Технологии осуществления ленд-девелопмента

    Технологии осуществления имеют как много общего, так и различия применительно к направлениям ленд-девелопмента. К общим стадиям процесса относятся:

- формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента,

- формирование объекта ленд-девелопмента,

- разработка концепции развития земельного участка,

- правовое обеспечение выработанных направлений использования земельного участка,

- землеустроительное обеспечение мероприятий по реализации концепции развития земельного участка,

- градостроительное и архитектурное обеспечение процесса развития недвижимости,

- получение технических условий на коммунальные ресурсы (газ, электричество, воду, тепло и др.)

- заключение договоров на выполнение специальных мероприятий по развитию объекта недвижимости

- подготовка для дальнейшего использования объекта собственности.

    Частные этапы ленд-девелопмента, вязанные с различием в направлениях, целях и задачах будут рассмотрены во второй части пособия.

Формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента

    На этой стадии компания, осуществляющая ленд-девелопмент, определяет направления будущего использования земельного участка, цели и задачи ленд-девелопмента.

    Установление направления использования земельного участка основывается на изучении экономической ситуации в регионе в целом, по разным направлениям использования земельных участков, состоянии земельного рынка. При этом учитывается сложившаяся или предполагаемая специализация девелоперской компании.

    Изучение экономической ситуации в регионе в целом, по разным направлениям использования земельных участков позволяет установить на какой стадии экономического развития находятся и будут находиться  различные отрасли и сферы деятельности (оживление, подъем, спад, депрессия) и каково их финансовое состояние. К числу анализируемых отраслей относятся промышленность, транспорт, торговля, сельское и лесное хозяйство, рекреационная и природопользовательская деятельность, а также сфера финансов, образования, медицины, культуры. Для анализа целесообразно привлекать материалы специализированных консалтинговых фирм, планы и программы развития территорий и регионов. Подобный анализ должен дать убедительные аргументы позволяющие определить направления использования земельных участков в отраслях находящихся на стадии оживления и подъема экономики или, в крайнем случае, в стадии окончания или существенного замедления ее спада.

    Это позволяет проанализировать и спрогнозировать состояние и тенденции изменения рынка недвижимости для возможных целей ленд-девелопмента:

    - развитие бизнеса,

    -продажа, аренда и ипотека;

    -подготовка для реализации инвестиционного проекта (строительства).

    Анализ рынка недвижимости производится по следующим по сегментам:

• земельных участков,

• офисной недвижимости,

• жилой недвижимости,

• торговой недвижимости

• гостиничной и другой недвижимости,

• промышленной и складской недвижимости,

• транспортной недвижимости,

• природных ресурсов,

• сельскохозяйственной производственной недвижимости.

Состояние рынка оценивается путем сопоставления спроса и предложений, а также числу осуществленных сделок:

• анализ потенциальной ёмкости рынка по сегментам предложений, изучения характеристик потенциальных продавцов и анализа цены предложения;

• анализ ёмкости спроса по сегментам потенциальных покупателей (арендаторов), изучения социальных характеристик и составления портрета потенциального покупателя (арендатора), изучения динамики спроса по динамике и стоимости продаж конкурирующих объектов недвижимости и изучения потребительских предпочтений;

• анализ соответствия спроса и предложения, активности рынка в динамике.

При формировании общего замысла ленд-девелопмента следует определить возможные его задачи:создание, развитие, реновация объекта недвижимости.

    Формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента позволяет девелоперской компании, инвестору и хозяйствующему субъекту, привлекающим девелоперов на основе договоров,  определить основные рамки, масштабы и направления будущей деятельности. Это является основой разработки как договора и приложения к нему (техническое задание), так и программы, осуществление ленд-девелопмента.