Основные факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки;

основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Местонахождение - один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость недвижимости в том или ином направлении. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости. Хорошее состояние школ привлекает покупателей жилья с детьми дошкольного возраста и увеличивает доходность предприятий, обслуживающих эту сферу.

Архитектурно-конструктивные решения проекта. Недвижимость должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь привлекательный внешний вид и т. д. Все это факторы, которые отражаются на эксплуатационных расходах и, как следствие, на рыночной стоимости. Например, с увеличением количества этажей с 1 до 3-4 стоимость строительства снижается на 3-5%.

Планировочные решения проекта. Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования здании для определенных целей. Например, установлено, что если расширить функциональные помещения в каком-то здании

(операционный зал, комната для переговоров, зрительный зал, спортивный зал и т. п.), то проектное решение становится более экономичным, а стоимость в расчете на 1м общей площади уменьшается.

Наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества). Если коммуникации не подключены, при оценке необходимо подсчитать расходы на их подключение,

Наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями. Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для технологических процессов.

Необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования нет, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий.

Состояние здания. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако если требуется только косметический ремонт, это существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Сейсмические факторы - весьма важны, особенно для сейсмоопасных районов. Оценщик должен быть уверен в том) что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки.

Экологические факторы. В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды. В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнений не входит в компетенцию оценщика.

Определение стоимости земельных участков.               

ЗУ является составным и неотъемлемым компонентом любого объекта недвижимости, а потому должен оценивается с точки зрения полезности и доходности его использования. В то же время земля – это природный ресурс, который можно оценить, как инструмент реализации различный целей, не обязательно связанных с получением дохода.

Определение стоимости или оценка ЗУ необходима в случае:

-получения в банке кредита под залог ЗУ;

-продаже либо отчуждении ЗУ;

-членский взнос в уставный фонд организации;

-раздел имущества;

-вступление в наследство;

-составления бизнес-плана организации. 

Кадастровая стоимость ЗУ определяется специалистами ГУП "Национальное кадастровое агентство".

Оценка земельных участков дается на основании наиболее эффективного и рационального использования земли.

Для определения рыночной стоимости ЗУ или рыночной стоимости права аренды ЗУ необходимы следующие документы:

-задание на оценку

-выписки из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на ЗУ или свидетельства о государственной регистрации на ЗУ;

-договор аренды ЗУ.

Оценка стоимости земельных участков производится на основании стандартов и технических кодексов установившейся практики:

СТБ 52.2.01-2017 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости ЗУ».

ТКП 52.2.01-2015 (33520) ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, ЗУ населенных пунктов РБ“;

ТКП 52.2.02-2016 (33520) ”Оценка стоимости объектов гражданских прав. Порядок кадастровой оценки земель, ЗУ по видам функционального использования земель "Жилая усадебная зона" (включая садоводческие товарищества и дачные кооперативы) и "Рекреационная зона" ;

ТКП 52.2.04-2016 (33520) ”Оценка стоимости объектов гражданских прав.

Результат независимой оценки заказчик получает в виде документов оценки, которыми являются Стандартный отчёт и заключение, составленные в соответствии с требованиями СТБ 52.0.01-2017 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения" в текущей на дату оценки редакции.