Назначение и понятие девелопмента

Недвижимость представляет достаточно значительную часть мирового и национального богатства. В последние 20 лет объем рынка недвижимости вырос в России в более чем в 10 раз. В краткосрочной перспективе финансовые вложения в недвижимость не дают такой доходности, как ценные бумаги, золото или иностранная валюта. Вместе с тем в длительной перспективе земля в сфере доходности значительно превосходит эти инвестиционные инструменты, так как менее подвержена ценовым колебаниям на спекулятивных рынках, потребность в них не исчезает, а с появлением новых субъектов предпринимательской деятельности даже возрастает, а сами объекты имеют значительные сроки функционирования.

Поэтому  обеспечение эффективного управления процессами использования недвижимым имуществом одна из самых актуальных проблем современной экономики.

Актуальность проблемы – обеспечение эффективного управления недвижимостью, создание условий для устойчивого развития бизнеса, перераспределение недвижимости к эффективным собственникам. В мировой экономике достаточно давно сформировалась определенная сфера по управлению недвижимости – девелопмент. Современный экономический словарь рассматривает понятиеДевелопмент (англ. development — развитие) — область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Девелопмент – самостоятельный, достаточно эффективный, но подверженный значительному риску вид бизнеса. Он позволяет преодолеть противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями современного общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, и наличием и состоянием характеристиками недвижимого имущества. В России он сформировался в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства.

Девелопмент имеет определенную сложившуюся структуру, связанную с определенными признаками недвижимости:

1. Виды недвижимости

- земельный участок

- здание

- инженерное сооружение

- природный ресурс

- единый объект недвижимости

2. функциональное назначение

- жилье

- офис

- торгово-развлекательные объекты

- складские помещения

- промышленные объекты

- сельскохозяйственные объекты

- лесохозяйственные объекты

- рекреационные объекты

- недропользовательские объекты

- транспортные и коммуникационные объекты

3. пространственное положение

- точка

- территория

4. объект

- населенный пункт,

- муниципальное образование город, район, городской округ, сельское и городское поселение;

- сельскохозяйственное землепользование

- лесохозяйственное землепользование

- рекреационное землепользование

5. сложность

- комплексный

- специализированный

Ленд-девелпмент является разновидностью девелопмента, имеющего объектом деятельности земельный участок или единый объект недвижимости (ЕОН). Его содержание составляют мероприятия по формированию среды обитания, повышению ликвидности земельных участков (ЕОН) и их инвестиционной привлекательности. Учитывая, что земельный участок становиться не только в экономическом, но и имущественном пане неотъемлемой частью как отдельного объекта недвижимости, так и главной составляющей единого объекта недвижимости, значимость ленд-девелопмента в сфере управления недвижимостью возрастает.

Возможны три варианта проведения ленд-девелопмента.

1 вариант - ленд-девелопмент является  отдельной стадией в рамках единого проекта девелопмента объекта недвижимости. В этом случае акцент делается на правовое, инженерно-техническое и социально-экономическое освоение земельного участка с целью создания на нем объекта недвижимости, который в дальнейшем реализуется на рынке, либо используется (передается в эксплуатацию) с целью получения дохода. При этом земельный участок не обладает самостоятельной рыночной стоимостью и функционирует исключительно как составная часть всего имущественного комплекса объекта недвижимости. Именно такая форма ленд-девелопмента доминирует на современном российском рынке.

2 вариант - ленд-девелопмент как самостоятельный девелоперский проектпредставляет собой независимый вид бизнеса, который сводится к приобретению прав на земельный участок, его освоению и развитию с целью дальнейшей перепродажи под застройку независимым застройщикам, создающими на них собственные объекты недвижимости с целью самостоятельного использования или же передачи другим лицам. В данном виде ленд-девелопмент обеспечивает возникновение независимого рынка земельных участков, предполагающего функционирование большого количества независимых контрагентов, интересы которых, с одной стороны, согласуются (придание земле дополнительных качественных и стоимостных характеристик), а с другой стороны противоположны (одни хотят купить, другие продать). Это приводит к тому, что появляется большое количество информационных ресурсов и аналитических услуг на рынке, которые повышают обоснованность принимаемых решений. Девелоперы земельных участков, находясь в конкурентной ситуации, стремятся к созданию дополнительных привлекательных характеристик участков за меньшую цену, что приводит к снижению себестоимости объекта недвижимости в целом. Наличие большого количества независимых ленд-девелоперов приводит к повышению разнообразия концептуальных решений по использованию земли и созданию новых рыночных продуктов, что в дальнейшем приводит к повышению качества создаваемых объектов недвижимости и общей среды обитания современного человека

3 вариант – осуществляется комплексный ленд-девелопменткак одна из стадий крупного и комплексного девелоперского проекта, предполагающего освоение большой территории и ее застройку большим количеством различных по видам объектов недвижимости. Данная форма девелопмента земли соединяет в себе две предыдущие формы, так как в ее рамках один крупный девелопер (или консорциум девелоперов) приобретает права на крупный земельный участок, осуществляет подготовку земли, а также самостоятельно застраивает участок большим количеством объектов с целью дальнейшей их продажи конечным пользователям. Хотя комплексный девелопмент земли не предполагает промежуточных переходов права собственности на землю (так же как и в первом варианте ленд-девелопмента), роль непосредственной подготовки земельного участка здесь очень важна, так как комплексная застройка направлена не только на строительство и продажу отдельных объектов недвижимости, но и в первую очередь на создание уникальной и привлекательной среды обитания или ведения бизнеса. Комплексный девелопмент земельных участков обычно базируется на концепции создания самодостаточной зоны, в которой создаются объекты различных назначений – жилые дома и коммерческая недвижимость.

Ленд-девелопмент включает содержание как классического девелопмента, так и землеустройства. Однако ни то ни другое мероприятие в современных условиях не состоянии обеспечить обособленно полное и эффективное решение проблем развития конкретного объекта недвижимости. Суть ленд-девелопмента состоит в том, чтобы из земельного участка или ЕОН сделать востребованный и понятный товаропроизводителю продукт. Ленд-девелопмент сокращает непрофильные затраты и потери будущего инвестора (особенно трансакционные издержки), является по сути специализированным подготовительным этапом формирования объекта недвижимости.

Контрольные вопросы

1. Понятие девелопмнента

2.Понятие ленд-девелопмента

3. Структура ленд-девелопмента

4. Варианты проведения ленд-девелопмента