Свойства земли как недвижимого имущества

Имуществом, как его определяет гражданское законодательство, является материальный объект гражданских прав. Таким образом, из всего многообразия материальных объектов имуществом являются те из них, которые находятся в собственности юридических и физических лиц, или их сообществ. Земля еще в период разрушения первобытнообщинного строя стала частной собственностью, т.е. имуществом. В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

 В России после Октябрьской революции земля была национализирована и вследствие этого потеряла до 1991 г. свое значение как имущество. В советском гражданском праве (ГК РСФСР – ст.21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Следствием проведенных земельных преобразований последнего десятилетия является ликвидация государственной монополии на землю, возникновение частной и иной собственности и восстановление содержания земли как имущества. В соответствие с законодательством Российской Федерации в частной собственности могут находиться земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, промышленности, транспорта. Земли других категорий по существующему законодательству пока находятся в собственности государства, т.е. являются по сути дела государственным имуществом. Муниципальная собственность на землю к настоящему времени не в полной мере выделена и сформирована.

При этом это в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) имущество может быть движимым и недвижимым. К недвижимому имуществу, в первую очередь, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмеримого ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Поэтому недвижимым имуществом является не только земля как средство производства и рекреации, но земля как комплексный и специализированный природный ресурс. Из этого определения следует, что земля во всем многообразии ее свойств, находящаяся в частной собственности, является недвижимым имуществом (рис1).

Рис 1 Структура земли как имущества

Земля как имущество может проявляться только как пространство (обрабатывающие отрасли экономики), как пространство и почва (сельское хозяйство), как пространство - почва - растительность (сельское и лесное хозяйство, рекреация), как пространство - водные ресурсы (транспорт, рыбное хозяйство, ректеация), как пространство – недра (добывающие отрасли экономики). Земельные участки в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса могут быть делимыми и неделимыми. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, земля как недвижимость может иметь неотделимые части, которые находятся в неотторжимой связи с ней и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению участка. К таким частям относятся здания, сооружения, ранее произведенные улучшения свойств земли (рис 2).

Рис 2 Характеристики земли как недвижимого имущества

С землей и ее неотделимыми частями может быть связано движимое имущество, т.е. вещи, которые служат принадлежностями. Они связаны с земельным участком и его улучшениями общим назначением, к их числу может быть отнесено оборудование зданий и сооружений. Принадлежность недвижимости может быть отделена от нее только в соответствии с разрешением собственника или решением суда. К своеобразным принадлежностям земли – природный ресурс могут быть отнесены также объекты животного мира

Существенными характеристиками недвижимости являются правовой режим ее использования: целевое назначение, разрешенное использование, тип земель и оценочная стоимость. Целевое назначение устанавливается государством посредством отнесения земельного участка к одной из установленных в Земельном кодексе категорий земель:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Разрешенное использование земель также устанавливается государством. Оно определяет кроме цели еще ограничения и обременения использования, установленные как органами государственной власти (публичные), так и договорами собственника и других юридических и физических лиц. Это нарушает единство правового режима использования земли.

Социально-экономическая ценность земли связана с наличием у нее жизненно-необходимых для общества свойств (вещество, энергия, пространство). Как ранее было рассмотрено при наличии потребностей у человека, с одной стороны, и необходимых свойств, способных их удовлетворить у земли как имущества с другой стороны возникают потребительские свойства разной значимости и ценности. Потребительная ценность как способность удовлетворять определенные потребности общества связана со свойствами земли. Земля имеет следующие потребительные свойства: пространство, которое необходимо для размещения объектов и видов деятельности; почву для получения растениеводческой продукции; растительность, используемую в качестве корма для животных, сырья для перерабатывающих отраслей; водные ресурсы. Оценка потребительной стоимости этих свойств производится в процессе кадастровых работ. Пространство оценивается через показатели: удаленность участка от внешних и внутренних экономических центров, его конфигурацию, расчлененность, контурность, уклон и экспозицию склонов, высоту над уровнем моря. Почва оценивается в процессе бонитировки, где учитываются механический состав, гумус, величина поглощенных оснований, кислотность, засоленность, величина пахотного горизонта и другие свойства, определяющие естественное ее плодородие. Растительность оценивается по ее продуктивности, проективному покрытию, поедаемости и питательности травы, полноте, классу, бонитету лесов и по другим показателям. Водные ресурсы характеризуются запасами, дебетом, биохимическим составом, глубиной залегания воды. Существенное влияние на потребительную стоимость оказывают наличие, запасы, мощность и глубина залегания полезных ископаемых. Оценка земли и других ресурсов, располагающихся на ней и в ней, производится пока раздельно. Главным критерием выступает дифференциальный доход как разница в доходности при эксплуатации худшего участка и оцениваемого или как показатель окупаемости вложенного капитала (стоимость производимого товара на единицу используемого капитала).

Их значимость и ценность свойств земли как имущества определяется способностью удовлетворять определенные потребности и качеством их удовлетворения. Оценка потребительских свойств земли как имущества производится в процессе специализированных обследований и изысканий, также специализированных оценочных работ. К их относятся: геоботаническое, почвенное, лесохозяйственное, водное, мелиоративное рекреационное и другие виды обследований, а также бонитировка земель, таксация леса, экономическая оценка земель, оценка отдельных природных ресурсов.

Для поддержания и восстановления необходимых свойств земли, а также их сохранения и защиты возникает необходимость производить определенные мероприятия, требующие инвестиций (финансовых и других денежных затрат). Это приводит к тому, что несмотря на то что земля как имущество первоначально являлась продуктом развития природного комплекса, она в итоге имеет аккумулированные затраты, создающие стоимость земли как имущества. Оценка стоимости земли (аккумулированных затрат) производится в процессе специальных оценочных затрат (ранее экономическая оценка земли).

Величина потребительных свойств и стоимости в течение определенного времени изменяется. При потреблении невозобновляемых свойств земли ее свойства ухудшаются до полного исчезновения, но возобновляемые свойства  (почва, растительность) – изменяется циклически. В сельском хозяйстве весной она наибольшая, а осенью, после уборки урожая, – минимальная. В лесном хозяйстве к моменту начала лесозаготовок она максимальна, а после их окончания – минимальна и постепенно нарастает в процессе лесовосстановления. При проведении мелиоративных работ потребительные свойства резко возрастают и в дальнейшем постепенно снижаются в процессе использования мелиорируемых земель

Стоимость в процессе освоения территории в целом нарастает, но в сельском хозяйстве еще отмечаются и циклические (сезонные) ее колебания. С момента осенней обработки земли она постоянно растет, после изъятия готового продукта (уборки урожая) – резко падает в результате окупаемости затрат стоимостью полученного урожая. Поэтому, оценивая потребительные свойства и стоимость, следует точно определить время оценки и иметь в виду, что в момент продажи обе характеристики могут иметь несколько другие величины.

Оценочная стоимость связана с ценностью данного земельного участка и включает в себя потребительные качества не только всех недвижимых природных свойств (ресурсов), но и улучшений земли. Оценочная стоимость позволяет определять ставки налогообложения, арендную плату, залоговую стоимость, цену продажи и др.

Контрольные вопросы

1. Основные условия становления земли имуществом

2. Структура земли как имущества

3. Понятие недвижимого имущества

4. Характеристики земли как недвижимого имущества

5. Содержание вещественно-энергетической субстанции земли как недвижимого имущества

6. Параметры социально-экономической ценности земли как недвижимого имущества

7. Виды взаимодействий земли как недвижимого имущества и другими объектами имущества