Разработка концепции развития земельного участка,

Разработка концепции развития земельного участка сводится в основном к выбору наиболее эффективного варианта использования земельного участка. Концепция зависит от направления планируемого использования земельного участка, целей и задач ленд-девелопмента.

Среди направлений использования можно выделить следующие:

• для развития офисной недвижимости,

• для развития жилой недвижимости,

• для развития торговой недвижимости

• для развития гостиничной и другой недвижимости,

• для развития промышленной и складской недвижимости,

• для развития транспортной недвижимости,

• для развития недвижимости для недропользования,

• для развития поверхностных природных ресурсов,

• для развития сельскохозяйственной производственной недвижимости

• для развития лесохозяйственной производственной недвижимости

• для развития рекреационной недвижимости

    Для каждого направления естественно должна быть сформирована отдельная концепция. Для офисной, жилой, торговой, гостиничной, промышленной, складской и другой в пределах поселения недвижимости, а также прилегающей к ней загородной и недропользовательской недвижимости это связано, как правило, с небольшими по размеру земельными участками, где земля играет роль пассивного элемента - пространственно-операционного базиса. Для данного направления концепция в основном направлена на  развитие здания или сооружения. Земельный участок при этом приспосабливается для обеспечения наилучшего варианта использования здания и сооружения.

    Для развития недвижимости сельскохозяйственной, лесохозяйственной, рекреационной и поверхностных природных ресурсов более важное значение имеет именно земельный участок, его свойства, здания сооружения создаются для улучшения, сохранения или восстановления, а также обеспечения процессов использования их свойств. В этом случае концепции развития направлены на земельные участки, на которых проявляются недвижимые свойства земли в виде природных ресурсов. Другие объекты недвижимости обеспечивают наиболее эффективное  использования и развитие именно земельного участка, вместе с его природными свойствами (ресурсами).

    Поэтому в зависимости от направлений предполагаемого использования объектов недвижимости определяется первая часть концепции развития земельного участка.

Как ранее было показано целями ленд-девелопмента могут быть:

    - развитие бизнеса,

    -продажа объектов недвижимости и земельных участков;

    -подготовка для реализации инвестиционного проекта (строительства).

    Цели ленд-девелопмента определяют при разработке концепции экономические направления его мероприятий. Они отвечают на вопрос для чего производится ленд-девелопмент.

    Если на конкретном земельном участке в дальнейшем собственник предполагает развивать бизнес, то положения концепции должны это учитывать. Направления бизнеса могут быть достаточно разнообразными:

- создание объекта и сдача его в дальнейшем в аренду для торговли, под офисы, для проживания и т.д.;

- развитие сельскохозяйственного производства на земельном участке как предпринимателем самим, так и путем сдачи в аренду;

- развитие лесохозяйственного производства,

- развитие рекреационной деятельности,

- добыча полезных ископаемых путем разработки недр,

- заготовка и добыча наземных природных ресурсов (охота, сбор дикоросов, ягод, грибов).

    В случае если ставятся цели развития объекта недвижимости для осуществления в дальнейшем сделок с ним, ленд-девелопмент имеет в значительной степени спекулятивные задачи. В этом случае девелоперские компании осуществляют ряд мероприятий по развитию объекта недвижимости и подготовке его для продажи. Различия по данной и предыдущей целям связано с тем, кто участвует в рыночных операциях с недвижимостью – собственник, для которого работает девелоперская компания или сама девелоперская компания. Но в любом случае если девелоперская компания участвует в целенаправленной деятельности по продаже или перепродаже объектов недвижимости и земельных участков она отходит от основной деятельности по ленд-девелопменту и занимается дилерской деятельностью. В этом случае такая компания сама финансирует в необходимых масштабах все мероприятия по развитию объекта недвижимости и транзакционные затраты по сделкам.

    Девелоперские компании достаточно часто выполняют только подготовительный этап для крупных инвесторов по подготовке земельного участка для дальнейшего развития (как правило, строительства). В этом случае в содержание ленд-девелопмента входят мероприятия по формированию и оформлению земельного участка, согласованию лимитов на электричество, газ, воду, тепло и размещению основных инженерных коммуникаций.

    Это все показывает большие различия в разработке концепции относительно целей дальнейшего использования участка и целей девелоперской деятельности.

    Кроме целей важное значение при разработке концепции имеют конкретные действия по развитию объектов недвижимости. Они формулируются в концепции как задачи ленд-девелопмента. К ним относятся: создание, развитие, реновация (восстановление) объекта недвижимости. Конечно, задачи дополняют, развивают и конкретизируют направления и цели ленд-девелопмента.

    Создание объекта недвижимости производится, в случае если в начале ленд-девелопмента он отсутствует в сформированном виде (границы, кадастровый учет, регистрация). Физически объект может существовать, но как другой объект (участок территории, здание сооружение) или часть другого объекта недвижимости. Кроме создания объекта недвижимости, его свойства должны обеспечивать необходимые (в соответствие с направлениями и целями) для ленд–девелопмента. Часть свойств являются атрибутивными, а другие совсем отсутствуют (необходимые элементы рельефа, поверхностные водоисточники, растительность), дороги, каналы и другие инженерные сооружения, здания. Создание земельного участка производится в соответствии с установленным законодательством порядке и рассмотрено в п. 2.3.1-2.3.2. Создание необходимых элементов рельефа, водоисточников, производится путем проведения мелиоративных и планировочных работ, зданий и сооружений – путем строительства.

    Развитие объекта недвижимости производится, в случае если он уже сформирован, но его свойства не вполне отвечают направлениям предполагаемого использования земельного участка и целям ленд-девелопмента. Для развития объекта недвижимости необходимо достаточно ясно представлять его необходимые свойства. Однозначных рекомендаций по свойствам нет, так как направления использования достаточно резко отличаются друг от друга (например, сельскохозяйственное и промышленное использование). При установлении перечня необходимых мероприятий (п.2.3.2) следует учесть, что на определенные территории налагается достаточно большое количества ограничении, связанных как со свойствами земельных участков, наличием зданий и сооружений, так и характером их использования. Поэтому в пределах сформированного земельного участка могут оказаться природоохранные ограничения (водоохранные зоны, ООПТ), технологические ограничения от ранее размещенных объектов инженерного оборудования (дороги, каналы, трубопроводы, линии ЛЭП, линии связи, шахтные сооружения, карьеры, аэропорты, здания). Кроме того, на земельном участке могут действовать сервитуты (обременения земельного участка правами другим лиц). Все эти ограничения могут иметь характер публичных (установленные в законодательном порядке), быть установленными в судебном порядке или на основании договоров. Поэтому мероприятия по развитию объектов недвижимости (как земельных участков, так зданий и сооружений) не должны их нарушать. В случае, когда установленные ограничения и обременения препятствуют эффективному использованию объекта недвижимости, может быть в установленном законодательством порядке решен вопрос об их отмене или изменении норм ограничения. Эта проблема должна быть в концепции изучена и даны предложения по ее решению. Развитие объекта недвижимости как ранее было обозначено, производится для развития бизнеса, продажи объектов недвижимости и земельных участков; подготовки для реализации инвестиционного проекта (строительства). Поэтому возникает значительное разнообразие мероприятий обеспечивающих развитие объектов недвижимости применительно к направлению, целям и задачам ленд девелопмента. Задачи могут иметь большое число вариантных проработок и разрабатываться как отдельный проектный документ.

    Необходимость реновации (восстановления) возникает в результате не правильного, нарушающего различные требования и регламенты использования объекта недвижимости, использования не соответствующему ранее установленному направлению, целям и задачам. В результате такого использования объект недвижимости может разрушаться, а природные свойства его деградируют. Здания сооружения подвергаются ремонту, реконструкции, а земельные участки в зависимости от направления использования и целей ленд-девелопмента подвергаются рекультивации, реабилитации, инженерной защите земель, охране почв от эрозии, мелиорации земель и др.

    Достаточно часто проблема реновации приобретает комплексный характер, так как существующие параметры объекта недвижимости устаревают и теряют привлекательность, как для пользователей, так и для арендаторов. В этом случае возникает необходимость формирования реконцепции объекта недвижимости, на основании которой производятся восстановление рыночно ориентированных параметров объекта недвижимости. Реконцепция — это полный комплекс мероприятий, позволяющий увеличить доходность уже действующего объекта недвижимости и сократить риски потери собственника, арендаторов, снижение их доходности. Данные мероприятия индивидуальны для каждого конкретного объекта и может включать в себя:

-реброкеридж (формирование нового пула арендаторов, арендодателей, пользователей),

-реинжиниринг (замена инженерных сетей и системы инженерного оборудования земельного участка),

-редевелопмент (внутренняя перестройка объекта или снос здания целиком и строительство нового, новая территориальная организация использования земли и других природных ресурсов),

-ременеджмент (замена системы управления, системы внутренних и внешних взаимоотношений)

Для получения полной картины по изучаемой объектам недвижимости проводится SWOT-анализ. SWOT – метод анализа в стратегическом планировании, заключающийся в разделении факторов и явлений на четыре категории: Strengths (Сильные стороны), Weaknesses (Слабые стороны), Opportunities (Возможности) и Threats (Угрозы). Он делается на основании анализа потенциала территории и аналитики рынка сделанных ранее. Ситуационный анализ в недвижимости (SWOT-анализ) представляет собой изучение положительных и отрицательных сторон внешних и внутренних факторов, которые оказывают влияние на проект ленд-девелопмента. Проводится при оценке концепций, земельных участков и других объектов недвижимости на основании изучения рыночных факторов и собственных качеств самого исследуемого объекта. После проведения SWOT-анализа проводится анализ наилучшего использования, который и определяет основную суть будущего проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования применяется в недвижимости для определения лучшей из возможных гипотез развития той или иной территории. Анализ наилучшего использования основан на последовательном "отсеивании" возможных вариантов по физической, технологической, правовой и финансовой допустимости, максимальной доходности и маркетинговой эффективности. Концепция развития территории должна максимально отражать потребности рынка и существующие возможности по ее реализации

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производится в следующей последовательности:

    - изучение параметров земельного участка и других объектов недвижимости по пригодности для обеспечения выбранного направления и технологии их использования, целей и задач при проведении ленд-девелопмента и обоснование пригодности проектных вариантов по физическим характеристикам;

     - изучение правовых, природоохранных, технологических и градостроительных ограничений по использованию земельного участка и других объектов недвижимости и определение на этой основе возможных вариантов использования недвижимости и проведения ленд-девелопмента объекта;

- выявление перспективных направлений использования рассматриваемого объекта на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка, построение денежных потоков (cash flow) при реализации перспективных направлений использования объектов недвижимости и мероприятий ленд-девелопмента. Выявление варианта развития объектов недвижимости ленд-девелопмента с точки зрения лучшего экономического эффекта.