Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

1) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

2) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

3) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

4) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

5) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

6) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

7) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

8) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Дальнейшее изложение рассматривает метод прямой капитализации. Использование метода дисконтированных денежных потоков, а также метода капитализации по расчетным моделям требует отдельного рассмотрения, выходящего за рамки настоящего Учебного пособия.

Следует отметить, что дальнейшее изложение метода прямой капитализации производится без учета некоторых накладываемых ФСО-7 ограничений, а именно:

1) «метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, … фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию»: использование метода считается также возможным для оценки объектов недвижимости, фактическое использование которых не соответствует их наиболее эффективному использованию при условии введения соответствующих корректировок;

2) «ставка капитализации… определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту»: определение ставки капитализации считается также возможным путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый объект недвижимости, а так же на величину нормы возврата капитала.

Базовая формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации имеет вид:

,

где

ЧОД – годовой чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости, руб./год;

К − коэффициент (ставка) капитализации, %.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет потенциального валового дохода;

· расчет действительного валового дохода;

· расчет операционных расходов и величины чистого операционного дохода;

· определение величины коэффициента капитализации;

· пересчет чистого операционного дохода в рыночную стоимость объекта методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет собственник.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений (потерь от недозагрузки), потерь от неплатежей за аренду (потери при сборе платежей).

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии каких-либо потерь.

Арендные ставки рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Операционные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы в общем случае подразделяются на:

- постоянные − не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, налог на имущество, налог на землю (арендная плата за землю), страховые взносы и т.д.);

- переменные − зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости (зарплата персонала и т. д.);

- расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее − элементов с коротким сроком использования);

- управленческие расходы; включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости − собственник или управляющий.

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации. Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости (зданиям и помещениям), включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к земельным участкам, включает в себя только доход на капитал.

Доход на капитал − это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей капитала, или нормой дохода. Для инвестора норма дохода − это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Теоретически норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

- компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;

- компенсацию за риск инвестиций в конкретный объект;

- компенсацию за низкую ликвидность объекта недвижимости;

- компенсацию за инвестиционный менеджмент;

- поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата. Норма возврата считается для объектов, стоимость которых со временем снижается.

8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости

Расчет потенциального валового дохода (руб./год), как правило, производится по формулам:

ПВД=S ×АР_{1 м}² ×12 мес.

или

ПВД = АР × 12 мес.,

где

S – общая/полезная арендопригодная площадь помещений, м²;

АР_1М²– арендная ставка в удельных показателях на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки, руб./м²/мес.;

АР –арендная ставка за весь объект, руб./мес.

Оценщик обосновывает выбор единицы расчета арендной ставки (в удельных показателях за 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений или за весь объект целиком).

Как правило, расчет потенциального валового дохода для основных арендопригодных площадей объекта оценки производится по удельным показателям на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений.

Арендная ставка за весь объект может применяться при наличии соответствующих данных рынка и/или для отдельных частей объекта оценки.

Сдаваемая в аренду площадь объекта оценки (S) должна определяться как общая либо полезная в зависимости от типичных условий предоставления в аренду объектов в сегменте рынка, к которому относится объект оценки. Тип используемого определения площади должен соответствовать условиям аренды, для которых определена арендная ставка (АР_1М² или АР).

Арендная ставка (АР_1М² или АР) должна определяться в порядке, аналогичном используемому при определении рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного подхода (см. Главу 7 данного Учебного пособия).

При отборе и описании объектов-аналогов для определения рыночной ставки арендной платы должны выполняться требования, перечисленные в п. 7.2 Учебного пособия. При корректировке арендных ставок объектов-аналогов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.3−7.5 Учебного пособия. При проведении анализа и обобщения скорректированных ставок аренды объектов-аналогов должны выполняться требования, указанные в пп. 7.4−7.5 Учебного пособия.

Информация об объектах-аналогах, используемых для обоснования арендных ставок, внесение корректировок в арендные ставки сходных объектов, определение итоговой скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений сходных объектов, а также величина суммарной корректировки, обобщение арендных ставок сходных объектов (определение итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей площади помещений сходных объектов) должны быть представлены в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в таблице 8.1). Форма и пример расчета удельных весов для определения итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений сходных объектов приведены в таблице 8.2.

Арендная ставка в удельных показателях на 1 м² общей/полезной арендопригодной площади помещений объекта оценки (АР_{1 м}²) принимается равной итоговой средневзвешенной скорректированной арендной ставки за 1 м² общей (полезной) площади помещений объектов-аналогов.

Расчет потенциального валового дохода на основе арендных ставок за весь объект (АР) производится аналогичным образом с учетом обоснованной соответствующим образом величины арендной ставки для объектов-аналогов.

Итоговый расчет потенциального валового дохода производится по приведенным выше формулам и должен быть представлен в табличной форме (формат и пример заполнения приведены в таблице 8.3).

Таблица 8.1

Таблица 8.2

Расчет ставки капитализации может быть осуществлен:

- методом рыночной экстракции (на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту);

- методом кумулятивного построения (путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый объект недвижимости, а так же на величину нормы возврата капитала).

Для определения величины коэффициента капитализации объекта недвижимости, как правило, применяется метод рыночной экстракции. Использование метода кумулятивного построения должно быть обосновано.