Студопедия
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
|
Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
Представление указанной информации производится в табличной форме. Пример заполнения с типовыми источниками получения данных приведен в таблице 1.1.
|
|
| Таблица 1.1
| | № п/п
| Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных
| Источники получения данных
| | 1
| 2
| 3
| | 1
| Архитектурно-строительные, объемно-планировочные, конструктивные характеристики, данные о техническом состоянии здания оцениваемого объекта недвижимости
| · Технический паспорт на здание административное лит. "Е", расположенное по адресу: Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXX; инвентарный номер: 25:401:001:XXX; выполнен бюро технической инвентаризации Иркутска; дата составления техпаспорта – 29.11.2002 г.; дата последнего обследования − 31.03.2004 г.; заверен Иркутским филиалом ФГУП Ростехинвентаризация 04.08.2004 г.
· Данные, полученные Оценщиком путем личного осмотра объекта оценки.
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 2
| Характеристики земельного участка оцениваемого объекта недвижимости
| · Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 04.12.2002 г. № XX/XX-XXX (местоположение земельного участка: Иркутская область, Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX); составлен ФГУ Земельная кадастровая палата по Иркутской области.
· Ситуационный план земельного участка.
· Данные, полученные Оценщиком путем личного осмотра объекта оценки.
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 3
| Данные для анализа правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; кадастровые номера зданий, сооружений и земельных участков в составе оцениваемого объекта недвижимости
| · Свидетельство о государственной регистрации права серия 38-АВ № XXXXXX; выдано 21.09.2004 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области (объект права: нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2, адрес объекта: Иркутская область, Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX; субъект права: Открытое акционерное общество "XXX" (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.1992 г., Свидетельство серия 38 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, Иркутск, ул. Грязнова, д.13); вид права: собственность.
· Свидетельство о государственной регистрации права серия 38-АБ № XXXXXXX; выдано 29.09.2004 г. Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области (объект права: земельный участок, площадь 450,70 м2; земли поселений, адрес объекта: Иркутская область, Иркутск, ул. Декабрьских Событий, уч. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX; субъект права: Открытое акционерное общество "XXX" (ИНН: 3808XXXXXX; зарегистрировано в г. Иркутске 12.05.1992 г.. Свидетельство, серия 38 № XXXXXXXXX; адрес: Иркутская область, Иркутск, ул. Грязнова, д.13); вид права: собственность.
· Договор купли-продажи объекта недвижимости б/н от 11.11.2002 г.
· Акт приема-передачи объекта недвижимости б/н от 11.11.2002 г.
· Постановление органа государственной/местной власти о выделении земельного участка.
· Договор аренды земельного участка б/н от 11.11.2000 г.
· Акт приема-передачи в аренду земельного участка б/н от 11.11.2000 г.
· Документы, содержащие сведения о наличии/отсутствии обременений сервитутом, залогом или долговыми обязательствами.
· Документы, подтверждающие наличие/отсутствие арендаторов, соглашений, контрактов, договоров и другие обременения.
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 4
| Данные о балансовой стоимости и инвентарном номере объекта оценки по данным бухгалтерского учета собственника оцениваемого имущества
| Справка ОАО "XXX" о балансовой стоимости объекта Литер "Е"; дата составления – 16.09.2005 г.
| | 5
| Данные для анализа рынка недвижимого имущества в рассматриваемом районе
| · Данные "Сибирского информационного агентства", периодических изданий Иркутска и Иркутской области (информационно-рекламные еженедельники "Из рук в руки", "Дело") за период с января 2005 г. по сентябрь 2005 г.
· Данные агентств недвижимости и предприятий города Иркутска: АН "Тысячелетие" (ул. Академическая, 74; тел.: (3952) 533-333, 533-633, 42-15-36, 42-23-33 http://www.millennium.irkutsk.ru/), АН "Иркутское" (т. (3952) 200-503, 340-456), АН "Поместье" (т. (3952) 200-747, 243-378), предприятие "Техностар" (т. (3952) 56-48-55), ЗАО "Сибирская производственная компания" (т. (3952) 38-68-01, 38-68-00), АН "Авалон-Риэлти" (т. (3952) 205-474, 205-475; http://www.arealty.ru/ ), АН "Тауэр" (т. (3952) 341-927, 200-421) и др.
· Данные сайтов в сети Интернет: "Иркутское агентство развития бизнеса" (Иркутск, тел.: (3952) 343037 факс: (3952) 343037; адрес в сети Интернет: http://www.arenda.irbp.ru/ ), "Коммерческая недвижимость ИРКУТСКА" (http://m2.irkutsk.ru/), Иркутский областной союз риэлторов (http://mls.irkutsk.ru/), Российский фонд федерального имущества (http://www.irkrffi.ru/ ) и др.
· Статья "Потолка еще не видно" (опубликована в специальном выпуске "ВОИ-СтройДом" ("Все объявления Иркутска", № 028 от 14-17 апреля 2005 г.) за подписью исполнительного директора НП ИОСР Постникова А.А. В сети Интернет статья в несколько измененном виде была опубликована на сервере фонда "Байкал, третье тысячелетие" (www.3mill.ru)).
· Обзор рынка недвижимости, опубликованного на информационно-аналитическом сайте Агентства недвижимости "ТЫСЯЧЕЛЕТИЕ" (Иркутск, ул. Академическая, 70; тел.: 533-333, 533-633, факс: 42-15-36; http://www.millennium.irkutsk.ru/new.htm) в сентябре-ноябре 2004 г.
| | 6
| Данные для расчета стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости
| · Еженедельник "Из рук в руки" № 55 (410) от 22.08.05.
· Еженедельник "Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05.
· Данные ООО "Ваш консультант"; Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 62; тел. 29-11-26 (опубликованы в еженедельнике "Дело" № 13 (249) от 08.07.2005).
| | 7
| Данные для расчета стоимости строительства зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости
| Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.
| | 8
| Индексы удорожания сметной стоимости строительства
| · Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 "Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек".
· Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д "Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей"; "Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме отрасли "жилищное строительство"), учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления".
· Информационные бюллетени "Индексы цен в строительстве", публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 1−4 квартал 2005 года).
| | 9
| Данные для определения физического износа зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости
| · Данные, полученные Оценщиком путем личного осмотра объекта оценки.
· Технический паспорт на здание административное лит. "Е", расположенное по адресу: г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX; инвентарный номер: 25:401:001:XXX; выполнен бюро технической инвентаризации г. Иркутска; дата составления техпаспорта – 29.11.2002 г.; дата последнего обследования: 31.03.2004 г.; заверен Иркутским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация" 04.08.2004 г.
· Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990.
· Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р). Госкомархитектуры.
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 10
| Данные, используемые для прогноза доходов при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества доходным подходом
| · Данные предприятия "Мирстрой", г. Иркутск, 56-04-66, 67-56-52 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство", еженедельник "Дело" № 16 (252) от 02.09.2005 г.).
· Еженедельник "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05.
· Еженедельник "Из рук в руки" № 31 (386) от 30.05.05.
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 11
| Данные для прогноза затрат на содержание и эксплуатацию объекта оценки
| · Справка о величине годовых операционных расходов по объекту недвижимости.
· Налоговый кодекс Российской Федерации.
· Закон Иркутской области от 26 ноября 2003 г. №59-ОЗ "О налоге на имущество организаций, а также о признании утратившими силу некоторых законов Иркутской области" (с изменениями от 25.11.2004 г.).
· Постановление мэра г. Иркутска от 4 февраля 2005 г. N 031-06-153/5 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска".
· Постановление губернатора Иркутской области от 28 февраля 2003г. № 87-п "О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области".
· Устная информация, полученная от Заказчика.
| | 12
| Данные, используемые при расчете рыночной стоимости оцениваемого имущества сравнительным подходом
| · Данные агентства недвижимости "Восточно-сибирская правда", т. 24-26-90, 203-973, 24-21-07, сот. 68-48-28 (опубликовано: "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05; "Из рук в руки" № 27 (382) от 16.05.05
"Сибирское информационное агентство" (http://www.sia.ru/; 18.02.2005); Иркутский областной союз риэлторов (http://mls.irkutsk.ru/), Рынок недвижимости города Иркутска - ноябрь 2004 г.).
· Данные агентства недвижимости "Тысячелетие"; т. 42-15-36, 42-23-33 (опубликовано: "Из рук в руки" № 59 (414) от 05.09.05; "Из рук в руки" № 27 (382) от 16.05.05; "Из рук в руки" № 11 (366) от 14.03.05; интернет-сайт компании: http://www.millennium.irkutsk.ru/ (30.05.2005, январь 2005); "Из рук в руки" № 1 (356) от 10.01.05)
· Данные агентства недвижимости "Тауэр"; т. 20-04-21, 34-19-27; tower@hotbox.ru (опубликовано: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005).
· Данные агентства недвижимости "Поместье"; т. 24-34-65, 20-07-17, 20-07-19 (опубликовано: "Сибирское информационное агентство" (http://realty.irk.ru/; 13.05.2005).
| Приведенный выше перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных может быть расширен по усмотрению оценщика.
1.5. Основные факты и выводы
В составе основных фактов и выводов должны содержаться:
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке и присвоенные им при согласовании результатов весовые коэффициенты (предпочтительно представление вышеперечисленной информации в табличной форме);
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
- ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.
Общая часть
2.1. Основные термины, определения и понятия
для проводимой оценки
В данном разделе приводятся основные термины, определения и понятия, используемые при проведении оценки.
Обязательные и рекомендуемые источники для определения применяемых терминов, определений и понятий, используемых при проведении оценки объектов недвижимости:
- Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;
- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298;
- Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611;
- Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 327;
- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р;
- «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков»; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 г. № 1102-р;
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- Налоговый кодекс Российской Федерации;
- иные законодательные и нормативно-правовые акты РФ.
Допускается использование терминов, определений и понятий, приведенных в:
- международных стандартах оценки (МСО);
- европейских стандартах оценки (ЕСО);
- стандартах оценки других саморегулируемых организаций оценщиков РФ;
- специальной литературе,
при условии непротиворечия их терминам, определениям и понятиям, приведенным в законодательных и нормативно-правовых актов РФ. В этом случае, в Отчете об оценке должны быть ссылки на соответствующие источники определений, терминов и понятий.
2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки
В данном разделе приводится укрупненный алгоритм (последовательность) действий Оценщика по определению стоимости объекта оценки.
Типовая последовательность определения стоимости приведена в разделе «Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости» (подраздел «Порядок проведения оценки») настоящегоУчебного пособия.
2.3. Принятые при проведении оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата
В данном разделе приводятся все необходимые, с точки зрения выполненных расчетов и обоснований, допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата определения стоимости объекта оценки.
Типовые ограничения и пределы применения полученного результата, как правило, касаются:
- назначения Отчета об оценке;
- периода действия Отчета об оценке;
- ответственности за достоверность используемой информации и т.д.
Типовые допущения, как правило, касаются:
- правовых вопросов, относящихся к объекту оценки;
- достоверности и полноты используемой информации;
- отсутствия скрытых факторов, которые могли бы повлиять на результаты оценки и т.д.
Описание объекта оценки
3.1. Идентификация объекта оценки
Включает:
1) Определение вида оцениваемого имущества в соответствии со ст. ст.128, 130 части первой Гражданского кодекса РФ, ст. 5 федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[2], п.4 Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
2) Идентификацию объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника оцениваемогонедвижимого имущества, а так же данные о балансовой стоимости объекта оценки, представленные в табличном виде (форма и пример заполнения приведены в таблице 3.1).
Таблица 3.1
|
