Структура мероприятий ленд-девелопмента

Реализация целей и задач ленд-девелопмента осуществляется путем проведения ряда последовательных мероприятий по определенным этапам, обозначенным в таблице 1.

Таблица 1

Структура ленд- девелопмента

Последовательность этапов проведения ленд-девелопмента как предопределена жестко, так и имеет определенные вариации от направления будущего использования земельного участка. Поэтому, прежде всего, формируется объект ленд-девелопмента, при этом с помощью землеустройства решаются ряд обязательных задач - формирование или изменение основных параметров земельного участка, землепользования, других объектов недвижимости или  ЕОН и их последующая натурализация (постановка на учет, регистрация - установление правового статуса - целевое назначение (категория земель), разрешенное использование и зарегистрированное в установленном порядке  право на данный земельный участок, а также ограничения этого права) земельного участка (объекта недвижимости). И только после этого следует приступать к главной задаче ленд-девелопмента - развитию свойств объекта и в первую очередь земельного участка (ЕОН). В зависимости от направления ленд девелопмента возникают различия при осуществлении этапа реализации его проекта. В том случае если объектом служит участок земли с обособленным зданием или сооружением, то отсутствует этап мелиорации и создания транспортных сооружений, на этапе землеустройства подвергается улучшению рельеф, грунты, грунтовые воды. При ленд-девелопменте значительных территориальных объектов все эти пропускаемые мероприятия присутствуют. Различия в заказчиках и дальнейшей судьбе объекта девелопмента влияют на содержание реализации 7 и 8 этапов. При предполагаемой в дальнейшем эксплуатации объекта он передается эксплуатирующей компании или собственнику для развития бизнеса., при этом последний этап не нужен. Если объект предполагается реализовать целиком, по частям или сдавать в аренду то следует решать мероприятия последнего этапа.

    Последовательность этапов ленд-девелопмента в целом соответствует предлагаемой в таблице, однако могут возникать и отклонения, связанные с организацией работы привлекаемых компаний.

2.3.1 Формирование или изменение основных параметров земельного участка и землепользования.

 Оно производится в порядке землеустройства. К числу параметров земельных участков и землепользований относятся местоположение, размер, форма (конфигурация), расположение границ.

Местоположение земельных участков и землепользований устанавливается исходя из предложений на земельном рынке, аукционах с одной стороны и задач использования земель предпринимателем. Для целей жилищного строительства допустимое местоположение определяется наличием или перспективами развития инженерных сетей и дорог, экологическим состоянием территории, удаленностью от основных социальных объектов и мест работы. Для целей природопользования приемлемость местоположения определяется наличием необходимых природных ресурсов (по объемам использования и качеству) и развитием инженерной инфраструктуры; для целей рекреации наличием необходимого объема и качества рекреационных ресурсов, для целей сельскохозяйственного производства наличием пригодных для использования сельскохозяйственных угодий.

Размер земельного участка или землепользования определяется исходя из планов развития предполагаемого бизнес-процесса и финансовых возможностей при осуществлении сделки, а также от размера предложений для продажи или аренды. Размер земельного участка может быть представлен как участком территории, так и размером определенных угодий. По ряду направлений использования земли имеются законодательно установленные ограничения.

Статьей 33 ЗК РФ "Нормы предоставления земельных участков" определены основные принципы установления предельных размеров предоставляемых земельных участков. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Для целей, не указанных в приведенном выше перечне, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Определение размеров земельных участков имеет особое значение для отношений, связанных с оборотом земель сельскохозяйственного назначения. Статьей 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определено, что минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей. Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

    Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Размеры земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, не ограничиваются. Вместе с тем действует запрет приобретения частным лицом в собственность предприятия, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения, если площадь земельного участка этого предприятия будет превышать установленные максимальные размеры. Это ограничение действует и для граждан, организующих крестьянские хозяйства, поскольку последние юридическими лицами не являются.

При определении размера земельных участков (землепользований) для строительства ряда сооружений (трубопроводы, дороги, ЛЭП, каналы и др.) следует руководствоваться действующими СНиП.

Конфигурация формируемого земельного участка или землепользования связан с формой участка территории из состава, которого они формируется, также связаны с технологией деятельности для которой формируется земельный участок или землепользование. Земельные участки должны формироваться одним массивом, без недостатков расположения (чересполосица, дально и длинноземелье, вклинивание, вкрапливание)

Формирование границ земельных участков показывает пределы размещения земельных участков на территории, обособляет и конкретизирует права собственности субъекта относительно прав других субъектов. Границы должны по возможности совмещаться с твердыми элементами ситуации, быть с наименьшим числом поворотных точек, хорошо опознаваемыми на местности. Они должны обеспечивать удобную внутреннюю организацию территории, не вызывать дополнительно деградационные процессы землепользования.

Формирование или изменение земельных участков может происходить путем:

• выделения (в том числе из государственных и муниципальных земель);

• разделения существующего земельного участка;

• слияния нескольких земельных участков.

Формирование землепользования происходит путем объединения нескольких земельных участков для хозяйственного использования на основе договоров аренды.

Формирование или изменение основных параметров строительных объектов недвижимости производится путем строительства, реконструкции или ремонта.

Формирование или изменение основных параметров единого объекта недвижимости происходит при наличии сформированных разных объектов недвижимости, в обязательном порядке на основе земельного участка. Это происходит только при наличии единого субъекта собственности как на земельный участок, так и другие объекты недвижимости на данном земельном участке.

        Завершает стадию формирования объекта недвижимости или ЕОН его натурализация, которая заключается впостановке объекта или ЕОН на кадастровый учет и регистрации прав на него (установление правового статуса, целевого назначения (категория земель), разрешенного использования, а также обременений и  в их использовании).

    Постановка на кадастровый учет регулируется Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в новой редакции от 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»

    В соответствие с ним по ст. 22 определен состав документов необходимых для постановке на кадастрового учета:

1. заявление о постановке на ГКУ, (может быть подано в т.ч. в форме электронного документа);

2. документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

3. межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка) в форме электронного документа, заверенного квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера;

4. технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части), в форме электронного документа, заверенного квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера;

5. копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);

6. заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копия решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, копия перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

7. копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков);

8. копия документа, подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости или изменение такого адреса.

Регистрация прав на земельные участки осуществляется на основе федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ и "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 № 221-ФЗ, а также Федерального закона от 23.07.2013 № 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

В соответствие со статьей 12 ФЗ №122 и ФЗ 250 государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Государственная регистрация прав проводится в течение восемнадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, ипотеки жилых помещений не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

В случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на земельный участок и ограничений (обременений) этих прав проводится в сроки, предусмотренные для государственной регистрации прав на расположенные на этом земельном участке здания, строения или сооружения и ограничений (обременений) этих прав.

Государственная регистрация договора об отчуждении объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимого имущества при одновременном приеме заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации таких договора и перехода права, проводится в указанные в настоящем пункте сроки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.