Методы расчета стоимости в рамках затратного метода оценки.

Затратный метод - метод основанный на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

При реализации затратного метода оценки для оценки стоимости объектов недвижимости используют следующие методы расчета стоимости:

1. Сравнительной единицы;

2. Построения;

3. Другие.

Метод сравнительной единицы представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем умножения выбранной единицы сравнения объекта-аналога (цены (стоимости) 1 кв.м. общей площади, цены (стоимости) 1 куб.м.и др.) на аналогичный количественный показатель элемента сравнения объекта оценки.

        При использовании метода сравнительной единицы для оценки объекта недвижимости подбирается объект-аналог, по которому известна цена сделки или цена предложения. В рамках данного метода предполагается, что характеристики, технология строительства, факторы, влияющие на стоимость (инфраструктура, внешние условия и др.) объекта оценки и объекта-аналога, одинаковы или сопоставимы.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы может производиться по формуле:

где:

        V  - стоимость объекта недвижимости на дату оценки, д.е.;V _eд - единица сравнения объекта-аналога на дату оценки, д.е.;П- количественный показатель элемента сравнения объекта оценки, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога.

        Единица сравнения объекта-аналога может определяться по формуле:

где:

        V^а - стоимость объекта недвижимости, выбранного в качестве объекта-аналога на дату оценки, д.е.;

        П^а- количественный показатель элемента сравнения объекта-аналога, выбранный для расчета единицы сравнения объекта-аналога

Если объект оценки и объект-аналог отличаются другими элементами сравнения, влияющими на стоимость (объемно-планировочными показателями, техническим состоянием, и др.), необходимо произвести корректировку стоимости объекта-аналога по этим элементам сравнения.

Метод построения представляет собой метод расчета стоимости объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка (V_L) с учетом имущественных прав на него, стоимости недвижимых улучшений (V_B), прибыли предпринимателя (EP), косвенных затрат (IC), внешнего удорожания (EA_Х) за минусом накопленного износа (AD)

        Метод построения может использоваться для определения стоимости недвижимых улучшений, а также стоимости объекта оценки, приравненного к объекту недвижимости, например:

- улучшений с передаваемыми правами на земельный участок,

- капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений, расположенных на земельных участках, предоставленных на правах, отличных от права собственности и от права аренды с внесением платы за право заключения договора аренды

- не законсервированных и не зарегистрированных в установленном порядке, не завершенных строительством объектов с передаваемыми имущественными правами на земельный участок, в том числе правами отличными от права собственности и от права аренды с внесением платы за право заключения договора аренды;

- объектов оценки (недвижимых улучшений), которые поступят в будущем или считаются не созданными на дату оценки с предполагаемыми имущественными правами на земельный участок и недвижимые улучшения.

Расчет стоимости объектов недвижимости методом построения включает:

• определение стоимости земельного участка или условного земельного участка;

• определение первоначальной стоимости недвижимых улучшений;

• определение стоимости восстановления или стоимости замещения;

• определение косвенных затрат;

• определение прибыли предпринимателя;

• определение внешнего удорожания;

• определение накопленного износа недвижимых улучшений;

• определение стоимости объекта недвижимости на дату оценки.