Студопедия

КАТЕГОРИИ:

АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 23Следующая ⇒

Производится с учетом сложившейся в рассматриваемом районе сегментации, принятой участниками рынка.

Для нежилой недвижимости, как правило, выделяются следующие сегменты рынка:

- торговая недвижимость;

- административно-офисная недвижимость;

- производственно-складская недвижимость.

При определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, по функциональному назначению Оценщик может руководствоваться классификационными признаками для объектов недвижимости различного функционального назначения, представленными в Приложении 2 к настоящему Учебному пособию.

4.6. Анализ рынка недвижимости (здания и помещения)

Включает выводы по важнейшим показателям, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка, в том числе:

- удельные цены сделок и (или) предложения по продаже;

- арендные ставки за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

- уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости;

- уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости;

- уровень эксплуатационных расходов;

- типичный срок экспозиции;

- средний срок окупаемости инвестиций;

- среднегодовое (среднемесячное) изменение цен сделок и (или) предложения, арендных ставок;

- средние ставки капитализации (и/или валовые рентные мультипликаторы).

 

Выводы по анализу рассматриваемых сегментов рынка, Оценщик представляет в табличном виде (форма и пример заполнения приведены в таблице 4.1).

Таблица 4.1

Основные показатели, характеризующие типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка

№ п/п Показатель Единица измерения

Значения / диапазон значений показателя
      Административно-офисная недвижимость Торговая недвижимость
1 2 3 4 5
1 Удельная цена продажи (без учета НДС) руб./ м2 30 000 − 50 000 40 000 − 60 000
2 Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.) (без учета НДС) руб./ м2/мес. 400 – 600 600 – 1000
3 Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка % 0 – 5% 0 – 10%
4 Уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного объекта недвижимости на сегменте рынка % 5% 10%
5 Уровень эксплуатационных расходов % 30 – 40% от действительного валового дохода 30 – 40% от действительного валового дохода
6 Средний срок экспозиции мес. 3 – 6 3 – 6
7 Средний срок окупаемости инвестиций лет 3 – 4 2 – 3
8 Среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок %/мес. 2,21% 1,15%
9 Средняя ставка капитализации[17] % 15% 18%
10 Валовой рентный мультипликатор − 6,25 – 6,95 5,15 – 5,90

Приведенные выше параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями объекта оценки, должно быть обосновано Оценщиком в Отчете об оценке.

4.7. Анализ рынка земельных участков

Включает выводы по важнейшим показателям, характеризующим типичный объект недвижимости, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка, в том числе:

- удельные цены сделок и (или) предложения по продаже;

- арендные ставки за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.);

- уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка;

- уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка;

- уровень эксплуатационных расходов;

- средний срок экспозиции;

- среднегодовое (среднемесячное) изменение цен сделок и (или) предложения, арендных ставок;

- средние ставки капитализации (и/или валовые рентные мультипликаторы).

 

Выводы по анализу рынка земельных участков, к которому относится земельный участок объекта оценки (как незастроенный), Оценщик представляет в виде таблицы 4.2.

Таблица 4.2

Основные показатели, характеризующие типичный незастроенный
земельный участок, принадлежащий к рассматриваемому сегменту рынка

№ п/п Показатель Единица измерения

Значения /диапазон значений показателя
      Земельные участки, принадлежащие правообладателю на праве собственности Земельные участки, принадлежащие правообладателю на праве аренды
1 2 3 4 5
1 Удельная цена продажи руб./ м2 5000 − 10 000 4000 − 9000
2 Арендная ставка за наиболее типичный для данного сегмента рынка базовый период времени (год, месяц и т.д.) (без учета НДС) руб./ м2/мес. 50 – 100 50 – 100
3 Уровень недозагрузки при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка % 0 – 5% 0 – 5%
4 Уровень потерь при сборе арендных платежей при сдаче в аренду типичного земельного участка на сегменте рынка % 5% 5%
5 Уровень эксплуатационных расходов % 20% от действительного валового дохода 30% от действительного валового дохода
6 Средний срок экспозиции мес. 3 – 6 3 – 6
7 Среднегодовое (среднемесячное) изменение стоимости / арендных ставок %/ мес. 1,59% 1,59%
8 Средняя ставка капитализации[18] % 12% 13%
9 Валовой рентный мультипликатор − 8,33 6,67 – 7,50

Приведенные выше параметры должны использоваться Оценщиком при проведении расчетов рыночной стоимости земельного участка объекта оценки как ориентир, любое отклонение каждого из перечисленных параметров от диапазона значений по данному сегменту рынка, вызванное индивидуальными особенностями земельного участка объекта оценки, должно быть обоснованно Оценщиком в отчете об оценке.

4.8. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки

Оценщик выявляет и обосновывает состав и характер факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Состав ценообразующих факторов определяется:

- по данным анализа рынка (в т.ч. анализ объявлений о продаже аналогичных объектов, мнения участников рынка);

- по данным специальной литературы[19].

Типичный перечень основных ценообразующих факторов на рынке нежилой недвижимости приведен в Приложении 3 Учебного пособия.

Влияние основных ценообразующих факторов на стоимость недвижимости может быть определено по данным долгосрочного мониторинга рынка и отражено в табличной форме по каждому фактору (пример для отображения влияния этажа расположения помещения на его стоимость приведен в таблице 4.3).

Таблица 4.3

Влияние этажа расположения помещения на его стоимость

Этаж Торговые помещения Офисные помещения Производственно-складские помещения
1 2 3 4
1-й этаж 1,00 1,00 1,00
2-й этаж 0,88 0,86 0,77
Выше 2-го этажа 0,75 0,82 0,70
Подвал 0,66 0,58 0,57
Цокольный этаж 0,85 0,71 0,86

Примечания.

1) Стоимость 1-го этажа принимается за единицу. Стоимость остальных этажей приводится к безразмерным коэффициентам, полученным делением рублевого показателя стоимости исследуемого этажа к стоимости первого этажа.

2) Состав исследуемых этажей может быть расширен путем ввода дополнительных градаций.




⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒






Последнее изменение этой страницы: 2018-05-10; просмотров: 516.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...