Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом9.1. Общие сведения Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: 1) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; 2) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; 3) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);  4) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; 5) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных; 6) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; 7) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; 8) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; - определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.
Базовая формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом имеет вид: РС = СЗЕМ + СОКС, СОКС = ПСВ(З) + ПИ – И, И = ИФИЗ + ИФУНКЦ + ИЭК где РС – рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.; СЗЕМ − стоимость земельного участка как незастроенного (прав на земельный участок), руб.; СОКС − стоимость объектов капитального строительства, руб.; ПСВ(З) − затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, руб.; ПИ – прибыль инвестора (предпринимателя), руб.; И − совокупный износ объектов капитального строительства, руб.; ИФИЗ − физический износ объектов капитального строительства, руб.; ИФУНКЦ − функциональный износ объектов капитального строительства, руб.; ИЭК − экономический износ объектов капитального строительства, руб.
Модифицированная формула расчета рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом имеет вид: РС = СЗЕМ + ПСВ(З) × (1 + ПИ) × (1 − ИФИЗ) × (1 − ИФУНКЦ) × (1 − ИЭК); где РС – рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.; СЗЕМ − стоимость земельного участка как незастроенного (прав на земельный участок), руб.; ПСВ(З) − затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, руб.; ПИ – прибыль инвестора (предпринимателя), %; ИФИЗ − физический износ объектов капитального строительства, %; ИФУНКЦ − функциональный износ объектов капитального строительства, %; ИЭК − экономический износ объектов капитального строительства, %.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом может производиться по базовой, модифицированной формулам либо по их комбинации. 9.2. Определение стоимости земельного участка как незастроенного Для определения стоимости прав на земельный участок Оценщик использует методы, описанные в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, и в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Допускается использование одного из вышеперечисленных методов оценки земельного участка. Как правило, при оценке стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости используются метод сравнения продаж (сравнительный подход) и/или метод капитализации земельной ренты (доходный подход). Использование методов оценки земельного участка должно быть обосновано. Порядок использования методов сравнительного и доходного подхода, требования к порядку проведения оценки и оформлению результатов оценки рыночной стоимости земельного участка сравнительным и доходным подходами изложены в главах 7, 8 настоящего Учебного пособия. При оценке земельного участка Оценщик должен соблюдать все изложенные в главах 7, 8 требования и указания с учетом особенностей земельного участка как самостоятельного объекта оценки. Все необходимые обоснования и расчеты должны быть приведены в Отчете об оценке в порядке, изложенном в главах 7, 8.
Особенностями оценки земельного участка сравнительным и доходным подходами является следующее: - в числе поправок, используемых для корректировки цен объектов-аналогов в сравнительном подходе, следует обратить внимание на поправку на состав передаваемых прав (при различии передаваемых прав на оцениваемый земельный участок и прав на земельный участок объекта-аналога); - при расчете поправки на масштаб, используемой для корректировки цен объектов-аналогов в сравнительном подходе, следует обратить внимание на то, что на рынке земли удельная стоимость 1 м2 участка меньших размеров может быть ниже, чем удельная стоимость 1 м2 аналогичных участков, отличающихся существенно большими размерами; - при определении коэффициента капитализации в методе капитализации земельной ренты и методе остатка Оценщик, как правило, не должен учитывать норму возврата.
Если право на земельный участок, входящий в состав объекта оценки, не оформлено документально, Оценщик определяет стоимость права пользования земельного участка объекта оценки. Поправка на состав передаваемых прав для объектов-аналогов на праве собственности может быть определена в размере капитализированных выгод, обусловленных наличием права собственности, либо затрат на переоформление права пользования в право собственности.
Пример расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом (методом сравнения продаж) приведен в таблицах 9.1 − 9.3. Таблица 9.1
Таблица 9.2
Таблица 9.3
9.3. Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости Расчет затрат на создание (замещение) объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости может быть осуществлен по сборникам «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года), разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР (далее по тексту – сборники УПВС), с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 г. по дату проведения оценки. Следует обратить внимание на то, что в реальной практике оценки использование сборников УПВС для расчета затрат на замещение объектов современного строительства считается ошибкой[35] (см. Приложение 4 к Учебному пособию). В качестве аналогичного объекта рассматривается новый объект с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Корректировка укрупненных показателей восстановительной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями сборников УПВС, Общей части к сборникам УПВС. В расчетах должны учитываться рекомендованные Общей частью сборника УПВС коэффициенты на климатический район, на сейсмичность, на группу капитальности, а также иные регламентированные коэффициенты, учитывающие отличия оцениваемого объекта от аналога по сборнику УПВС. Значения параметров оцениваемых зданий/сооружений должны быть определены Оценщиком на основе исходных документов, предоставленных Заказчиком, и подтверждены ссылкой на данные документы. При использовании метода сравнительной единицы (метода удельной стоимости) и метода разбивки по компонентам (поэлементного метода) в целях определения стоимости строительства зданий/сооружений сопоставимость аналога/аналогичных конструктивных элементов должна быть подтверждена Оценщиком указанием значений сравниваемых характеристик аналогичного объекта.
Основная расчетная формула определения затрат на создание (замещение) объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости по данным укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид: ПСВ(З) = V × [ПВС69 × К1 × К2 × … × Кn × И69-84 × И84-91 × И91-ДО], где ПСВ(З) − затраты на создание (замещение) объекта капитального строительства, руб.; V – строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м3(м2); единица измерения должна соответствовать измерителю стоимости аналога, принятого по данным сборника УПВС; ПВС69 – полная восстановительная стоимость единицы строительного объема (площади) аналога в ценах 1969 г., руб./м3(м2); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику УПВС; К1, К2… Кn – регламентированные сборниками УПВС коэффициенты, а также поправки, учитывающие отличия оцениваемого объекта от аналога, в т.ч.: · поправка на климатический район (принимается по данным общей части к соответствующему сборнику УПВС); · поправка на сейсмичность; принимается по данным общей части к соответствующему сборнику УПВС или общей части к сборникам УПВС с учетом сейсмичности района; · поправка на другую группу капитальности; применяется при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по сборнику УПВС; принимается по данным общей части к соответствующему сборнику УПВС или общей части к сборникам УПВС; · поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем; определяется по результатам сравнительного анализа фактически имеющихся конструктивных элементов и инженерных систем у оцениваемого объекта и их учета в стоимости аналога по данным соответствующего сборника УПВС; при отсутствии целого или части конструктивного элемента это учитывается поправкой к его удельному весу в общей восстановительной стоимости (см. таблицу 9.5); И69-84 − индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 . по 1984 гг.; принимается в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г.; И84-91 −индекс удорожания СМР за период с 1984 по 1991 гг.; принимается в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д; И91-ДО − индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); принимается по публикуемым Иркутским региональным центром ценообразования в строительстве информационным бюллетеням «Индексы цен в строительстве».
Порядок индексации стоимости может быть изменен с учетом имеющейся у Оценщика информации об индексах цен в строительстве. Все используемые показатели должны быть обоснованы в Отчете об оценке. Расчет затрат на создание (замещение) объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости приводится в виде таблицы 9.4. Расчет поправки на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем приводится в виде таблицы 9.5. Таблица 9.4
Таблица 9.5
9.4. Определение прибыли инвестора (предпринимателя) Прибыль инвестора (предпринимателя) – это величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений земельного участка. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р, прибыль инвестора может быть рассчитана как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора (ПИ, %), рассчитываемая как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов, может быть определена по формуле:
где ПИ – прибыль инвестора (предпринимателя), %; РС – средняя рыночная стоимость объектов недвижимости рассматриваемого сегмента рынка недвижимости в районе расположения объекта оценки, руб./м2; kЗЕМ – коэффициент, учитывающий стоимости земельного участка в общей рыночной стоимости объектов недвижимости рассматриваемого сегмента рынка недвижимости в районе расположения объекта оценки; ССТР – средняя стоимость строительства объектов недвижимости рассматриваемого сегмента рынка, руб./м2; ИФИЗ – средний физический износ зданий рассматриваемого сегмента, %; ИФУНКЦ – средний функциональный износ зданий рассматриваемого сегмента, %; ИЭК – средний экономический износ зданий рассматриваемого сегмента, %. Все используемые показатели должны быть обоснованы в Отчете об оценке. Следует обратить особое внимание на то, что стоимость строительства объектов недвижимости рассматриваемого сегмента рынка при расчете прибыли инвестора, и затраты на создание (замещение) объекта капитального строительства должны быть рассчитаны на базе единого источника информации или на базе сопоставимых источников информации (сборники УПВС, сводные сметные расчеты и т.д.). В противном случае результаты затратного подхода могут быть неадекватными. При отсутствии необходимой для расчета информации по рассматриваемому сегменту рынка, допускается использование данных ближайшего сегмента рынка недвижимости. При этом, доходность инвестиций в строительство на обоих сегментах рынка должна быть сопоставима. При отсутствии среднерыночных данных допускается производить расчет прибыли инвестора по отдельным объектам рассматриваемого или ближайшего сегмента рынка. Показатели рыночной стоимости, стоимости строительства и накопленных износов принимаются в этом случае по выбранным для анализа объектам. Итоговая прибыль инвестора определяется как средневзвешенная величина итогов расчета прибыли инвестора по каждому из выбранных объектов с учетом их особенностей и близости характеристик к характеристикам объекта оценки. При оценке объектов, расположенных в депрессивных районах с неразвитым рынком недвижимости, строительство в которых является экономически не выгодным, расчетное значение показателя прибыли инвестора будет иметь отрицательное значение. В этом случае рекомендуется в дальнейших расчетах принять прибыль инвестора равной нолю, а фактические убытки при строительстве (расчетную отрицательную прибыль инвестора) принять в качестве экономического износа (см. п.9.5.3 Учебного пособия).
Пример расчетного обоснования прибыли инвестора: 1. Принимая во внимание существенный разброс данных рассматриваемого сегмента рынка нежилой недвижимости, прибыль инвестора определена по данным первичного рынка жилья, строящегося в рассматриваемом районе Иркутска. 2. Средняя рыночная стоимость объектов недвижимости первичного рынка жилья в рассматриваемом районе (РС) составляет 60’000 руб./ м2 (источник информации: журнал «Супермаркет новостроек», № 2 от 12.02.2005 г.). 3. Средняя доля стоимости земельного участка в общей рыночной стоимости объектов недвижимости в рассматриваемом районе (ДЗЕМ) составляет 20% (источник информации: журнал «Супермаркет новостроек», № 2 от 12.02.2005 г.). 4. Средняя стоимость строительства жилых многоэтажных зданий (ССТР) составляет 30 000 руб./ м2 (источник информации: информационный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Иркутского регионального центра ценообразования в строительстве за 3 квартал 2005 г.). 5. С учетом характеристик представленных на первичном рынке жилья объектов, их хорошего технического состояния и отсутствия признаков функционального и экономического износов в расчет принимаются следующие показатели износа: − физический износ зданий (ИФИЗ) − 5%; − функциональный износ зданий (ИФУНКЦ): 0%; − экономический износ зданий (ИЭК) − 0%. 6. Итоговая величина прибыли инвестора рассчитывается по приведенной выше формуле в размере:
Расчет прибыли инвестора для оцениваемого объекта недвижимости приводится в виде таблицы 9.6. Таблица 9.6 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
Последнее изменение этой страницы: 2018-05-10; просмотров: 297. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
