Собственникам можно использовать следующий алгоритм принятия решения по вопросу вознаграждения председателя совета МКД и его реализации.

Определить вопросы, связанные с выплатой денежного вознаграждения председателю совета, для принятия решения на ОСС.

Подготовить документы для проведения ОСС.

Примерная формулировка в повестке дня ОСС:

"Принятие решения о денежном вознаграждении Председателю Совета дома на период с ноября 2017 года по март 2019 года и источника его финансирования".

Примерная формулировка решения собственника помещений:

"Назначить Председателю Совета дома ежемесячное денежное вознаграждение, источником финансирования определить ежемесячные целевые взносы собственников и пользователей жилых и нежилых помещений в МКД из расчета (на выбор): или ____ руб. за 1 кв. м общей площади этих помещений, или ____ руб. с каждого жилого и нежилого помещения.

Выплату вознаграждения Председателю Совета дома производить ежемесячно в период с ноября 2017 года по март 2019 года".

Сообщить собственникам о проведении ОСС не позднее чем за 10 дней до даты проведения ОСС.

Провести ОСС по указанному вопросу в соответствии с положениями ЖК РФ об организации и проведении общего собрания собственников помещений в МКД.

Уведомить собственников о принятом на ОСС решении не позднее чем через 10 дней после проведения ОСС.

Копии решений собственников и протокола ОСС в течение 10 дней передать в УО, которая распорядительным письмом даст поручение расчетному центру, с которым у нее заключен договор, начислять в платежных документах собственникам целевой взнос в соответствии с указанным решением ОСС в данном МКД.

Председатель совета обращается в бухгалтерию УО с заявлением о перечислении ему денежного вознаграждения на расчетный счет (сберкнижка или карточка). В заявлении указывает, что сам будет перечислять подоходный налог и отчитываться перед налоговой инспекцией путем заполнения декларации по итогам года.

Ежемесячно денежные средства по указанному целевому взносу, уплаченные собственниками, расчетным центром перечисляются на счет УО, и бухгалтерия УО перечисляет их на расчетный счет председателя совета.

По окончании года (в феврале - марте следующего года) председатель совета берет в УО справку о суммах перечисленных денежных средств, перечисляет 13% от общей перечисленной за весь год суммы (подоходный налог) в налоговую инспекцию. Платежные реквизиты для перечисления берет в налоговой инспекции. Заполняет в налоговой инспекции декларацию о полученных таким образом доходах и уплаченном подоходном налоге.

Использование средств от размещения рекламной конструкции для оплаты вознаграждения членам совета МКД и его председателю возможно, но только в случае принятия решения ОСС о выплате такого вознаграждения и утверждении условий и порядка выплаты вознаграждения, а также порядка определения его размера.

8. Практика работы советов МКД

Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению МКД, могут избираться комиссии собственников, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Комиссии собственников избираются по решению ОСС или по решению совета МКД (ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ).

Для МКД с большим количеством помещений, находящихся в собственности, рекомендуется создавать комиссии по отдельным направлениям деятельности, например:

- комиссия по контролю за работой ОДПУ и снятием показаний по всем видам коммунальных услуг, поступающих в дом;

- комиссия по контролю за состоянием инженерных сетей в доме. В нее желательно привлечь к работе собственников и пользователей помещений дома, которые разбираются или могут разобраться в работе инженерного оборудования;

- комиссия по контролю за правильностью начислений УО за ЖКУ и РСО за коммунальные услуги, предоставляемые собственникам и пользователям помещений дома;

- комиссия по контролю за правильностью составления локальных смет на производство текущего и капитального ремонта ОИ в МКД. Это необходимо в случаях проведения больших объемов работ по текущему и капитальному ремонту ОИ;

- комиссия по контролю за исполнением условий договора управления собственниками и пользователями помещений в части своевременности и правильности снятия и передачи показаний ИПУ потребляемых коммунальных услуг, в части соблюдения правил проживания и содержания жилых помещений дома.

Комиссии должны создаваться в целях максимального охвата всей деятельности по контролю за исполнением договора управления как УО, так и собственниками и пользователями помещений дома.

Желательно, чтобы комиссии по всем направлениям деятельности были работоспособными, а не числились просто на бумаге.

В состав комиссий могут входить любые собственники помещений. Возглавить комиссии должны деятельные члены совета МКД.

Главное - привлечь к управлению МКД максимальное количество активных жителей МКД. Также большое значение имеет знание действующего жилищного законодательства как председателем Совета, так и его членами.

Все члены Совета должны:

- знать свои права и обязанности как собственников помещений;

- знать права и обязанности УО;

- уметь грамотно сформулировать свои требования, чтобы добиться от УО выполнения требований жилищного законодательства.

Основная проблема в управлении МКД в настоящее время - это низкий уровень активности, недостаточный уровень знаний правовых норм жилищного законодательства собственниками помещений МКД и неумение отстаивать свои законные права и интересы в сфере ЖКХ.

А это, в свою очередь, позволяет УО уходить от ответственности за невыполненные обязательства по договору управления.

Например, МКД (N 146в по ул. Шишкова г. Воронежа) был принят собственниками от застройщика в августе 2014 года. Срок эксплуатации - два с половиной года. Договор управления заключен с собственниками в соответствии с ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. Согласно ст. 162 ЖК РФ максимальный срок, на который должен быть заключен договор управления, - три года.

Пользуясь полной безынициативностью и безграмотностью собственников помещений дома, УО ООО УК "СтройТехника" заключает договор управления на пять лет, вносит в него условия об одностороннем повышении УО размера платы за жилое помещение на размер индексации, которые противоречат действующим нормам ЖК РФ. Более того, в течение всего периода управления домом два раза в год производит повышение размера платы за жилое помещение, которое в сумме значительно превышает даже рост инфляции. За 2014 и 2015 годы размер инфляции составил 24,3%, а УО за 2015 и 2016 годы повысила размер платы в общей сложности на 28,8%, т.е. с 22,28 руб/кв. м до 28,71 руб/кв. м. При этом нужды в повышении платы за жилое помещение не было. На 1 января 2016 г. на лицевом счете дома имелся переходящий остаток денежных средств в сумме 1 млн 169 тыс. руб.

Чтобы подобных случаев не происходило, собственникам помещений необходимо не только знать жилищное законодательство, но и уметь применять его, используя ОСС как основной орган управления МКД.

Совету дома следует ежегодно инициировать и продуктивно проводить как годовое, так и внеочередные ОСС. В обязательном порядке надо рассматривать и принимать решения по основным направлениям деятельности.

Утверждение размера платы за жилое помещение в рамках действующего законодательства с учетом основных составляющих:

- управление домом;

- содержание ОИ, в том числе вывоз ТКО, техническое обслуживание лифтов и их освидетельствование и др.;

- затраты на коммунальные ресурсы для содержания ОИ по каждому виду;

- текущий ремонт ОИ.

Утверждение плана мероприятий по текущему ремонту ОИ:

- с учетом финансирования в составе платы за жилое помещение;

- учетом финансирования за счет целевых взносов при необходимости.

Выборы совета МКД первоначально, а затем каждый раз после окончания срока его деятельности.

Разработать и утвердить на ОСС помещений МКД положение о совете и положение о председателе совета, в которых следует предусмотреть вопросы предоставления дополнительных полномочий членам совета и председателю совета в соответствии с нормами действующего жилищного законодательства.

Готовить для утверждения на ОСС при необходимости изменения и дополнения в действующий договор управления в соответствии с жилищным законодательством, в том числе при внесении изменений в жилищное законодательство.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по перечню работ и услуг, которые УО должна выполнять в рамках договора управления, формам контроля за исполнением УО условий договора и по изменениям в указанные документы в случае необходимости.

Готовить для утверждения на ОСС предложения по следующим вопросам:

- формирование фонда капремонта МКД;

- утверждение перечня работ по капремонту дома;

- утверждение сметной стоимости по каждому виду работ по капремонту;

- утверждение организации, которая будет проводить работы по каждому виду работ по капремонту, условий договора и оплаты услуг этой организации за проводимые работы;

- утверждение организации, которая будет осуществлять строительный контроль при проведении работ по капремонту, условий договора и оплаты по нему за проведение строительного контроля во время капремонта;

- утверждение лица для подписания акта по каждому виду выполненных работ по капремонту;

- использование ОИ, в том числе придомового земельного участка, если он является общедолевой собственностью собственников помещений МКД (стоит на кадастровом учете).

Кроме проведения ОСС помещений дома должны регулярно проводиться заседания Совета с оформлением протоколов, в которых обязательно указываются:

- список присутствующих членов Совета;

- список присутствующих приглашенных собственников и пользователей помещений дома, а также других лиц;

- повестка дня проводимого заседания Совета;

- порядок обсуждения вопросов повестки дня, суть выступлений присутствующих по вопросам повестки дня;

- решения, принятые членами Совета по каждому вопросу повестки дня, с указанием итогов голосования членами Совета по каждому вопросу повестки дня.

Работа Совета также должна быть направлена на проведение просветительской и информационной работы для расширения уровня знаний собственников и пользователей помещений дома по вопросам жилищного законодательства:

- изучение правил предоставления как коммунальных, так и жилищных услуг, а также прав собственников помещений во взаимоотношениях с УО и РСО;

- ознакомление собственников помещений с нормативными правовыми актами действующего жилищного и гражданско-правового законодательства, в том числе с вносимыми в них изменениями;

- проведение работы с целью изучения и понимания ответственности самих собственников и пользователей помещений дома в отношениях с УО и РСО.

9. Взаимодействие УО с советом МКД

Для эффективного взаимодействия УО с советом МКД предлагается следующее.