Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

1) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

2) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

3) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в Отчете об оценке;

4) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

5) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

6) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

- передаваемые имущественные права, права иных лиц, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, соотношение собственных и заемных средств, условия кредитования, иные условия);

- условия платежа (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, сделка между аффилированными лицами, продажа в условиях банкротства, иные условия);

- условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

- возможность снижения начальной цены предложения в ходе торгов;

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение и окружение объекта;

- транспортная доступность;

- физические характеристики объекта (материал конструктивных элементов, уровень отделки помещений, обеспеченность инженерными сетями и коммуникациями и др.), свойства земельного участка (рельеф, площадь, конфигурация и др.), техническое состояние и накопленный износ объектов капитального строительства, площадь помещений и земельного участка (масштаб объекта), соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- категория, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

7) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В настоящем Учебном пособии рассматривается метод сравнения продаж (метод корректировок). Использование других методов оценки в рамках сравнительного подхода требует отдельного рассмотрения, выходящего за рамки Учебного пособия.

Метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

· выявление недавних продаж и (или) предложений сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка, подбор информации по продажам, предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту;

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта;

· определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости (в той мере, в которой оцениваемый объект отличается от объекта-аналога, в цену последнего должны быть внесены корректировки с тем, чтобы определить, за какую цену он был бы продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект);

· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого объекта-аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого объекта;

· анализ и обобщение скорректированных цен объектов-аналогов;

· определение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

7.2. Отбор и описание объектов-аналогов