Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

⇐ ПредыдущаяСтр 7 из 23Следующая ⇒

5.1. Общие требования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным в Учебном пособии алгоритмом по критериям:

- физической возможности;

- соответствия законодательству;

- финансовой осуществимости;

- максимальной стоимости объекта оценки,

с соблюдением сформулированных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее
эффективного использования объекта оценки

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки должен проводиться по следующему алгоритму:

1) отбор потенциально возможных вариантов использования объекта оценки; при этом, варианты использования объекта должны:

- соответствовать сложившимся сегментам рынка недвижимости;

- быть типичными на рынке;

2) отбор физически возможных вариантов использования объекта оценки;

3) проверка каждого из физически возможных вариантов использования объекта оценки на соответствие законодательству;

4) проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

5) выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки;

6) формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

 

Результаты отбора потенциально возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки могут быть представлены в виде таблицы 5.1.

 

Таблица 5.1

Функциональное назначение

Офисное

(текущее использование)

Торгово / офисное

(первый этаж – торговый,
остальные – офисные)

Торговое
Требуемые мероприятия для осуществления варианта использования
Сохранение текущих конструктивных решений +    
Ремонт   +  
Реконструкция      
Снос и новое строительство     +

Примечания:

1. В строке "Функциональное назначение" жирным шрифтом выделено текущее использование объекта; прямое указание на текущее использование в указанной строке является обязательным.

2. Знаком "+" отмечаются требуемые мероприятия для осуществления каждого варианта использования объекта.

3. Допускается самостоятельное дополнение списка вариантов функционального использования и конструктивных решений Оценщиком.

Оценка стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование (ремонт, реконструкцию, снос и новое строительство) для вариантов использования производится сравнительным или доходным подходами к оценке (см. главы 7, 8 Учебного пособия).

Результаты оценки стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для вариантов использования могут быть представлены в форме таблиц 5.2 − 5.3.

Таблица 5.2

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование

(метод сравнения продаж сравнительного подхода)

№

Показатель

Варианты использования
п/п Офисное (текущее использование) Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) Торговое
1 2 3 4 5
1 Площадь помещений, м2, в т.ч.: 411,90 411,90 411,90
1а площадь помещений при текущем использовании (офисные), м2 411,90 274,60 −
1б площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м2 − 137,30 411,90
2 Удельная рыночная стоимость помещений при текущем использовании (офисные), руб./ м2 32 834 32 834 −
3 Удельная рыночная стоимость помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб./ м2 − 34 476 34 476
4 Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после перепрофилирования, руб. [строка 1а × строка 2 + строка 1б × строка 3] (округленно) 13 524 000 13 750 000 14 201 000
5 Затраты на перепрофилирование, руб. − − 687 000 − 1 200 000
6 Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 4 − строка 5] 13 524 000 13 063 000 13 001 000

Примечания.

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2) допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) удельная рыночная стоимость помещений (строки 2, 3) может быть определена по данным анализа рынка (см. Главу 4 Учебного пособия, таблица 4.1);

4) затраты на перепрофилирование (строка 5) могут быть определены по среднерыночным данным с учетом состава планируемых работ (проектные работы, согласования, строительно-монтажные работы и т.д.).

Таблица 5.3

Оценка вариантов стоимости объекта с учетом требуемых затрат
на перепрофилирование

(метод прямой капитализации доходного подхода)

№

п/п

Показатель

Варианты использования
Офисное (текущее использование) Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) Торговое
1 2 3 4 5
1 Арендопригодная площадь помещений, м2, в т.ч.: 411,90 411,90 411,90
1а площадь помещений при текущем использовании (офисные), м2 411,90 274,60 −
1б площадь перепрофилируемых помещений (торговые), м2 − 137,30 411,90
2 Ставка аренды при текущем использовании (офисные), руб/м2 в мес. (без НДС) 520 520 −
3 Ставка аренды для помещений после реконструкции (перепрофилирования) (торговые), руб/м2 в мес. (без НДС) − 624 624
4 Потенциальный валовой годовой доход от сдачи помещений в аренду (без НДС), руб./год [(строка 1а × строка 2 + строка 1б × строка 3) × 12] 2 570 256 2 741 606 3 084 307
5 Потери от недоиспользования, % 2,5% 2,5% 5,0%
6 Потери при сборе арендной платы, % 5,0% 5,0% 5,0%
7 Действительный валовой доход, руб./год [строка 4 × (1 - строка 5) × (1 - строка 6)] 2 380 700 2 539 413 2 783 587
8 Операционные расходы, руб./год [строка 7 × строка 8а] − 714 210 − 761 824 − 835 076
8а Доля операционных расходов в действительном валовом доходе, % 30% 30% 30%
9 Чистый операционный доход, руб./год [строка 7 - строка 8] 1 666 490 1 777 589 1 948 511
10 Ставка капитализации, %, в т.ч.: 14,4% 14,9% 15,4%
10.1 норма дохода, %, в т.ч.: 13,1% 13,6% 14,1%
10.1.1 безрисковая ставка, % 6,7% 6,7% 6,7%
10.1.2 риск инвестиций в оцениваемый объект, % 1,5% 1,5% 1,5%
10.1.3 поправка на инвестиционный менеджмент, % 1,5% 2,0% 2,5%
10.1.4 поправка на низкую ликвидность, % 3,4% 3,4% 3,4%
10.2 норма возврата, % 1,3% 1,3% 1,3%
11 Предварительная стоимость объекта оценки при текущем использовании / после перепрофилирования, руб. (округленно) [строка 9 / строка 10] 11 573 000 11 930 000 12 653 000
12 Затраты на перепрофилирование, руб. − − 687 000 − 1 200 000
13 Итоговая стоимость объекта, руб. [строка 11 − строка 12] 11 573 000 10 243 000 11 453 000

Примечания.

1) в графах 3, 4, …, N указываются варианты использования объекта оценки; стоимость объекта при текущем использовании определяется по графе 3, при этом в шапке таблицы дается четкое указание на то, что данный вид использования является текущим;

2)  допускается самостоятельное дополнение списка показателей Оценщиком в соответствии с особенностями объекта оценки и принятой моделью расчета;

3) ставки аренды (строки 2, 3) могут быть определены по данным анализа рынка (см. Главу 4 Учебного пособия, таблица 4.1);

4)  операционные расходы могут быть определены по среднерыночному уровню и/или фактическому уровню для объекта оценки в процентах от действительного валового дохода;

5) порядок расчета и обоснования прочих используемых показателей изложен в Главе 8 настоящего Учебного пособия;

6) затраты на перепрофилирование (строка 12) могут быть определены по среднерыночным данным с учетом состава планируемых работ (проектные работы, согласования, строительно-монтажные работы и т.д.).

Следует обратить внимание на то, что результаты оценки стоимости объекта оценки по варианту наилучшего и наиболее эффективного использования не должны существенно различаться с результатами его дальнейшей оценки соответствующим подходом.

Результаты анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки могут быть представлены в виде таблицы 5.4.

Таблица 5.4

№ п/п Вариант использования объекта Физическая возможность Юридическая допустимость Финансовая осуществимость Стоимость объекта, руб. Вывод о наиболее эффективном использовании
1 2 3 4 5 6 7
1 Офисное (текущее использование) + + + 13 524 000 Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки
2 Торгово / офисное (первый этаж – торговый, остальные – офисные) + + + 13 063 000 −
3 Торговое + + + 13 001 000 −

Примечания.

1) в случае соответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, проставляется знак "+";

2) в случае несоответствия варианта использования критерию наиболее эффективного использования на пересечении строки, в которой находится вариант использования, и столбца, соответствующего данному критерию, дается аналитическое пояснение, раскрывающее это несоответствие;

3) несоответствие варианта использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что данное использование не может считаться наиболее эффективным;

4) заполнение столбца 6 необходимо только для вариантов, удовлетворяющих критериям, указанным в столбцах 3, 4, 5. Для его заполнения необходимо провести оценку стоимости объекта с учетом требуемых затрат на перепрофилирование для каждого из вариантов использования (см. таблицы 5.2, 5.3).

По результатам проведенного анализа в Отчете об оценке формулируется вывод о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Следует обратить особое внимание на то, что дальнейшие расчеты стоимости объекта недвижимости производятся для выбранного таким образом варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

При отличии наилучшего варианта использования объекта от варианта его текущего использования, в сравнительном и доходном подходах к оценке (Главы 7, 8 Учебного пособия) затраты на перепрофилирование объекта вычитаются из предварительно полученной стоимости объекта по варианту наилучшего использования.


6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки

6.1. Общие требования

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В Отчете об оценке должно быть приведено обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю Отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

 

В данной главе приводятся:

1. Краткое описание подходов к оценке недвижимого имущества.

2. Краткое описание методов оценки недвижимого имущества.

3. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки, в том числе:

- оцениваемого объекта недвижимости в целом;

- земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

4. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа), в том числе:

- оцениваемого объекта недвижимости в целом;

- земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.

 

Описание подходов и методов оценки должно быть лаконичным, но при этом необходимым и достаточным для понимания используемых принципов, общего смысла и алгоритма оценки. Описание методов оценки должно включать условия применения каждого из описываемых методов.

 

Общепринятые подходы и методы, используемые при проведении оценки недвижимого имущества, приведены в следующих нормативно-правовых документах:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;

- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;

- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611;

- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р;

- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 г. № 1102-р.

 

Допускается использование определения подходов и методов оценки, приведенных в:

- международных стандартах оценки (МСО),

- европейских стандартах оценки (ЕСО),

- стандартах оценки саморегулируемых организаций оценщиков РФ,

- специальной литературе,

при условии непротиворечия их законодательным и нормативно-правовым актам РФ. В этом случае в Отчете об оценке должны быть приведены ссылки на соответствующие стандарты оценки, а так же обоснование их использования.

6.2. Подходы к оценке имущества

В данном разделе приводятся:

- краткое описание общепринятых подходов к оценке;

- краткое описание процедуры согласования результатов оценки рыночной стоимости объекта оценки, полученных различными подходами к оценке, и определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества.

6.3. Краткая характеристика методов сравнительного подхода

В данном разделе приводятся:

- используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми методами оценки в рамках сравнительного подхода;

- возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

В минимальном объеме должны быть рассмотрены:

- метод сравнения продаж;

- метод корреляционно-регрессионного анализа;

- метод валового рентного мультипликатора.

6.4. Краткая характеристика методов доходного подхода

В данном разделе приводятся:

- используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости недвижимого имущества основными общепринятыми методами оценки в рамках доходного подхода;

- возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

В минимальном объеме должны быть рассмотрены:

- метод прямой капитализации,

- метод дисконтированных денежных потоков;

- метод капитализации по расчетным моделям.

6.5. Краткая характеристика методов затратного подхода (применительно к улучшениям земельного участка)

В данном разделе приводятся:

- используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки стоимости строительства улучшений земельного участка;

- возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

 

В минимальном объеме должны быть рассмотрены следующие методы определения стоимости строительства объекта:

- метод сравнительной единицы;

- метод поэлементного расчета.

6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков

В данном разделе приводятся:

- используемые принципы, общий смысл и краткий алгоритм оценки рыночной стоимости земельных участков основными общепринятыми методами оценки;

- возможность и условия применения каждого из описываемых методов оценки.

Основные методы оценки земельных участков приведены в:

- «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р;

- «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 г. № 1102-р.

 

В минимальном объеме должны быть рассмотрены указанные в вышеназванных источниках методы оценки, в т.ч.:

1) в рамках сравнительного подхода:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения;

- метод распределения;

2) в рамках доходного подхода:

- метод капитализации земельной ренты;

- метод остатка;

- метод предполагаемого использования.

6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и
 методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа)

Применимость менее чем трех подходов к оценке единого объекта недвижимости должна быть обоснована.

Применимость менее чем двух подходов к оценке земельного участка в составе объекта оценки должна быть обоснована (затратный подход к оценке земельных участков не используется).

Обоснованием отказа от применения сравнительного или доходного подхода к оценке может быть отсутствие рынка подобных объектов в районе местоположения объекта оценки (например, для таких объектов, как незавершенные строительством объекты, объекты социально-культурной сферы, изменение назначения которых юридически незаконно, и т.д.).

Обоснованием отказа от применения затратного подхода к оценке может быть отсутствие физической возможности строительства объекта, сопоставимого оцениваемому (например, для таких объектов, как встроенные помещения).

Применяемые методы оценки объекта оценки (в том числе оцениваемого объекта недвижимости; земельного участка в составе объекта оценки) должны быть обоснованы Оценщиком исходя из условий применимости каждого из методов.




⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒






Последнее изменение этой страницы: 2018-05-10; просмотров: 417.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...