Прибыль предпринимателя. Косвенные затраты. Внешнее удорожание.

Косвенные затраты определяются как дополнительные затраты сверх стоимости строительства, необходимые для нормального функционирования объекта недвижимости в период размещения объекта недвижимости на рынке до его продажи. К косвенным затратам можно отнести:

− расходы на маркетинговые услуги для продажи объекта недвижимости или отдельных его частей, в том числе затраты на рекламу;

− затраты на проведение технической инвентаризации;

− затраты на изготовление землеустроительного дела;

− затраты на регистрацию имущественных прав;

− затраты на содержание объекта недвижимости за срок экспозиции;

−другие затраты.

Косвенные затраты по объекту оценки могут определяться как произведение относительной величины косвенных затрат по объекту-аналогу на расчетный показатель объекта оценки. В качестве расчетного показателя по объекту оценки принимается аналогичный расчетный показатель по объектам-аналогам (стоимость восстановления, рыночная стоимость, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.). Косвенные затраты можно рассчитать методом прямого расчета, сравнительным методом, экспертным методом и др.

Прибыль предпринимателя (инвестора) определяется как величина вознаграждения, которую инвестор ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Если инвестиционные затраты на создание объекта недвижимости оказались равны рыночной стоимости объекта недвижимости (премия инвестора отсутствует) или превысили величину ожидаемой премии, рассчитывается убыток предпринимателя (инвестора), величина которого вычитается из стоимости объекта недвижимости. Определение величины прибыли предпринимателя по объекту оценки производится по формуле , где – прибыль предпринимателя по объекту оценки, д.е.; – норма прибыли предпринимателя (далее – норма прибыли); – расчетный показатель инвестиций по объекту оценки (стоимость восстановления, сумма стоимости восстановления и стоимости земельного участка и др.), д.е.

Норма прибыли и прибыль предпринимателя рассчитываются относительно одного и того же соответствующего расчетного показателя инвестиций по объекту-аналогу и объекту оценки. Методы расчета прибыли предпринимателя определяет оценщик в зависимости от имеющейся информации по объекту оценки и объектам-аналогам, в том числе методами экспертных оценок, выделения, индекса прибыльности и др.

Внешнее удорожание определяется как увеличение стоимости объекта недвижимости, вызванное положительным влиянием внешних факторов на объект недвижимости рыночной ситуацией, ограничениями в использовании окружающих объектов недвижимости, изменениями окружающей среды, инфраструктуры, законодательства и других факторов. В случае отсутствия таких факторов внешнее удорожание равно нулю. Внешнее удорожание рассчитывается следующими методами: − доходным методом оценки; − сравнительным методом оценки. Определение внешнего удорожания доходным методом оценки основано на капитализации прироста дохода от двух объектов-аналогов, один из которых имеет внешнего удорожание либо на капитализации прироста дохода по причинам сложившимся на дату оценки. Определение внешнего удорожания сравнительным методом оценки основано на сравнении цен продаж или рыночной стоимости объектов-аналогов, один из которых имеет внешнее удорожание.