Определение итоговой стоимости объекта оценки (согласование методов оценки стоимости).

В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в большей или меньшей степени, и дает более или менее достоверный результат. Эти различия должны учитываться при сведении полученных этими методами выводов в единую интегральную оценку объекта недвижимости.При индивидуальной оценке рекомендуется для любого объекта применять все три Основных метода оценки. Отказ от применения любого из них требует специального обоснования оценщиком.

Финальная стадия оценки предполагает принятие решения в отношении расхождений в результатах трех разных подходов.

Обычно выполнение этой задачи включает в себя:

- указание величин стоимости объекта, рассчитанных при использовании каждого из трех подходов;

- краткое описание порядка выполнения расчетов, количества и качества использованной инф-и, принятых допущений и ограничений и их соответствия типичным рыночным условиям;

- установление относительной силы и слабости каждого из использованных подходов применительно к данному типу недвижимости и к конкретному объекту;

- вынесение на этой основе суждения в отношении того, какой вес следует придать результату каждого из использованных подходов.

Модель согласования результатов выражается следующей формулой:

С= (С1* К1 + С2 * К2+ С3*К3)/(К1 +К2+К3),где

С - окончательная величина оценки объекта;

С1- сравнит;С2 - доход;С3 - оценка затратным методом;

K1;K2 и К3 соответствующие весовые коэффициенты (обычно в процентах: Кl+К2+ К3 = 100).

При этом особое внимание обращают на факторы, влияющие' на определение удельного веса каждого метода (подхода). Придание весов или степени доверия каждому способу, оценщики определяют исходя из количества и качества полученной этими методами информации, уровня ликвидности объекта, цели оценки.

Сопоставление полученных величин производится также с учетом факторов внутреннего и внешнего воздействия на стоимость объекта, физического и функционального износа объекта, нормативной цены, видов стоимости, поэлементного сравнения стоимостей, и с учетом предельного отклонения стоимости.

Затем выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта - оценщика.

При этом, как правило, не выводится среднее арифметическое из трех результатов оценки и не выбирается один из них как окончательный (это допустимые, но редкие частные случаи общей модели согласования оценок тремя методами). Обычно по этой модели окончательная величина оценки выбирается где-то между ними.

В целом, наилучшее приближение к условиям не сбалансированного рынка дает метод сравнения продаж, поскольку в используемой им информации автоматически учитывается баланс спроса и предложения на объекты, аналогичных оцениваемому объекту, а также вся совокупность факторов, влияющих на их рыночные цены.