Метод остатка. Метод валовой ренты (валового мультипликотора).

Метод остатка в рамках доходного подхода к оценке имущества позволяет определить стоим.об. недвиж. или стоимость элементов об. недвижимости приходящуюся на известный имущественный или финансовый интерес с помощью годового чистого операционного дохода от об. недвиж.

Веделяют следующие виды методов остатка:1) для земли; 2) для недвижимых улучшений; 3) для собственного капитала; 4) заемного капитала

Порядок определения стоимости об. недвиж. методом остатка:

1. Определение стоим.элемента об. недвиж. приходящаяся на известный интерес

2. Расчитывается годовой чистый операционный доход от об. недвиж.

3. Расчитыв. коэф. капитализации для известного интереса

4. Определяется часть чистого операционного дохода NOI от элемента об.недвиж. приходящегося на известный интерес, по формуле:

NOI_j=V_j*R_j, где V – стоим. элемента об.недвиж. приходящаяся на известный интерес; R – коэф. капитализации приходящийся на элемент об. недвиж. с известным интересом

5. Определяется коэф. капитализации для элемента об. недвиж. приходящийся на неизвестный интерес

6. РасчитываетсяNOIот элемента об.недвиж. приходящегося на неизвестный интерес: NOI_i=NOI-NOI_j

7. Определяется стоимость элемента об.недвиж. приходящаяся на неизвестный интерес: V_i=NOI_i/R_i

8. Определ. стоим.об. недвиж. как сумма стоимостей элементов об. недвиж. с известным интересом и неизвестным интересом

Определение стоимости об. недвиж. методом валовой ренты (валового мультипликатора) базируется на данных о ценах сделок или ценах предложений, потенциальном или действительном валовом доходе об. оценки.

Стоимость об.недвиж. методом валовой ренты определяется по формуле:
V=PGI(EGI)*M_PGI(EGI) , то есть

Стоимость=годовой потенциальный валовый доход(годовой действительный валовый доход)*мультипликатор

Классификация объектов недвижимости. Особенности рынка недвижимости.

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жильё и нежилые помещения.

Земля подразделяется на: земельные участки, предназначенные под застройку; природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть: элитным, типовым, городским, загородным.

Общая классификация недвижимости

· Управление персоналом

· ссссс

· Коммерция

· Недвижимость

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

низкой ликвидностью, цикличным характером

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

Высокой степенью регулирующего государственного воздействия, наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени; высоким уровнем трансакционных издержек.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.