Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 23Следующая ⇒

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
1	2	3
0 − 20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ
21 − 40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии
41 − 60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
61 − 80	Ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих − весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента
81 − 100	Негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы

При наличии в составе оцениваемого объекта недвижимости нескольких зданий (сооружений, конструктивных частей) приведенные выше таблицы заполняются для каждого здания (сооружения, конструктивной части).

Описание здания объекта оценки может включать дополнительную информацию о факторах, влияющих на стоимость недвижимости.

Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

4.1. Общие требования

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Сбор и анализ рыночной информации по рынку недвижимости проводится в рамках населенного пункта, в котором расположен объект оценки. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (при необходимости рамки исследования расширяются до уровня района, субъекта РФ, граничных к исследуемому субъектов РФ).

Анализ рынка должен быть составлен на основе достоверных и авторитетных информационных источников.

4.2. Источники информации для анализа рынка

Раздел включает перечень источников информации, использованных Оценщиком при проведении анализа рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки.

Рекомендуемые источники информации о рынке (сегменте рынка), к которому относится объект оценки, расположенный в г. Иркутске, приведены в Приложении 1 к Учебному пособию.

4.3. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта

Оценщик выявляет и обосновывает состав факторов политического и социально-экономического характера, влияющих на стоимость объекта оценки, в том числе тенденций, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Состав факторов политического и социально-экономического характера и объем исследования определяется Оценщиком самостоятельно с точки зрения их влияния на стоимость аналогичной оцениваемой недвижимости и необходимости для дальнейших расчетов.

Следует избегать включения в анализ информации, не используемой в дальнейших расчетах и обоснованиях стоимости объекта оценки.

Анализ информации о рынке недвижимости в районе расположения объекта оценки

Оценщик выявляет и обосновывает:

- общее состояние рынка недвижимости в рассматриваемом районе;

- сложившиеся сегменты рынка;

- активность различных сегментов рынка (в т.ч. объем спроса и предложения);

- сложившиеся тенденции рынка (в т.ч. динамику цен и объемов сделок и предложений);

- выявление объектов недвижимости, которые могут быть созданы в ближайшее время на данном сегменте рынка (при наличии информации) и т.д.

Объем исследования определяется Оценщиком самостоятельно с точки зрения их необходимости для дальнейшей оценки.

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 7 8 9 10 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2018-05-10; просмотров: 305.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...