Методы расчета стоимости в рамках сравнительного метода.

Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж) представляет собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.

При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

− методы количественного анализа;

− методы качественного анализа.

Методы количественного анализапредставляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, и определение стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.

Методы качественного анализапредставляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок и др.

Метода статистического анализа позволяют определить стоимость объекта оценки путем выявления зависимости цен объектов-аналогов от элементов сравнения с использованием корреляционно-регриссионного анализа. К методам статистического анализа относится метод графического анализа, метод анализа тенденций.

Метод графического анализа позволяет определить стоимость объекта оц путем выражения результатов статистического анализа в граф форме, определения кривой распределения и формулы расчета стоимости об оц.

Метод анализа тенденций осуществляется путем статистической обработки большего количества информации, выявления зависимости цен объектов-аналогов от известных элементов сравнения..

Метод прямого сравнения основан на расчета стоимости объекта оценки как среднего значения стоимости об-ан статистической выборке или путем непосредственного сравнения об –ан с об оц

Метод компенсационных корректировок основан на определении стоимости с помощью корректировок цен объектов-аналогов по элементам сравнения.

Метод компенсационных корректировок реализуется путем последовательного внесения корректировок в цены об-ан по элементам сравнения. ( определяются корректировки 1-й группы:к корректировка на имущественные права, условия финансирования, состояние рынка, условия продажи; 2й группы: физические характеристики, экономические характеристики)

К группе методов качественного анализа относятся:

-относительный сравнительный анализ

-распределительный анализ (ранжирование)

Метод относительного сравнительного анализа позволяет рассчитать стоимость об оц как среднее значение цен двух об-ан, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения, на основе сопоставления цен об-ан через качественное описание элементов сравнения об-ан и объекта оценки (хуже, лучше, аналогично) и определения места объекта оц в ряду цен об-ан.

Метод распределительного анализа( ранжирования) позвоялет рассчитать стоимость об оц как среднее значение цен двух об-ан, наиболее близких к об оц по элементам сравнения, на основе ранжирования цен продаж об-ан в порядке убывания или возрастания с целью определения относительной позиции объекта оц в ряду об-ан.

В сравнительном методе оц может использоваться как комбинация методов расчета стоимости в каждой группе, так и комбинация методов расчета стоимости из двух различных групп.