Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

Введение

Цель настоящего учебного пособия − способствовать получению практических навыков при изучении дисциплины «Оценка недвижимости». Пособие соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования по направлению подготовки «Экономика», профиль «Экономика недвижимости», квалификация (степень): магистр.

Получение знаний по вопросам оценочной деятельности является необходимым условием подготовки квалифицированных кадров в инвестиционно-строительной сфере, недвижимости и жилищно-коммунальном комплексе.

В настоящее время разработано достаточно большое количество учебно-методической литературы по вопросам оценки объектов недвижимости. Вместе с тем, следует отметить, что учебных пособий, посвященных вопросам практических расчётов в этой области недостаточно. Данное пособие позволяет в определённой мере восполнить этот пробел. В пособии приведены практические примеры по расчётам рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием различных подходов (затратный, доходный, сравнительный). В книге рассмотрен подробный анализ экономической структуры подходов к оценке с использованием компьютерных процедур. Приведены примеры согласования полученных результатов, информационно-справочные материалы.

Процесс оценки объектов недвижимости рассмотрен как прикладной экономический анализ, в рамках которого определяется наиболее эффективное использование объекта недвижимости, для которого прогнозируется наиболее вероятная цена продажи оцениваемого объекта.

В процессе подготовки учебного пособия были использованы как доступные для широкого круга оценщиков существующие аналитические базы данных, так и личные архивы авторов. Основное содержание и весь предмет оценки объектов недвижимости мы постарались рассмотреть с современных научных, методических и практических позиций, опираясь на опыт работы в данном направлении российских и зарубежных учёных и практикующих оценщиков.

Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости

Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результатов оценки.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является Отчет об оценке объекта оценки. Требования к содержанию и оформлению Отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами оценки, стандартами саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик, иными нормативно-правовыми документами.

Нормативно-правовая база для осуществления оценки

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст.7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других.

В настоящем Учебном пособии рассматривается определение рыночной стоимости объектов недвижимости. Определение иных видов стоимости требует отдельного рассмотрения и выходит за рамки данной работы.

Термины и определения, установленные Федеральными стандартами оценки

Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подходы к оценке

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в Отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Задание на оценку