Виды методов оценки объектов недвижимости.

Можно выделить рыночные методы оценки( доход, сравнит, затрат.) и индексный метод

Индексный метод представляет собой метод определения стоимости путем применения коэффициентов (индексов) к остаточной стоимости с учетом переоценок, проводимых в установленном законодательством порядке

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Методы: валовой ренты, прямой капит-ции, капит-ции по норме отдачи, капит-ции по норме отдачи с примен расчет моделей, метод остатка, др.методы

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Методы: метод сравнит единицы, метод построения, др.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Можно выделить методы качеств и количеств анализа. Кол(метод статистич анализа, в т.ч. метод графич анализа, анализа тенденций, метод прямого сравнения и др., метод компенсационных корректировок, др.). Кач(относ сравнит анализ, метод распред анализа(ранжир-е), др.)

Анализ налогообложения недвижимости при её оценке.

Различают две категории налогов:

1. Налоги на недвижимость как имущество. Уплачиваются периодически в течение длительного времени: налог на землю, налог на недвижимость.

2. Налоги на операции с недвижимостью, которые уплачиваются разово по каждой отдельной операции (купля-продажа, аренда и пр.): подоходный налог с физических лиц и предпринимателей, налоги на выручки с юридических лиц.

По группам лиц:

А) Физ. лица: налог на землю, налог на недвижимость, подоходный налог.

Б) Предприниматели: налог на землю, налог на недвижимость, подоходный налог, НДС.

В) Юридич. лица: налог на землю, налог на недвижимость, налоги с выручку.

Налог на землю

Налог устанавливается в виде ежегодных фиксированных платежей за гектар земельной площади. Плательщиками налога являются физические и юридические лица (включая иностранные), которым земельные участки предоставлены во владение, пользование либо в собственность. Размер налога зависит от качества и местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Ставки земельного налога индексируются на очередной бюджетный год.

Юридические лица исчисляют налог самостоятельно и предоставляют в налоговые органы декларации о сумме налога на текущий год ежегодно до 1.03 (для садоводческих товариществ до 1.05). Физическим лицам налог исчисляет налоговый орган.

Уплата налога производится в течение года равными частями юридическими лицами: до 15.04; 15.07; 15.09; 15.10, за с/хоз. земли 15.09; 15.10; а физическими лицами – до 15.10.

В законе "О платежах за землю" приведены льготы по налогу, в том числе по отдельным категориям граждан:

- земли (кладбища, земли религиозных организаций, земли общего пользования)

- категории граждан (по возрасту - пенсионеры, по инвалидности, многодетные семьи, граждане пострадавшие на ЧЭС, военнослужащие срочной службы).

Налог на недвижимость

Налогом облагается стоимость основных средств, являющихся собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного строительства, а также стоимость принадлежащих физическим лицам жилых домов, садовых домиков, дач, жилых помещений (квартир, комнат), надворных построек, гаражей, в том числе не завершенных строительством, бюджетные организации плательщиками налога не являются.

Годовая ставка для организаций - 1%; для кооперативов трудящихся – 0,1%. Начисление налога производится ежеквартально исходя из ¼ годовой ставки; оплата – ежемесячно до 22-го числа равными долями. Физическим лицам налог исчисляет налоговый орган, а оплата – не позднее 15.10.