Студопедия
АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция
|
Идентификация объекта оценки в соответствии с правоудостоверяющими документами и данными бухгалтерского учета собственника
| Наименование объекта оценки (здание и земельный участок) в соответствии с правоудостоверяющими документами
| Характеристика объекта оценки
по данным бухгалтерского учета
предприятия – собственника оцениваемого объекта недвижимости
| | Наименование
| Инвен-тарный номер
| Дата ввода в эксплуатацию (дата постановки на баланс)
| Балансовая стоимость на
01.05.2005 г.[3], руб.
| Остаточная балансовая стоимость на 01.05.2005 г., руб.
| | Земельный участок, площадь 450,70 м2 . Земли поселений (адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, уч. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX)
| Земельный участок
| 1000020
| 10.07.2003
| 665’083,00
| 606’888,00
| | Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. № XX; кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
| Литер "Е"
| 00000092
| 27.07.2004
| 2’749’003,79
| 2’716’932,07
| Примечания.
В таблице 3.1 приводятся сведения по всем объектам, включаемым в состав объекта оценки, в т.ч. – по объектам движимого имущества (отделимых улучшений земельного участка) при наличии таковых.
3) Текущее использование оцениваемого объекта недвижимости.
4) Перечень зданий и сооружений, расположенных на земельном участке объекта оценки, не включаемых в состав объекта оценки (например, объектов самовольной постройки) (при наличии таковых).
5) Использованное по тексту Отчета об оценке наименование оцениваемого объекта недвижимости.
По тексту Отчета об оценке рекомендуется использовать наименование оцениваемого объекта недвижимости, идентичное используемому в свидетельствах о государственной регистрации прав на здание и земельный участок объекта оценки.
При отсутствии у Оценщика вышеуказанных документов используется наименование объекта (здания и земельного участка) по данным:
- технического паспорта на здание,
- проектно-сметной документации;
- бухгалтерского учета собственника/правообладателя;
- иных документов, позволяющих однозначно идентифицировать оцениваемое имущество.
В этом случае рекомендуется по тексту Отчета об оценке использовать наименование объекта оценки, определяемое Оценщиком в форме, аналогичной применяемой органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пример наименования объекта оценки:
Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на земельном участке, площадь 450,70 м2, земли населенных пунктов (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX.
3.2. Анализ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав
Выполняется по раздельности для всех объектов права, включенных в состав оцениваемого объекта недвижимости, в т.ч. для здания и земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости.
Включает:
- анализ правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, договор аренды, постановление органа государственной (местной) власти о выделении земельного участка, акт приема-передачи и т.п.);
- анализ правоудостоверяющих документов (свидетельство на право собственности, аренды);
- анализ документов, устанавливающих обременения правами третьих лиц (договора аренды, прочие соглашения, контракты, договора, содержащие обременения, установленные в отношении объекта оценки);
- анализ имеющихся сервитутов и ограничений (охранные обязательства по сохранению памятников истории и архитектуры и т.п.).
Цели анализа:
1) Установление существующих прав на объект права (в т.ч. наличие/отсутствие государственной регистрации прав);
2) Установление существующих обременений, сервитутов и ограничений, влияющих на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в т.ч.:
- обременения сервитутом, залогом или долговыми обязательствами;
- ограничения по использованию, накладываемые действующим законодательством (охранные зоны, места общего пользования и т.п.);
- обязательства по сохранению памятников истории и архитектуры;
- договора аренды и т.д.;
3) Установление передаваемых покупателю прав, обременений, сервитутов и ограничений на объект права в составе объекта оценки.
Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Следует учесть, что, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, в соответствии со ст.271 части первой Гражданского кодекса РФ, «Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости».
В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
В выводах по разделу приводится описание оцениваемых имущественных прав на оцениваемый объект недвижимости, в том числе:
- описание оцениваемых прав на здание оцениваемого объекта недвижимости, включая описание обременений, сервитутов и ограничений (при наличии таковых);
- описание оцениваемых прав на земельный участок оцениваемого объекта недвижимости, включая описание обременений, сервитутов и ограничений (при наличии таковых).
Следует обратить особое внимание на то, что оценке подлежат не существующие на дату проведения оценки права, а права, передаваемые покупателю в результате совершения сделки купли-продажи, описанной в определении рыночной стоимости.
3.3. Описание местоположения и окружения объекта оценки
Описание местоположения объекта оценки должно быть представлено в табличной форме (таблица 3.2).
Таблица 3.2
| № п/п
| Характеристика местоположения объекта оценки
| | 1
| 2
| | 1.
| Общая информация
| | 1.1
| Адрес[4]
| Россия, Иркутская область, г. Иркутск, ул. Декабрьских Событий, д. XX
| | 1.2
| Административный округ
| Кировский
| | 1.3
| Район[5]
| Кировский
| | 1.4
| Топонимическая зона[6]
| -
| | 1.5
| Сейсмичность района[7]
| 8 баллов
| | 1.6
| Нахождение объекта в охраняемых государством зонах[8]
| Нет
| | 2.
| Локальные особенности местоположения
| | 2.1
| Ближайшее окружение
| Жилые, административно-офисные, торговые здания
| | 2.2
| Транспортная доступность
| Свободная; подъезды к зданию асфальтированные
| | 2.3
| Пешеходные подходы
| Свободная; подходы к зданию асфальтированные
| | 2.4
| Удаленность от остановок общественного транспорта
| Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта (ост. "1-я Советская": ~100 м)
| | 2.5
| Удаленность от транспортных магистралей
| Объект оценки выходит главным фасадом на оживленную транспортную магистраль – ул. Советская
| | 3.
| Характеристика местоположения
| | 3.1
| Положительные характеристики местоположения объекта оценки
| · высокая концентрация объектов жилого, торгового и административно-офисного назначения в рассматриваемом районе;
· высокая концентрация людских и транспортных потоков;
· близость и развитость линий общественного транспорта;
· обеспеченность инженерными коммуникациями (тепло-, водо- и электроснабжение, канализация, телефон и т.д.)
| | 3.2
| Отрицательные характеристики местоположения объекта оценки
| · высокая плотность застройки;
· высокая загруженность и стесненность подъездных путей;
· отсутствие организованных мест для стоянки автотранспорта
| Описание местоположения объекта оценки может включать дополнительную информацию о факторах, влияющих на стоимость недвижимости.
По результатам анализа местоположения делается вывод о выгодности/невыгодности местоположения для размещения объекта оценки с учетом его текущего и возможного использования.
3.4. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости
Описание земельного участка объекта оценки должно быть представлено в табличной форме (таблица 3.3).
Таблица 3.3
| № п/п
| Характеристика земельного участка объекта оценки
| | 1
| 2
| | 1.
| Общая информация
| | 1.1
| Наименование земельного участка по Свидетельству о государственной регистрации права
| Земельный участок, площадь 450,70 м2. Земли населенных пунктов
| | 1.2
| Адрес земельного участка
| Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, уч. № XX
| | 1.3
| Кадастровый номер земельного участка
| 38:36:000034:XXXX
| | 1.4
| Площадь участка
| 450,70 м2
| | 1.5
| Целевое назначение
| Под эксплуатацию существующих торговых и административного зданий
| | 1.6
| Разрешенное использование
| Под эксплуатацию существующих торговых и административного зданий
| | 1.7
| Категория земель
| Земли населенных пунктов
| | 1.8
| Фактическое использование земельного участка на дату проведения оценки
| Для эксплуатации существующих торговых и административного зданий
| | 2.
| Физические характеристики и состояние земельного участка
| | 2.1
| Рельеф участка
| Ровный
| | 2.2
| Форма участка
| Участок имеет неправильную геометрическую форму
| | 2.3
| Санитарно- техническое состояние участка
| Не захламлен, хорошее / удовлетворительное
| | 3.
| Краткое описание существующих улучшений земельного участка
| | 3.1
| Улучшения земельного участка
| 1). Недвижимость:магазин – нежилое двухэтажное кирпичное здание с подвалом; общая площадь 933,40 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
2). Недвижимость: нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX);
3). Недвижимость: магазин – нежилое двухэтажное кирпичное здание с подвалом, общая площадь 1010,00 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX);
4). Недвижимость: магазин – нежилое двухэтажное кирпичное здание, общая площадь 740,15 м2 (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
| | 3.2
| Площадь застройки, м2
| 4 387,00
| | 3.3
| Состояние улучшений (износ)
| хорошее
| | 3.4
| Инженерное обеспечение
| Отопление: централизованно, от городских сетей
Водопровод: централизованно, от городских сетей
Канализация: централизованно, в городские сети
Горячее водоснабжение: централизованно, от городских сетей
Электроснабжение: централизованно, от городских сетей
Телефон: централизованно, от городских сетей
Радио: централизованно, от городских сетей
| Описание земельного участка объекта оценки может включать дополнительную информацию о факторах, влияющих на стоимость недвижимости.
3.5. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости
Описание здания объекта оценки должно быть представлено в табличной форме (таблицы 3.4−3.5).
Таблица 3.4
| № п/п
| Характеристика здания объекта оценки
| | 1
| 2
| | 1.
| Идентификация здания по данным Свидетельства о государственной регистрации права
| | 1.1
| Наименование объекта
| Нежилое трехэтажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 м2
| | 1.2
| Адрес
| Иркутская область, г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX
| | 1.3
| Кадастровый номер
| 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX
| | 2.
| Идентификация здания по данным Технического паспорта
| | 2.1
| Наименование объекта
| Административное лит. "Е"
| | 2.2
| Литер здания
| Литер "Е"
| | 2.3
| Кадастровый номер
| 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX
| | 2.4
| Реестровый номер
| XXX
| | 2.5
| Инвентарный номер
| 25:401:001:XXXXXXXXX
| | 3.
| Назначение и текущее использование
| | 3.1
| Назначение (по данным техпаспорта)
| административное
| | 3.2
| Текущее (фактическое) использование на дату проведения оценки
| административно-офисные помещения
| | 3.3
| Жилое/нежилое здание
| Нежилое
| | 3.4
| Класс административно-офисных помещений[9]
| "В"
| | 4.
| Физические характеристики объекта оценки
| | 4.1
| Тип объекта недвижимости[10]
| Отдельно стоящее здание
| | 4.2
| Этажность здания
| 3
| | 4.3
| Общая площадь помещений, м2, в том числе:
| 411,90
| |
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: офисные
| 309,60 (75,16%)
| |
| помещения 1-го, 2-го и 3-го этажей: подсобные (служебные) помещения
| 102,30 (24,84%)
| | 4.4
| Полезная площадь помещений, м2, в том числе[11]:
| 309,60 (75,16%)
| |
| офисные помещения
| 309,60 (75,16%)
| | 4.5
| Средняя внутренняя высота помещений, м
| 2,80; 2,80; 2,57
| | 4.6
| Полная высота надземной части здания, м
| 9,45
| | 4.7
| Наличие подвала, цокольного этажа, мансарды
| нет
| | 4.8
| Застроенная площадь, м2
| 145,60
| | 4.9
| Строительный объем, м3
| 1674
| | 4.10
| Группа капитальности[12]
| I
| | 5.
| Сведения о годе постройки и проведенных ремонтах
| | 5.1
| Год постройки здания
| 1979
| | 5.2
| Год последнего капитального ремонта здания
| Не установлен
| | 5.3
| Год последнего ремонта помещений
| 2002 год − полы; проемы; отделочные работы. Текущий ремонт производится ежегодно по мере необходимости
| | 5.4
| Физический износ (по данным техпаспорта [13]), %
| 25% на 31.03.2004 г.
|
Таблица 3.5
Технические характеристики конструктивных элементов
и инженерных сетей здания
| Конструктивные элементы и инженерные системы
| Описание конструктивных элементов и инженерных систем[14]
| Техническое состояние, признаки износа конструктивных элементов[15]
| | 1
| 2
| 3
| | Фундамент
| Ж/бетонный ленточный; ж/б блоки
| хорошее
(мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен)
| | Стены
| Кирпичные
| хорошее
(местами − трещины и отпадение штукатурки, выветривание швов)
| | Наружная отделка
| Штукатурка, окраска
| хорошее
(редкие трещины)
| | Перегородки
| Кирпичные
| хорошее
(редкие трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы)
| | Перекрытия
| Железобетонные
| хорошее
(незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов)
| | Крыша
| Совмещенная с перекрытием
| хорошее
(мелкие выбоины на поверхности плит)
| | Заполнения оконных проемов
| Пластиковые двойные створные
| хорошее
(мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах)
| | Кровля
| Мягкая рулонная
| удовлетворительное (вздутие поверхности, трещины, разрывы (местами верхнего слоя кровли, требующие замены до 10% кровли); ржавление и значительные повреждения настенных желобов и ограждающей решетки; проникновение влаги в местах примыканий к вертикальным поверхностям; повреждение деталей водоприемного устройства)
| | Полы
| Паркет, линолеум, плитка
| хорошее
(мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20%; мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок; отставание материала в стыках и вздутие местами, мелкие повреждения плинтусов)
| | Заполнения дверных проемов
| Деревянные, пластиковые филенчатые
| хорошее
(мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах)
| | Внутренняя отделка помещений
| Повышенного качества. Штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, обои, плитка, подвесные потолки, стеновые панели
| хорошее
(местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины)
| | Внутренние сантехнические и электротехнические работы; инженерные сети и коммуникации (наличие, характеристика, источник)
| Отопление: централизованно
Водопровод: централизованно
Канализация: централизованно
Горячее водоснабжение: централизованно
Электроснабжение: централизованно
Радио: централизованно
Телефон: централизованно
| удовлетворительное
(инженерные сети требуют ревизии и местами – текущего ремонта)
| | Прочее
| Отмостка, крыльцо, бетонная лестница
| удовлетворительное
(местные единичные повреждения отмостки)
| | Общая оценка технического состояния здания[16]
| | Хорошее техническое состояние. Существенные повреждения отсутствуют. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию. Ремонт может производиться местами. Здание эксплуатируется.
| При описании технического состояния конструктивных элементов (гр.3 таблицы 3.5) не допускается использование оценки («хорошее», «удовлетворительное» и т.д.) без указания имеющихся дефектов и повреждений.
При отсутствии возможности сопоставления имеющихся конструктивных элементов (инженерных сетей), описанных в ВСН 53-86(р), допускается производить определение технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей по шкале, приведенной в таблице 3.6.
Таблица 3.6
|
