Формирование объекта ленд-девелопмента,

    Формирование объекта ленд-девелопмента может происходить путем покупки или аренды уже существующего земельного участка, а также формирование нового земельного участка.

    На основании определения общего замысла и анализа предварительной информацией, а также указаний заказчика (если таковой имеется) девелоперская компания начинает поиск подходящего земельного участка или единого объекта недвижимости. Поиск может осуществляться как самостоятельно на основании обзоров рынка, Интернет-ресурсов, так при посредничестве риэлтерских компаний, агентств недвижимости и других фирм. Важным при отборе приемлемых для приобретения или аренды земельных участков является их соответствие  требованиям фирмы заказчика (изложенного в техническом задании или договоре непосредственно) или фирмы девелопера, сформулированных в соответствие с изложенным в п. 2.4.1.

    Не менее важным является правовая легитимность участка (постановка на кадастровый учет) и чистота правового титула его собственности. Титул собственности имеет двоякое значение как документ, дающий право на земельный участок или другой объект недвижимости, и как законное право (на основании ранее проведенной регистрации) на его владение. Основная цель проверки титула - это защита интересов бизнес структур: самих собственников, партнеров, участников сделок, инвестиционных девелоперских проектов, банков при принятии решения о кредитовании под залог недвижимости, нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью и ведении наследственных дел, оценщиков и аудиторов, страховых компаний при страховании недвижимости и титульном страховании и др. Имеются значительное число обстоятельств, которые позволяют оспаривать право собственности, даже после совершения сделки с земельным участком (ЕОН) и регистрации ее результатов. К их числу могут относиться:

- нарушение порядка приватизации объектов недвижимости;

- предоставление муниципальными органами власти в собственность граждан и предприятий земельных участков, границы которых не совпадают с границами государственного лесного фонда, водного фонда, а также участков земель специального назначения и особо охраняемых территорий;

- незаконная продажа недвижимости гражданами, состоящими в браке, без получения нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки и получение оплаты по сделке;

- нарушение требований закона "Об акционерных обществах" при подготовке и проведении общего собрания акционеров по вопросу принятия решения о совершении сделки с недвижимостью, собственником которой является акционерное общество;

- нарушение требований законодательства о порядке наследования;

- совершение сделки по продаже имущества недееспособным лицом либо под влиянием заблуждения, обмана, насилия или угрозы, либо совершение сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях (кабальная сделка) и др.

    По выбранным как возможные объекты сделок земельным участкам производится анализ их пригодности по ранее установленным целям и задачам ленд-девелопмента, возможным рискам и экономическим последствиям и по достигнутой в результате предварительных переговоров цене. На основании этого заказчиком или девелопером заключается

договор о сделке по земельному участку, который в дальнейшем подлежит регистрации. После завершения процедуры регистрации и получения документов подтверждающих право собственности, формирование объекта ленд-девелопмента считается завершенным.

    При формировании нового земельного участка как объекта ленд-девелопмента (предоставление земель из земель государственной или муниципальной собственности, разделе земельного участка) производятся стандартные процедуры по его оформлению: межевые работы, постановка земельного участка на кадастровый учет и регистрация прав на него. В ряде случаев (развитие земельного участка для бизнеса, ипотеки, подготовка для последующих сделок – продажа, аренда) земельный участок как объект ленд-девелопмента уже имеется. Поэтому необходимости в этом этапе нет.