Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

Обобщение результатов оценки должно производиться, только если разница между результатом и средневзвешенным их значением составляет не более 10-30% в зависимости от развитости исследуемого сегмента рынка недвижимости. Если указанная разница составляет более 10-30%, то Оценщик обосновывает такое расхождение в Отчете об оценке.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки, определенная в удельных показателях за 1 м² общей площади помещений, должна соответствовать среднерыночному диапазону значений для сходных объектов на рассматриваемом сегменте рынка. Отклонение указанного показателя от среднерыночного уровня (значение меньше значения нижней границы среднерыночного диапазона или больше значения верхней границы среднерыночного диапазона) должно быть обосновано в Отчете об оценке.

Итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости приводится в конце главы следующим образом:

Вывод:

Итоговая наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое 3-этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м² (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на земельном участке, площадь 450,70 м². Земли поселений (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, по состоянию на 16 сентября 2005 г. составляет (округленно):

12 998 000

(Двенадцать миллионов девятьсот девяносто восемь тысяч) рублей,

без учета НДС

Заявление (сертификат) качества оценки

Глава содержит заявление Оценщика по результатам выполненной оценки.

Типичное содержание главы включает следующий текст:

«Всем своим опытом и знаниями мы подтверждаем, что:

· все аналитические выкладки, мнения и выводы ограничиваются только изложенными выше предположениями и ограничивающими условиями и получены на основании нашего личного, непредвзятого, профессионального анализа, мнений и выводов;

· у нас нет ни в настоящий момент, ни в будущем никаких имущественных интересов, связанных с объектом оценки, и у нас нет личной заинтересованности или пристрастий в отношении какой-либо из вовлеченных сторон;

· сумма нашего вознаграждения не зависит от сообщения заранее установленной стоимости или порядка стоимости, который наиболее предпочтителен для Заказчика, от величины окончательной оценочной стоимости, от достижения обусловленного результата или от последующих событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в настоящем Отчете;

· наш анализ, мнения, выводы были сделаны, а настоящий Отчет подготовлен в соответствии с Едиными стандартами профессиональной оценочной практики;

· мы провели личное обследование объектов, подлежащих оценке в настоящей работе;

· составление настоящего Отчета выполнено самостоятельно, без сторонней профессиональной помощи лицам, подписавшим этот Отчет;

· оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135–ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297; Федеральных стандартов оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; Федеральных стандартов оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299; Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; утверждены приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611; Стандартов саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик; «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р; «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков», утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. № 1102-р.».

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Глава содержит перечень документов и других источников информации, используемых Оценщиком для установления количественных и качественных характеристик оцениваемого имущества при проведении оценки объекта оценки.

Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов

Глава содержит перечень нормативных документов и справочных материалов, используемых Оценщиком при проведении оценки объекта оценки.

Приложения к отчету об оценке

В Приложении к Отчету об оценке должны содержаться:

- копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии);

- копии материалов и распечаток, используемых в Отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки;

- копии материалов, опубликованных на сайтах в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В приложении к Отчету могут быть представлены иные, необходимые, с точки зрения оценщика, документы и информация, в том числе:

- фотографии объекта оценки;

- ситуационные планы и схемы, указывающие на местоположение и окружение объекта оценки;

- копии документов об образовании, подтверждающих право оценщика на осуществление оценочной деятельности;

- копии документов, подтверждающих участие оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

- копии документов о страховании профессиональной деятельности оценщика.

Приложение 1. Рекомендуемые источники информации о рынке, к которому относится объект оценки, об объектах-аналогах объекта оценки, расположенного в г. Иркутске

1. Печатные издания:

- Газета «Дело». (Региональный Центр информационных ресурсов и технологий (РЦ «ИНФОРМРЕСУРС»); г. Иркутск).

2. Сайты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»:

2.1. Региональные сайты, содержащие информацию о предложениях по продаже и аренде объектов недвижимости г. Иркутска и Иркутской области:

- Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион (http://realty.irk.ru/).

- RealtyVision - Недвижимость Иркутска (http://www.realtyvision.ru/);

- Профессиональное Объединение Агентств недвижимости города Иркутска и Иркутской области (http://poni38.ru/).

2.2. Региональные сайты, содержащие информацию для анализа рынка недвижимости г. Иркутска и Иркутской области:

- Жилая и коммерческая недвижимость. Байкальский регион (http://realty.irk.ru/).

- RealtyVision - Недвижимость Иркутска (http://www.realtyvision.ru/);

- Сибирское информационное агентство (http://sia.ru/);

- Информационный центр «Градостроитель» (http://irkstroy.media/).

2.3. Федеральные сайты, содержащие информацию для анализа рынка недвижимости в целом по РФ:

- Рынок недвижимости России (http://realtymarket.ru/);

- Индикаторы рынка недвижимости (http://www.irn.ru/);

- Аналитическое агентство RWAY (http://rway.ru/);

- Система обмена данными по рынку недвижимости. Сервис по сбору статистики в городах России. Российская гильдия риэлторов (http://index.estate/citycharts);

- Мониторинг рынка недвижимости. Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gTZwNPL8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3cjY_2CbEdFAO5-2_s!/).

Приложение 2. Классификация нежилых объектов недвижимости

Ниже приведено краткое описание одного из вариантов классификации нежилых объектов недвижимости.

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т.е. несоответствие объекта хотя бы одному из обязательных критериев служит основанием для перевода его в нижний класс.

Следует учесть, что приведенная ниже классификация носит рекомендательный, вариативный характер. В г. Иркутске на дату составления Учебного пособия, указанная классификация не нашла широкого распространения у участников рынка.