Развитие функций земли в процессе реализации аграрной реформы

Проведенные земельные преобразования фактически создали новый земельный строй России, основанный на многообразии форм собственности на землю и организационно-хозяйственных форм ее использования. Последствия этого грандиозного общественного преобразования значительны. Идет формирование системы землепользования, земельных отношений и механизмов их управления. Эти преобразования  не завершены и продолжают порождать новые явления и процессы. В первую очередь преобразования затронули  фундаментальной основы земельного строя – общественные функции земли. В дополнение к ранее существовавшим функциям, таким как природный комплекс, природный ресурс, средство производства, средство рекреации возникли функции земля-недвижимость (недвижимое имущество), земля - товар.  При этом традиционные функции в связи с появлением новых получили определенное развитие.

Земля является пространственно-операционным базисом любой человеческой деятельности, так как дает место любому процессу и любому антропогенному материальному объекту (здания, сооружения, механизмы и т.д.). В условиях плановой экономики и государственной собственности на землю основой пространственной организации жизнедеятельности в России являлось землепользование как часть территории, закрепленной в постоянное или временное пользование за юридическим или физически лицом, имевшее фиксированную площадь, местоположение и установленные на местности границы. С момента восстановления в России института земельной собственности основой пространственной организации земли как объекта собственности и имущества стал земельный участок. Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над, и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 141-ФЗ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами и он является объектом имущественных прав. Вместе с тем понятие землепользование не исчезло, но значительно трансформировало свое содержание. Землепользование – территориальный объект, как часть территории, объединенной (путем аренды, сервитута, узуфрукта и др.)  для хозяйственного использования одним юридическим и физическим лицом. Землепользование может соответствовать по площади и расположению земельному участку, быть больше него (включать несколько земельных участков), быть меньше земельного участка (составлять часть земельного участка).

Функции земли как природного комплекса в процессе произошедших перемен не изменились, чего нельзя сказать о функции земли как природный ресурс. Статья 9 Конституции России установила, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной собственности. В статье 36 Конституции РФ прямо предусмотрено, что граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности. Кроме того, природные ресурсы в значительной их части являются недвижимыми и прикреплены к определенным участкам земли, поэтому могут образовать определенный комплексный недвижимый природный ресурс – недвижимое имущество. Земля как природный ресурс - объекты, процессы и условия природы, связанные со свойствами земли и используемые обществом для удовлетворения материальных и духовных потребностей людей. Они подразделяются на:

- возместимые и невозместимые;

- возобновимые и невозобновимые;

- заменимые и незаменимые;

- восстановимые и невосстановимые.

Земля как комплексный природный ресурс включает: полезные ископаемые, источники энергии, почву, водные пути и водоемы, минералы, леса, дикорастущие растения, животный мир суши и акватории, генофонд культурных растений и домашних животных, живописные ландшафты, оздоровительные зоны и др.

Функции земли как средства производства и рекреации – активные факторы предпринимательской деятельности, в первую очередь производства и рекреации. Земля как орудие труда - совокупность свойств земли, с помощью которых люди воздействуют на предметы труда, видоизменяя их в соответствии со своими целями и потребностями. Проявляется с помощью почвенного и растительного покрова в сельском и лесном хозяйстве. Земля как предмет труда – проявляется в момент воздействия на нее человека в процессе производства и рекреации. Поэтому с момента восстановления частной собственности земельные участки, выполняющие обозначенные функции стали имуществом.

Ранее в теории землеустройства основы их взаимодействия рассматривались, применительно к функции земли как средства производства. При этом вследствие постоянства местоположения участки земли, имеющие здания и сооружения или не имеющие их, понимались как недвижимые объекты производства, рекреации и вообще жизнедеятельности. Восстановление функции земли, зданий и сооружений как имущества сформировало новую общественную функцию земли как недвижимого имущества. В этом явлении как ранее отмечалось земля в экономическом и правовом смысле сотрудничает с другими объектами недвижимости (здания, сооружения, природные ресурсы). Зачастую такое сотрудничество становится настолько тесным, что возникает новое явление – комплексный (единый) объект недвижимости.

Основу единого объекта недвижимости составляет земля как природный ресурс, средство производства и рекреации в виде земельного участка. Земельные участки как объекты имущества имеют достаточно разнообразный правовой режим. Его недвижимые свойства могут выделяться как отдельные природные ресурсы (лесные, водные, растительные, почвенные) и быть обособленными имущественными объектами, характеризующимися различными имущественными отношениями. Они являются своеобразными природными «улучшениями» земельного участка. Движимые свойства земли устойчивых имущественных связей с земельным участком не имеют и поэтому устанавливаются временные имущественные отношения на период фиксации этих свойств.

Земля является пространственно-операционным базисом любой человеческой деятельности, так как дает место любому процессу и любому антропогенному материальному объекту (здания, сооружения, механизмы и т.д.). По содержанию взаимодействия земли с другими материальными средствами жизнедеятельности можно разбить на три группы.

   Наиболее тесно с функционированием земли соединены средства, неразрывно связанные с землей, то есть такие, которые, по выражению К. Маркса, «пустили корни». Их функционирование связано с использованием окружающих земель. Эффективность функционирования земли и этих средств производства взаимообусловлены. К ним относятся здания, дороги, лесные полосы, каналы, некоторые другие виды сооружений. Они проявляются как своеобразные антропогенные «улучшения» земельного участка. Вторая группа материальных средств является относительно земли орудием труда. Это орудия, механизмы. Они изменяют свойства земли, делают ее пригодной для использования в виде всеобщего средства производства или орудия труда. Третья группа средств жизнедеятельности связана с землей только как с пространственно-операционным базисом (транспортные средства). Вторая и третья группа не имеют фиксированного на поверхности места функционирования и не являются недвижимым имуществом, но могут быть принадлежностями (временно или постоянно) земельного участка как объекта недвижимости. Устойчивые имущественные взаимосвязи с землей образуют такие материальные ресурсы жизнедеятельности, которые являются недвижимыми. Это создает основу возникновения уникального общественного явления – единого объекта недвижимости, в котором земельный участок является главной и неотъемлемой его составляющей. Единый объект недвижимости един в его вещественном состоянии и хозяйственном использовании. Кроме того, невозможно существование как природных, так и антропогенных «улучшений» этих объектов недвижимости без конкретного земельного участка, к которому они прикреплены.

   Восстановление функции земли как имущества привело к восстановлению еще двух функций – земли как товар и земли как объект налогообложения.

В рыночном хозяйстве товаром являются не только предметы потребления, но и любое имущество, а в условиях частной собственности на землю – земля. Земля как товар имеет общие и особенные свойства. Как и любой другой товар, земля обладает потребительной и меновой стоимостью. Потребительная стоимость является оценкой способности земли удовлетворять определенные потребности человека. Чем больше число потребностей удовлетворяются земельным участком и с более высокой степенью удовлетворения, тем выше потребительная стоимость. Стоимость участка связана с величиной затрат на улучшение, воссоздание, сохранение потребительных свойств земельного участка. Эти виды стоимости оказывают влияние на формирование рыночной цены. Естественно более высокая потребительная стоимость предполагает более высокую цену продажи. Стоимость (величина вложенных и не окупившихся затрат) указывает на нижний предел цены продажи. Продажа по цене ниже стоимости в условиях нормально функционирующего рынка не возможна. Это может быть вызвано форс-мажорными обстоятельствами.

Кроме этого на формирование цены сделки на земельном рынке оказывает влияние спрос и предложение на земельные участки. Потребность в земельном участке формируется на основании желания удовлетворить определенные потребности. Потребности напрямую связаны с потребительскими свойствами земельного участка (потребительной стоимостью). При отсутствии необходимых свойств спрос на земельный участок не возникает. Но это не значит, что при отсутствии спроса в данный промежуток времени он не возникнет никогда. При изменении потребностей общества, нарастает их объем и поэтому, участки (например, удаленные от города) на которые ранее не было потребности, приобретают потребительскую стоимость в новых сегментах рынка. Спрос это денежно обеспеченная потребность. Спрос формируют юридические и физические лица, которые имеют не только потребность, но и необходимые денежные средства, то есть тех которые могут быть потенциальными покупателями. Спрос формируется в зависимости от состояния производства и связан как с большими, так и с малыми циклами его развития (оживление – подъем – спад – депрессия). Наиболее наглядно это рассмотрено российским экономистом Кондратьевым Н.Д. в концепции длинных волн экономической конъюнктуры. В периоды оживления и особенно подъема отдельных отраслей или в целом экономики резко возрастает потребность в земельных участках, т. е. спрос и, наоборот, в периоды спада и депрессии спрос резко падает.

Предложение как желание продать земельный участок возникает в целях получения денежных средств, при изменении направления предпринимательской деятельности или сокращения ее масштабов, а также в результате определенной человеческой деятельности – ленд-девелопмента. Объемы предложения также связаны с циклами производства и имеют обратную спросу картину.

В районах с высокой степенью освоенности земель объем предложений, как правило, невелик, но значителен спрос, это определяет высокий уровень цены на землю. В слабо освоенных районах спрос невелик, а объем предложений наибольший, что снижает уровень цен. При промышленном и сельскохозяйственном освоении отдельных территорий спрос резко возрастает. Однако при наличии уникальных свойств земли или при высокой потребительной стоимости спрос на землю в малоосвоенных районах может быть значителен. Поэтому цена на землю формируется главным образом с учетом величины спроса и предложения на рынке и потребительных свойств участка.

Земельный участок, в отличие от других товаров, имеет ряд особенностей:

1. Это недвижимый товар (недвижимость), то есть его нельзя перемещать к покупателю. Он продается и используется там, где находится.

2.  Это многоцелевой товар и имеет спрос со стороны всех видов предпринимательской деятельности.

3. Потребительная и меновая стоимость земельного участка с течением времени не только не уменьшается, но и возрастает при общей тенденции спроса к возрастанию и снижению объемов предложения, к внедрению достижений научно-технического прогресса в процессы использования земли.

4. Потребительная стоимость земельного участка формируется в результате взаимодействия природного комплекса и общества. При правильном использовании она постоянно возрастает.

5. Стоимость (меновая) связана с затратами, касающимися не только конкретного участка, но и более обширной территории, где находится социальная и инженерная инфраструктура, его обслуживающая.

В соответствие с нормами Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации разрешены следующие виды сделок с земельными участками:

а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, в том числе и лизинга, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;

г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

д) залог земельных участков и земельных долей;

е) наследование земельных участков и земельных долей;

ж) мена земельных участков и земельных долей;

з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области.

   Земля важнейший социально-экономический фактор жизнедеятельности общества, его основная ценность. Поэтому использование отдельными гражданами или их объединениями земли в совокупности ее свойств не может быть безвозмездным. Пользователи земли, ее разнообразных природных свойств, единого объекта недвижимости как это предусмотрено Налоговым кодексом осуществляют плату за использование земли и ее природных свойств. При этом подобные платежи, виде федеральных, региональных и местных налогов и сборов, могут иметь землю, как непосредственную налоговую базу, так, и опосредовано через результаты ее использования.

Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Под сбором понимается обязательный взнос, взимаемый с организаций и физических лиц, уплата которого является одним из условий совершения в отношении плательщиков сборов государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами юридически значимых действий, включая предоставление определенных прав или выдачу разрешений (лицензий).

К федеральным налогам и сборам (Статья 13.Налогового кодекса), имеющим землю и ее свойства как непосредственную налогооблагаемую базу, относятся:

- налог на пользование недрами;

- налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;

- налог на дополнительный доход от добычи углеводородов;

- сбор за право пользования объектами животного мира и водными биологическими ресурсами;

- лесной налог;

- водный налог;

- экологический налог;

Учитывая активную роль земли как фактора производства и рекреации и прямую и значительную зависимость результатов деятельности от качеств земли, она косвенно и в значительной степени участвует в формировании налогооблагаемой базы (опосредованная налогооблагаемая база) для:  

- налога на добавленную стоимость;

- налога на прибыль (доход) организаций;

К региональным налогам и сборам (Статья 14.Налогового кодекса), имеющим землю и ее свойства как непосредственную налогооблагаемую базу, относятся:

- налог на имущество организаций;

- налог на недвижимость;

- дорожный налог;

- налог с продаж;

К местным налогам и сборам (Статья 15.Налогового кодекса), имеющим землю и ее свойства как непосредственную налогооблагаемую базу, относятся

- земельный налог;

- налог на имущество физических лиц;

- налог на наследование или дарение;

- местные лицензионные сборы.

Земля вследствие ее происхождения относится к восстановимым и улучшаемым видам имущества. Поэтому мероприятия, осуществляемые в процессе государственного землеустройства, должны обеспечить кроме всего прочего увеличение налогооблагаемой базы - размера угодий, их качества, объема производимой продукции, размера восстановимых природных ресурсов. При определении результативности и эффективности землеустройства следует определять изменение величины федеральных, региональных и местных налогов и сборов, как в целом, так и в разрезе отдельных мероприятий

 Контрольные вопросы

4. Перечислите новые функции земли, появившиеся в результате аграрной реформы

5. Назовите условия и причины появления новых функций земли

6. Отличие земли как товара от других товаров

7. Перечислите виды сделок с землей

8. Перечислите федеральные налоги и сборы, связанные с землей

9. Перечислите региональные налоги и сборы, связанные с землей

10. Перечислите местные налоги и сборы, связанные с землей