Объекты недвижимости административно-офисного назначения

Класс А.Помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 м² офисных помещений. Внутренняя отделка − по индивидуальному заказу арендатора.

Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.

Класс В.Помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. Это, как правило, офисы класса А после 5−7 лет эксплуатации.

Класс В − это также офисные помещения в новых офисных зданиях, но по каким-либо параметрам качества или расположения уступающие классу А (не претендующие на звание бизнес-центра, но отвечающие стандартам западного офиса и вполне привлекательные как для западных, так и для богатых российских компаний).

Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.

Класс С.Офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недостаточное количество машиномест на парковке); все офисные здания, не удовлетворяющие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.

К классу С также относятся:

- реконструированное здание; система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха; возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы; косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель;

- реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D; принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.

Класс D.Офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Это основной объем офисов российского стандарта − разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию и переоснащение своих зданий, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.

Класс Е.Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов. Переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывшие детские сады и т.п., иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2−4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).

Класс F.Помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подвальных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.

Объекты недвижимости торгового назначения

Общая классификация объектов недвижимости торгового назначения приведена в табл. I.

Таблица I

Примечание.

(*) Классификация торговых центров (класс 1) должна быть дополнена с учетом нижеследующего текста.

Классификация торговых центров

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат: величина торговых площадей, зона охвата торгового центра, состав арендаторов, специфика продаваемых товаров.

Микрорайонный торговый центр

Микрорайонные ТЦ осуществляют торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная); состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 м² и может варьироваться от 1 500 до 3 000 м². Основным оператором (якорем) в большинстве случаев является минимаркет, торговой зоной − территория 5−10 минутной пешеходной доступности, количество покупателей − до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр

Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, ме-таллоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5 600 м², на практике площадь может варьироваться от 3 000 до 10 000 м². Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5−10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр

Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и «жестких» товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерны более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ.

Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади − 14 000 м², может занимать от 9 500 до 47 000 м². Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10−20 минутах транспортной доступности; покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.