение
1	Безрисковая ставка БС	%	6,7%
2	Период экспозиции n	месяцев	6
3	Итого, компенсация за низкую ликвидность (округленно)	%	3,4%

Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ)различна по разным видам инвестиций. По некоторым инвестиционный менеджмент минимален (например, управление вкладами «до востребования» в банке), а по инвестициям в недвижимость – существенен. Эта надбавка может включать в себя риски при оценке и выборе вариантов финансирования, принятии решений об удержании или продаже актива и т.д.

Компенсация за инвестиционный менеджмент может быть определена экспертно-аналитическим путем на основании шкалы, приведенной в табл. 8.7.

Таблица 8.7

Шкала определения величины компенсации
за инвестиционный менеджмент (ИМ) в зависимости от типа объекта

Степень специализированности Надбавка на инвестиционный менеджмент Тип объекта

Низкая 0 − 1,5 Квартиры, офисы, склады, гаражи

Средняя 1,5 – 3,5 Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство

Высокая 3,5 – 5,0 Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты

Принятая величина компенсации за инвестиционный менеджмент должна быть обоснована.

Норма возврата капитала (НВ) может быть рассчитана по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Использование иных методов расчета нормы возврата (в т.ч. метод Инвуда, метод Хоскальда) должны быть обоснованы.

Расчет нормы возврата (%/год) методом Ринга производится по формуле:

где

Т_ОСТ – оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта недвижимости, лет.

Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта недвижимости (Т_ОСТ, лет) может быть рассчитан по формуле:

Т_ОСТ=Т_{ПОЛН/ЭФФ}–Т_ЭФФ,

где

Т_{ПОЛН/ЭФФ} – типичный полный эффективный срок службы объекта, лет;

Т_ЭФФ – эффективный возраст объекта оценки, лет.

Типичный полный эффективный срок службы объекта (Т_{ПОЛН/ЭФФ}) может быть определен по формуле:

где

Т_{ПОЛН/ФИЗ} – типичный полный физический срок жизни объекта, лет;

70% − уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации;

100% − уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование.

Типичный полный физический срок жизни объекта (Т_{ПОЛН/ФИЗ}) может быть определен по данным[34] таблицы 8.8.

Таблица 8.8

Классификация общественных зданий
в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Конструкция зданий	Срок службы, лет
1	2	3
I	Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами	175
II	Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам	150
III	Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	125
IV	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные	100
V	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные	80
VI	Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами	50
VII	Здания деревянные, каркасные и щитовые	25
VIII	Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.)	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций	10

Эффективный возраст объекта оценки (Т_ЭФФ, лет) может быть определен по формуле:

где

Т_{ПОЛН/ЭФФ} – типичный полный эффективный срок службы объекта, лет;

И_ФИЗ – физический износ объекта оценки, определенный при оценке объекта оценки затратным подходом, %;

70% − уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации.

Расчет нормы возврата должен быть представлен в виде таблицы 8.9.

Таблица 8.9

Расчет нормы возврата

№ п/п	Показатель	Единица измерения	Значение
1	2	3	4
1	Типичный полный физический срок службы объекта (Т_{ПОЛН/ФИЗ})	лет	150
	Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование	%	100%
2	Типичный полный эффективный срок службы объекта (Т_{ПОЛН/ЭФФ})	лет	105
	Уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации	%	70%
3	Накопленный физический износ объекта оценки	%	20%
4	Эффективный возраст объекта оценки (Т_ЭФФ)	лет	30
5	Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта (Т_ОСТ)	лет	75
6	Норма возврата (НВ)	%	1,3%

Результаты определения коэффициента капитализации методом кумулятивного построения должны быть представлены в виде табл. 8.10.

Таблица 8.10

Расчет ставки капитализации
методом кумулятивного построения

№ п/п Наименование рисков Значение

1 Безрисковая ставка (БС) 6,7%

2 Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) 1,5%

3 Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) 3,4%

4 Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) 1,5%

5 Итого, норма дохода: 13,1%

6 Норма возврата (НВ) 1,3%

7 Итого, ставка капитализации для улучшений (R): 14,4%

8.4. Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации производится по формуле:

,

где

ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, руб./год;

К − коэффициент (ставка) капитализации, %.

Результаты итогового расчета рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации должны быть представлены в виде таблицы 8.11.

Таблица 8.11

Итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки
методом прямой капитализации

№ п/п Показатель Единица измерения Значение

1 2 3 4

1 Чистый операционный доход руб./год 1 647 580

2 Ставка капитализации % 14,4%

3 ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (округленно) руб. 11 442 000

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная доходным подходом, приводится в конце главы следующим образом:

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое
3-этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на Земельном участке, площадь 450,70 м² Земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 16 сентября 2005 г. составляет (округленно):

11 442 000

(Одиннадцать миллионов четыреста сорок две тысячи) рублей,

без учета НДС

⇐ Предыдущая 6 7 8 9 101112 13 14 15 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2018-05-10; просмотров: 259.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...