Принципы оценки недвижимости. Виды стоимости объектов недвижимости.

Принципы оценки недвижимости — это основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости. Принципы оценки подразделяются на принципы, которые отражают точку зрения пользователя, взаимосвязь отдельных частей объекта оценки, точку зрения рынка, и принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.Эти принципы взаимосвязаны. При анализе объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя:

Данные принципы включают в себя следующие: полезность, замещение и ожидание.

· принцип полезности — принцип оценки, характеризующий способность конкретного объекта оценки удовлетворять потребности пользователя;

· принцип замещения — принцип оценки, утверждающий, что максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог.

· принцип ожидания — принцип оценки, характеризующий точку зрения пользователя на будущие выгоды и их настоящую стоимость.

Принципы, отражающие взаимосвязь отдельных частей объекта оценки:

· принцип добавочной продуктивности — принцип оценки, который утверждает, что добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление.

· принцип вклада — принцип оценки, который утверждает, что вклад определяется суммой, на которую изменяется стоимость объекта оценки вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента в факторах производства.

· принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи — принцип оценки, который утверждает, что по мере увеличения какого-либо ресурса в одном из факторов производства рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

· принцип сбалансированности — принцип оценки, который утверждает, что максимальный доход от объекта оценки и его максимальную стоимость можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.

· принцип экономического размера — принцип оценки, который утверждает, что на рынке существует оптимальное количество факторов производства, необходимое для наиболее эффективного использования объектов оценки.

· принцип экономического разделения — принцип оценки, который утверждает, что имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость объекта оценки при этом увеличивалась.

К группе принципов, отражающих точку зрения рынка относятся:

· принцип зависимости − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки зависит от характера окружающей среды.

· принцип соответствия − Принцип оценки, который утверждает, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень оформления, удобств, характера использования объектов оценки соответствуют требованиям рынка. Принцип соответствия реализуется в виде двух принципов — регрессии и прогрессии.

· принцип регрессии − принцип оценки, который утверждает, что при избыточных улучшениях стоимость объекта оценки уменьшается или не увеличивается.

· принцип прогрессии − принцип оценки, который утверждает, что стоимость объекта оценки, не имеющего улучшений, повышается в результате функционирования соседних объектов, имеющих улучшения, соответствующие современным требованиям рынка.

· принцип спроса и предложения − принцип оценки, который утверждает, что цена объекта оценки определяется соотношением спроса и предложения по объектам-аналогам на рынке.

· принцип конкуренции − принцип оценки, который утверждает, что если прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то конкуренция на рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.

· принцип изменения − принцип оценки, который отражает изменение стоимости объекта оценки или цен объектов-аналогов во времени.

Принцип наиболее эффективного использования:Принцип наиболее эффективного использования − принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива — это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества.

Основные виды стоимости при оценке недвижимости

В оценке недвижимости выделяют различные виды стоимости: Инвестиционная, Рыночная, Рыночная в текущем использовании, Ликвидационная, Специальная, Синергетическая.

Под инвестиционной стоимостью недвижимости понимают ее цену для определенного лица или группы лиц (инвесторов) при использовании ее в инвестиционных целях. В этом случае инвестиционная недвижимость используется для получения дохода в виде прироста ее цены или в виде арендной платы. При определении этого вида стоимости в отличие от рыночной не обязательно учитывать потенциальную возможность отчуждения на открытом рынке.

Рыночная стоимость определяет наиболее вероятную цену отчуждения недвижимости на рынке на момент непосредственной оценки объекта, в условиях здоровой конкуренции, при наличии всей необходимой информации. При этом на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства, а именно:Цена объекта выражена в денежном эквиваленте;Цена является разумным вознаграждением за объект, ни одна из сторон не принуждается к совершению сделки;

Обе стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки, обладают достаточной информацией об объекте и действуют исключительно в своих интересах;

Недвижимость представляется к продаже на открытом рынке путём публичной оферты, аналогичной для других подобных объектов;

Одна из сторон сделки не обязана принимать исполнение, а другая не обязана отчуждать объект.

Ликвидационная стоимость определяет цену, по которой наиболее вероятно недвижимость может быть отчуждена до истечения срока экспозиции объекта оценки, когда продавец вынужден совершить сделку. При определении данного типа стоимости учитываются чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продать недвижимость в условиях, не соответствующих реальным рыночным (банкротство, арест имущества).

Специальная стоимость представляет собой сумму, которая превышает рыночную стоимость и отражает некоторые свойства актива, которые представляют ценность только для специального покупателя. При определении данной стоимости в нормативном правовом акте или договоре указываются условия, которые не включены в понятие рыночной и другой стоимости. Такой вид стоимости определяется при покупке или продаже объекта недвижимости специальному покупателю, а также при принятии управленческих решений.

Синергетическая стоимость - элемент стоимости, который создается в результате сочетания нескольких имущественных интересов. Такой вид стоимости определяется при покупке или продаже объекта недвижимости, его реструктуризации, при слиянии и поглощении.