Затратный метод оценки. Общие положения. Особенности применения.

Затратный метод оценки(з.м.о). представляет собой совокупность методов расчета стоимости(м.р.с.) позволяющих определить:

· Ст-ть объекта недвижимости(о.н.) на основе расчета ст-ти ЗУ и его недвижимых улучшений включающих имущественные права на них;

· Стоимость(ст-ть) недвиж. улучш. на основе расчета их ст-ти восстановления или ст-ти замещения за минусом накопленного износа или восстановленной (переоцененной) ст-ти за минусом накопленной амортизации.

З. м.о. применяется, а иногда является единственным, в следующих случаях:

· Анализа наибольшей эффективности использования ЗУ;

· Экономического обоснования ст-ти нового строительства;

· Оценки ст-ти в специализированной недвижимости;

· Невозможности использования др. методов;

· Не противоречит законодательству.

При реализации з. м.о. для оценки о.н. используются следующие методы расчета ст-ти:

· Метод сравнительной единицы(м.с.е.);

· Метод построения(м.п.) и др.

В з.м.о. может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета ст-ти.

М.с.е. представляет собой м.р.с. о.н. путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога(о.-а.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки(о.о.).При использовании м.с.е. для оценки ст-тио.н. подбирается аналог по которому известна цена сделки или цена предложения. В рамках данного метода предполагается что характеристики, технология строительства(стр-ва) факторы влияющие на ст-тьо.о. и о.-а. одинаковы или сопоставимы.

М.п. представляет собой м.р.с. о.н. путем суммирования ст-ти ЗУ с учетом имущественных прав на него, ст-тинедвиж. улучш., прибыли предпринимателя, косвенных затрат,внешнего удорожания за минусом накопленного износа.

Доходный метод оценки. Общие сведения. Методы расчета стоимости в рамках доходного метода оценки.

Доходный метод представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока в начале и (или) конце срока прогноза. При реализации доходного метода используют следующие методы расчета стоимости:

− прямой капитализации;    

− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);

− валовой ренты;

− остатка.

Метод прямой капитализации представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на ожидаемом годовом чистом операционном доходе, деленном на общий коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации предполагает, что доход и стоимость объекта недвижимости остаются постоянными за срок прогноза.

 ,                                                  

где V − стоимость объекта недвижимости;

NOI − годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости;

R − общий коэффициент капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.