Расчет (обоснование) физического износа

Физический износ − это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе эксплуатации.

Основанием для определения физического состояния строений должна являться информация о техническом состоянии их конструктивных элементов, зафиксированная при осмотре объекта оценки, полученная в документах и справочных материалах, определяющих количественные и качественные характеристики объекта оценки, и приведенная в п. 3.5 Учебного пособия.

Физический износ (Ф_З, %) зданий и сооружений в общем виде определяется методом поэлементного расчета по формуле:

где

Ф_ki − физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i − коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения (принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций);

n − число отдельных конструкций, элементов или систем в здании (сооружении).

Величина физического износа отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемого объекта недвижимости (Ф_ki) определяется:

- экспертно-аналитическим методом по результатам их обследования (данных о техническом состоянии) путем сопоставления характера и соответствующего физического износа элементов зданий, изложенных в ВСН 53-86(р);

- методом срока жизни по данным о средней продолжительности эксплуатации элементов зданий и объектов, изложенным в «Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р)»;

- методом анализа технического состояния по шкале, приведенной в таблице 9.7 Учебного пособия, при отсутствии возможности сопоставления имеющихся конструктивных элементов (инженерных сетей), описанных в ВСН 53-86(р), ВСН 58-88(р).

Предпочтительным является использование экспертно-аналитического метода, основанного на сопоставлении характера и соответствующего физического износа элементов зданий по ВСН 53-86(р).

Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки при использовании экспертно-аналитического метода определяется на основе таблиц 1-71 «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя.

Расчет физического износа оцениваемого объекта недвижимости экспертно-аналитическим методом по ВСН 53-86(р) должен быть приведен в форме таблицы 9.8.

Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки при использовании метода срока жизни определяется по формуле

,

где

Т_ФАКТ – фактический срок службы конструктивного элемента, лет (определяется на основе информации технического паспорта на здание/сооружения);

Т_ПОЛН – типичный полный эффективный срок службы конструктивного элемента, лет (определяется по данным «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р)»).

Количественное значение степени физического износа отдельных конструктивных элементов строений объекта оценки при использовании метода анализа технического состояния определяется по шкале, приведенной в таблице 9.7.

Таблица 9.7

Таблица 9.8