Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки)

В Отчете должно быть описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом.

При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в Отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).

После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием различных подходов к оценке, должно быть выполнено в соответствии со следующими требованиями:

- должны быть обоснованно установлены критерии обобщения;

- должны быть установлены приоритеты в критериях обобщения;

- по каждому из критериев обобщения должны быть установлены приоритеты результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;

- на основе установленных критериев обобщения, а также установленных в разрезе данных критериев приоритетов результатов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке должно быть осуществлено определение весов оценок сравнительным, доходным и затратным подходами к оценке;

- итоговая, наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется как средневзвешенная величина результатов его оценки затратным, доходным и сравнительным подходами.

Расчетная формула для определения итоговой рыночной стоимости объекта оценки имеет вид

где

РС_СРАВН – рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб.;

РС_ДОХ – рыночная стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, руб.;

РС_ЗАТР – рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом, руб.;

ВЕС_СРАВН – весовой коэффициент, присвоенный результатам сравнительного подхода к оценке;

ВЕС_ДОХ – весовой коэффициент, присвоенный результатам доходного подхода к оценке;

ВЕС_ЗАТР – весовой коэффициент, присвоенный результатам затратного подхода к оценке.

Для обоснования весовых коэффициентов могут применяться:

- экспертно-аналитический метод;

- метод анализа иерархий.

В настоящем Учебном пособии рассматривается использование экспертно-аналитического метода обоснования весовых коэффициентов.

Обоснование весовых коэффициентов методом анализа иерархий требует отдельного рассмотрения, выходящего за рамки Учебного пособия.

10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки