Формирование, структура и содержание единых объектов недвижимого имущества

Наряду с землей есть и другие объекты недвижимости – здания, сооружения. В соответствие с законодательством они являются неотделимыми от земельного участка частями. Таким образом, неотделимая часть совместно с земельным участком как объектом недвижимости составляет единое целое, как в физическом, так достаточно часто в социально-экономическом аспектах. Это связано с тем, что земля является пространственно-операционным базисом любой человеческой деятельности и предоставляет место для любого здания, сооружения. Кроме того, некоторые средства производства неразрывно связаны с конкретным земельным участком (каналы, полевые дороги, защитные и противоэрозионные сооружения, лесные полосы) в экономическом отношении. Поэтому следует считать, что земля расположенные на ней здания сооружения (объекты капитального строительства) могут составлять как единый объект хозяйственной деятельности, так недвижимости. Это закреплено в законодательстве (ЗК ст1 п 5.), где определено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков и наоборот. И составляют совместно единый недвижимый объект хозяйствования (недвижимость).  Поэтому следует считать, что единый объект недвижимости (ЕОН) может состоять как из двух, так и трех основных элементов - земельный участок (ЗУ), природный ресурс (обособляемый от земельного участка) (ПР) и объект капитального строительства (ОКС) (рис4). При этом главным элементом ЕОН является земельный участок, без которого его создание невозможно.

Рис 4Элементы единого объекта недвижимости для несельскохозяйственный отраслей производства и населенных пунктов

Однако вследствие разнообразия функционального назначения единых объектов недвижимости структура элементов и основа взаимодействий могут быть различными. Для единых объектов недвижимости несельскохозяйственного назначения они объясняются приведенной схемой. Земельный участок является пространственно–операционным базисом и не связан в экономическом отношении с расположенным на нем объектом капитального строительства. Необходимости включения в ЕОН обособленного природного ресурса нет. В содержание земельного участка входит пространственный ресурс неотделимый от него.

Для целей природопользования требуется другой единый объект недвижимости (рис 5).

Рис 5Структура элементов и их взаимодействие в едином объекте недвижимости для целей природопользования

Земельный участок как пространственно-операционный базис природопользования дает пространство для проявления природного ресурса и осуществления деятельности по извлечению (собирания) необходимого вещества. Для осуществления природопользования необходимы специализированные здания сооружения, которые непосредственно связаны с местоположение природного ресурса (шахтное, буровое сооружение и т.д.). Эти сооружения не только обеспечивают извлечения сырья, но обеспечивают ее защиту, сохранность, а для восстановимых природных ресурсов и восстановление полезных веществ. Поэтому в этом едином объекте недвижимости (ЕОН) устанавливаются взаимосвязи между земельным участком, природными ресурсами и специализированными сооружениями природопользования. От этого взаимодействия эффективность функционирования единого объекта недвижимости может существенно изменяться. Часть объектов капитального строительства, входя в состав ЕОН (дороги, жилые здания), не имеют такого взаимодействия, с другими элементами. (рис. 6)

Рис. 6 Структура элементов и их взаимодействие в едином объекте недвижимости для целей сельскохозяйственного производства

Поскольку в основе сельскохозяйственного производства лежит своеобразное природопользование (почва, растительность), то структура элементов ЕОН и их взаимодействие аналогично предыдущему примеру, однако в отличие от природопользования сельское хозяйство комплексная отрасль экономики и значительная часть его зданий и сооружений используют землю только как пространственно-операционный базис.

Единый объект недвижимости как видно из приведенных схем может быть простым и сложным. Простой, одноэлементный ЕОН – земельный участок, не имеющий зданий и сооружений и обособленного природного ресурса (ЕОН= ЗУ). Сложный ЕОН может содержать два и более элементов:

- земельный участок с обособленным природным ресурсом (ЕОН = ЗУ+ПР);

- земельный участок с объектом капитального строительства (ЕОН = ЗУ+ ОКС);

- земельный участок с природным ресурсом и зданиями, сооружения по добыче сырья (ЕОН = ЗУ+ ПР + ОКСд);

- земельный участок с природным ресурсом, зданиями сооружениями по добыче сырья, а также охране, восстановлению, улучшению свойств природного комплекса (ЕОН = ЗУ + ПР + ОКСд + ОКСу);

- земельный участок с природным ресурсом и зданиями, сооружения по добыче сырья и зданиями сооружениями общего назначения (ЕОН = ЗУ+ ПР + ОКСд + ОКСо);

- земельный участок с природным ресурсом, зданиями сооружениями по добыче сырья, а также охране, восстановлению, улучшению свойств природного комплекса и зданиями сооружениями общего назначения (ЕОН = ЗУ + ПР + ОКСд + ОКСу +ОКСо)

Рассмотренные положения относятся к единому недвижимому объекту хозяйствования. Он соединяет отдельные элементы не только в вещественно-энергетическом, но социально-экономическом и правовом отношении. Размещение объектов капитального строительства на определенном месте создает вещественно-энергетическое единство ЕОН. При размещении зданий и сооружений могут возникать социально-экономические взаимодействия их не только с земельным участком под этими объектами, но с окружающей территории.

Однако в условиях собственности на различные недвижимые объекты или даже их элементы возникает совершенно новое явление – недвижимое имущество. Это позволяет создавать единый объект недвижимого имущества (ЕОН). В ЕОН отношения собственности должны быть организованы одинаково. Для того чтобы объект можно было считать единым объектом недвижимого имущества необходимо, чтобы у всех элементов ЕОН (земельный участок, природный ресурс, объекты капитального строительства) субъект собственности или владения был один (государство, муниципалитет, юридическое и физическое лицо). В случае если хотя бы один элемент имеет другого субъекта прав собственности, чем все остальные единый объект недвижимого имущества из этих элементов создать нельзя. Таким образом, при государственной собственности на землю ЕОН можно создать, только если объекты капитального строительства и обособленные природные ресурсы являются государственной собственностью. Если ОКС в этом случае является частной собственностью, то создание ЕОН возможно только после формирования нового земельного участка для объектов капитального строительства. Таким образом возникают два обособленных ЕОН - государственный (ЗУ +ПР) и частный (ЗУ +ОКС). Поэтому на обособленной территории (муниципальное образование, сельскохозяйственная коммерческая организация, фермерское хозяйство, промышленное, добывающее предприятие) могут быть сформировано несколько единых объектов недвижимости. На базе ранее сформированного земельного участка, при наличии на нем объектов прав других лиц, государства, муниципалитета, создание единых объектов недвижимости, возможно, после раздела земельного участка. Поэтому единый объект недвижимого имущества, это вещественно-энергетическое, социально-экономическое и правое единство всех его присутствующих элементов: земельный участок (главный элемент), природный ресурс и объекты капитального строительства.

Контрольные вопросы

1. Понятие единого недвижимого объекта хозяйствования

2. Понятие единого объекта недвижимого имущества

3. Структура элементов и их взаимодействие в едином объекте недвижимости для не сельскохозяйственного производства и поселений

4. Структура элементов и их взаимодействие в едином объекте недвижимости для целей природопользования

5. Структура элементов и их взаимодействие в едином объекте недвижимости для целей сельскохозяйственного производства

6. Условия формирования единого объекта недвижимости

1.5. Система недвижимых объектов хозяйствования и имущества (недвижимости) как экономический (имущественный) каркас предпринимательской деятельности

При осуществлении производственной и рекреационной деятельности необходимы кроме человека земля как природный ресурс, средство производства и рекреации, а также другие средства производства виде орудий и средств труда. Все эти средства производства и рекреации и земля в различных функциях являются имуществом. Недвижимые средства производства могут функционировать обособленно или создавать единые объекты недвижимости, в которых земля является главным элементом. Учитывая достаточно большое разнообразие в правовом статусе объектов недвижимости на территории хозяйствующих субъектов и муниципальных образований, может быть сформировано несколько единых объектов недвижимости. При этом наравне с ними могут использоваться отдельные объекты недвижимости не вошедшие в них. Кроме недвижимого имущества при осуществлении природопользования, производства и рекреации используется и другое, движимое имущество (оборудование, механизмы, орудия труда, машины, которые в соответствие со статьей 135 ГК РФ относится к принадлежности.

Рис 7 Структура земельно-имущественного комплекса

Земельно-имущественные комплексы (ЗИК) формируются применительно к целям и задачам природопользования, производственной рекреационной деятельности конкретного юридического и физического лица, поэтому они являются специализированными. Качество, форма, местоположение земельных участков, перечень, назначения зданий, сооружений, оборудования и машин устанавливается и изменяется в процессе основной деятельности собственника ЗИК (рис.7). При этом категория земель, разрешенное использование в соответствие с Земельным Кодексом должна соответствовать целевому назначению использования земли, закрепленному в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах на земельный участок или единый объект недвижимости. В составе земельно-имущественного комплекса может быть один или несколько единых объектов недвижимости или обособленных объектов недвижимости. Принадлежности формируются применительно к объектам недвижимости, к их назначению и задачам их функционирования. Для обеспечения результативности и эффективности ЗИК важно не только качественные характеристики каждого объекта, но их сочетание и увязка с параметрами рабочей силы и финансовых ресурсов. В ряде ЗИК земля имеет значение пространственно-операционного базиса и не имеет определяющего значения при их формировании и функционировании (обрабатывающая отрасль экономики). Но особенно сельскохозяйственные ЗИК основываются на качестве и количестве земли. Это связано с ролью земли как главного фактора сельскохозяйственного производства.

Для обеспечения устойчивого развития экономики как отрасли в целом и особенно применительно к определенным территориям необходим определенный костяк. Он в условиях динамизма отрасли обеспечивает ее устойчивость и поступательность ее развития. Здесь применим термин  «каркас» обозначающий «остов, основание чего-либо, в виде костяка» (по В. И. Далю). Каркасный подход, впервые рассмотренный Н.Н. Баранским применительно к территориальному планированию, сейчас используется при градостроительстве, природопользовании. Особенно широко он используется в различных вариантах и разновидностях территориального планирования. Применим по этой причине он и в экономике, особенно ее территориальных аспектах и при организации использования земли.

Экономический каркас территории можно определить как систему взаимосвязанных имущественных комплексов и устойчивых экономических процессов, обеспечивающих социально-экономическую стабильность и необходимый динамизм развития территории. При этом устойчивость обеспечивает недвижимое имущество, на основании которого формируется земельно-имущественный комплекс. Недвижимое имущество связано с постоянством места, долговечность эксплуатации, значительными финансовыми затратами на его создание.

Основные структурными частями экономического (имущественного) каркаса является:

- земельный участок (или система земельных участков в виде землепользования);

- природные ресурсы как объекты недвижимого имущества;

- другие объекты недвижимости – здания и сооружения.

Имущественные каркасы могут быть комплексными и обеспечивать функционирования ряда отраслей экономики или специализированными для отдельной отрасли. Комплексные экономические каркасы связаны со значительными территориями. Наименьшим объектом служат территории населенных пункиов и муниципальных поселений. Территории, используемые одним хозяйствующим субъектов, как правило, имеют специализированное содержание экономического каркаса. Создание или изменение подобного каркаса, как правило, предшествует развитию экономических процессов. Он является основой, на которую накладывается как организации процессов производства, так и организация рабочей силы.

Контрольные вопросы

1.Понятие земельно-имущественного комплекса

2.Структура земельно-имущественного комплекса

3.Понятие экономического (имущественного) каркаса территории