Годовой чистый операционный доход. Реконструированный отчет о доходах

При составлении реконструированного отчета о доходах на весь срок прогнозаоцен-к может прогнозировать потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход, потери арендной платы, операционные расходы.

Содержание реконструированного отчета о доходах определяется составом доходов и затрат, включаемых в арендную плату, имущественными правами, финансовыми интересами в объекте оценки. По составу затрат, включаемых в арендную плату, различают следующие виды аренды: полная, чистая, распределенная. Реконструированный отчет о доходах может составляться на основе выручки от основной деятельности, получаемой с использованием производственных линий и машинных комплексов.

Расчет годового чистого операционного дохода производится в следующей последовательности: − определяется годовой потенциальный валовой доход; − определяются потери арендной платы; − рассчитывается годовой действительный валовой доход; − определяются годовые операционные расходы; − определяется годовой чистый операционный доход. Если оценка оборудования производится по доходу от основной деятельности (доход от бизнеса), то основой для составления реконструированного отчета о доходах служит информация о доходах и затратах по основной деятельности. Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по оценке  фактических (предполагаемых) доходах объекта оценки за год. Если объекты оценки сданы в аренду, то показатели базового года принимаются по данным по договорам аренды. Если объекты оценки не сданы в аренду, то в расчет принимается рыночная арендная плата по объектам-аналогам. Если на рынке нет информации по рыночной арендной плате объектов-аналогов, то для определения рыночной расчетной арендной платы и потенциального валового дохода оценщик может использовать договорные ставки аренды по объектам-аналогам. Потери арендной платы определяются расчетным путем или экспертно по результатам анализа отчетов об оценке, баз данных исполнителей оценки, других организаций, ведущих такие базы, и другой информации. Годовой действительный (эффективный) валовой доход рассчитывается по формуле EGI= PGI -V&L,  где EGI – годовой действительный (эффективный) валовой доход, д. е.; PGI – потенциальный валовой доход по объекту оценки, д. е.; V&L – потери арендной платы. Годовые операционные расходы рассчитываются как сумма постоянных(текущие расходы,которые не зависят откол-ва сданных в аренду площадей(налог на недв-ть,земельныйналог,прочее), переменных расходов(текущие расходы,которые зависят от кол-ва сданных в аренду площадей и объема, предаст. Услуг) и расходовна замещение(текущие(ежегодн,ежемес и др) расходы, кот. предусматрив. периодическую замену быстроизнашивающихся эл-в)).

Годовой чистый операционный доход определяется как разница между годовым действительным валовым доходом и годовыми операционными расходами по объекту оценки или произведением действительного валового дохода и коэффициента (мультипликатора) чистого операционного дохода объекта-аналога

Годовой потенциальный валовый доход. Виды арендной платы

Годовой потенциальный валовой доход определяется на основании информации по объекту оценки о фактических (предполагаемых) доходах объекта недвижимости за год.

Если в качестве показателей базового года принимаются показатели года, предшествующего дате оценки, ретроспективные показатели или показатели текущего года с учетом их прогнозирования за календарный год, потенциальный валовой доход по сданным в установленном порядке в аренду площадям рассчитывается по договорной арендной плате. По остальным площадям в объекте оценки в расчет принимается рыночная арендная плата. Кроме того, учитываются скользящий доход и прочие доходы, получаемые от объекта недвижимости.

Если в качестве показателей базового года оценщиком принимаются рыночная, расчетная рыночная или прогнозируемая арендная плата по объектам-аналогам, то арендную плату и другие доходы оценщик обосновывает в отчете об оценке.

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности. Аренда допускается во всех видах экономической деятельности и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В аренду могут быть переданы: - земли и другие природные ресурсы; - предприятия (объединения), организации, структурные единицы объединений, производства, цехи, иные подразделения предприятий, организаций; - отдельные помещения, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, сельскохозяйственная техника, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности; - рабочий скот.

Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Договоры аренды земли и других природных ресурсов подлежат регистрации.