Общее имущество собственников помещений.

Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются ОИ (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ).

Право собственности на помещение и доля в праве на общее имущество собственников помещений в МКД неразрывно связаны, поэтому передача их по отдельности невозможна (ст. 37 ЖК РФ).

Общее имущество в МКД - это комплекс недвижимого имущества, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права, поэтому отчуждение доли собственника в праве общей собственности на ОИ невозможно (п. 2 ст. 290 ГК РФ).

По решению ОСС часть ОИ может передаваться ТСЖ в пользование, но не в собственность.

Решение об увеличении ОИ в МКД принимается только на ОСС (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ). Новые объекты общедолевой собственности приобретаются на целевые взносы всех собственников в МКД, независимо от членства в ТСЖ. Новые объекты создаются для обслуживания всех помещений в МКД.

Имущество ТСЖ.

ТСЖ покупает свое имущество за счет членских взносов в товарищество. Члены ТСЖ могут передавать имущество, например компьютер, во владение товариществу добровольно.

Обратите внимание: ТСЖ обладает правом приобретать имущество за счет членских взносов, если таковое приобретение осуществляется для достижения уставных целей ТСЖ.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов. В свою очередь, члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

ТСЖ как юридическое лицо должно быть указано в качестве покупателя в договорах купли-продажи либо добровольного получателя при соответствующих сделках.

Средства ТСЖ.

Денежные средства также являются имуществом ТСЖ. Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом, утвержденным решением общего собрания членов ТСЖ.

Средства ТСЖ состоят из (ч. 2 ст. 151 ЖК РФ):

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в МКД, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений, в том числе в виде благотворительности и добровольных взносов.

Главной особенностью некоммерческой организации является то, что основным источником финансирования уставной деятельности служат целевые поступления.

В ТСЖ целевые поступления - это главным образом денежные целевые взносы членов ТСЖ и других собственников жилых и нежилых помещений, представляющие собой обязательные платежи.

Обратите внимание: субсидиями, получаемыми от государственных органов, ТСЖ не вправе распоряжаться по своему усмотрению.

Данные денежные средства подотчетны и выделяются на строго определенные цели.

Безвозмездная передача вещи в собственность одной стороной другой стороне признается дарением (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Поскольку запрет на дарение существует только между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ), любое физическое или юридическое лицо вправе передавать ТСЖ в дар деньги.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды (фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления ОИ, страховой фонд, резервный фонд и т.п.), расходуемые на предусмотренные уставом цели.

Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ.

3.13. Хозяйственная деятельность ТСЖ

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ст. 152 ЖК РФ):

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества в МКД;

- строительством дополнительных помещений и объектов ОИ;

- сдачей в аренду, внаем части ОИ.

Хозяйственная деятельность ТСЖ - это конкретные технические, физические и иные подобные действия, интеллектуальные усилия персонала товарищества, направленные на управление общим имуществом собственников в МКД (обслуживание, эксплуатация, ремонт, благоустройство и т.п.).

В частности, ТСЖ обязано заниматься хозяйственной деятельностью, такой как:

- обеспечение жителей МКД коммунальными услугами;

- содержание ОИ (своевременное устранение неполадок в инженерных системах, обеспечение установленных стандартов в жизнеобеспечении и др.);

- ремонт ОИ (капитальный, текущий).

Содержание и ремонт ОИ товарищество может осуществлять самостоятельно за счет штатных сотрудников, находящихся в трудовых отношениях с ТСЖ, или по договору с подрядными организациями.

Этот вопрос решается общим собранием членов ТСЖ (если соответствующие положения внесены в его устав) или правлением ТСЖ.

ТСЖ имеет право заниматься хозяйственной деятельностью:

- строительством дополнительных, вспомогательных помещений (например, мастерских по ремонту, оказанию разнообразных коммунально-бытовых услуг на основе положений устава, правил внутреннего распорядка);

- передачей в аренду части ОИ на основе заключенных гражданско-правовых договоров.

Принятие решений о реконструкции МКД (в том числе в связи с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений относится к компетенции ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) и одновременно - к компетенции товарищества (ч. 2 ст. 152 ЖК РФ).

С одной стороны, перечень видов хозяйственной деятельности ТСЖ, содержащийся в ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, является закрытым. С другой стороны, комплексный анализ положений ЖК РФ свидетельствует о том, что не исключена возможность осуществления товариществом иных видов хозяйственной деятельности.

Так, например, в п. 7 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ предусматривается право ТСЖ продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Полномочия ТСЖ по распоряжению ОИ должны быть указаны в уставе, принятом на ОСС.

Если такие изменения вносятся в существующий устав - полномочия ТСЖ по распоряжению ОИ должны быть подтверждены решением ОСС.

ТСЖ вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо.

Некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ).

Таким образом, доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели, являющиеся предметом его деятельности.

Этот вывод подтверждает Постановление Конституционного Суда РФ от 23.04.2012 N 10-П. В частности, в нем указывается, что возможность распределения между членами ТСЖ доходов от использования имущества ТСЖ, равно как и ОИ собственников, ЖК РФ не предусмотрена как не соответствующая целям создания данного объединения граждан (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Денежные средства, полученные в виде доходов от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового финансового плана (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ "Правовое положение членов товарищества собственников жилья".

Решения о целевом использовании свободных средств должны приниматься общим собранием членов ТСЖ.

3.14. Смета доходов и расходов ТСЖ

Основным документом, на основании которого ТСЖ осуществляют свою деятельность и организуют бухгалтерский учет, является смета доходов и расходов. Данный документ составляется ежегодно исходя из сумм предполагаемых поступлений и направлений расходования имеющихся и поступивших денежных средств.

Смета доходов и расходов включает перечисления средств от лица ТСЖ и выплаты по договорам, в том числе заключенным с поставщиками услуг (работ), необходимых для выполнения уставной деятельности.

ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт ОИ, затраты на капремонт и реконструкцию МКД, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные ЖК РФ и уставом ТСЖ (ст. 137 ЖК РФ).

Утверждение сметы доходов и расходов отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Решения принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

По окончании года исполнение сметы доходов и расходов должно быть проверено ревизионной комиссией (ст. 150 ЖК РФ).

Отчет о выполнении финансового плана должен быть утвержден общим собранием членов ТСЖ (п. 8 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Это позволяет выявить нецелевое использование средств, что имеет определенные налоговые последствия.

Смета доходов и расходов ТСЖ отражает движение поступления и расходования целевых средств.

Документ служит основанием для обоснования размера взносов членов ТСЖ и платежей собственников, не являющихся членами ТСЖ, расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат.

Правление ТСЖ ежегодно составляет смету доходов и расходов товарищества на соответствующий год и предоставляет ее общему собранию членов ТСЖ для утверждения.

Отсутствие ежегодных смет ТСЖ является нарушением п. 3 ст. 148 ЖК РФ.

Доходы ТСЖ.

Основным источником дохода ТСЖ являются денежные средства, поступающие от собственников и пользователей помещений в МКД. Эти средства являются целевыми, направляются на оплату ЖКУ, в том числе ремонт и содержание общего имущества.

Доходная часть сметы включает:

1) плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) и пользователей помещений за содержание и ремонт ОИ;

2) плату собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) и пользователей помещений за коммунальные услуги;

3) взносы собственников (как членов ТСЖ, так и не являющихся членами ТСЖ) на капремонт, если ТСЖ является владельцем спецсчета;

4) взносы членов ТСЖ (при наличии);

5) плату собственников и пользователей помещений за прочие услуги, предусмотренные договором, заключаемым с ТСЖ;

6) субсидии на обеспечение эксплуатации ОИ, проведение капремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иные субсидии;

7) целевые взносы - денежные средства, вносимые на покрытие дополнительных расходов целевого назначения (благоустройство, охрана и проч.);

8) другие доходы, например:

- доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ;

- спонсорские, благотворительные вклады;

- доходы по депозитам, ценным бумагам;

- пени по просроченным платежам в пользу ТСЖ.

Расходы ТСЖ.

Расходы ТСЖ можно разделить на следующие группы:

1) расходы на управление;

2) расходы по договорам с РСО за ХВС и ГВС, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (при наличии), отопление;

3) расходы на содержание ОИ;

4) расходы по текущему ремонту ОИ;

5) расходы по капремонту ОИ (спецсчет).

Доходы и расходы на капремонт ОИ при наличии спецсчета, владельцем которого является ТСЖ, учитываются отдельно от остальных статей.

Средства, находящиеся на спецсчете на капремонт, являются целевыми и расходуются по мере накопления по решению общего собрания собственников помещений в МКД.

Правление вправе распоряжаться средствами ТСЖ, находящимися на счете в банке, только в соответствии с финансовым планом товарищества (ч. 4 ст. 151 ЖК РФ).

Напомним, что доходы товарищества, дополнительно полученные в ходе исполнения годового финансового плана (сметы расходов и доходов), суммы превышения доходов над расходами, образующиеся в результате экономии в расходах (свободные средства ТСЖ), могут быть направлены на иные цели, связанные с деятельностью ТСЖ и указанные в его уставе, а также в гл. 14 ЖК РФ.

Решения о целевом использовании свободных средств должны приниматься общим собранием членов товарищества.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели (например, фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления ОИ, страховой фонд, резервный фонд, фонд непредвиденных расходов).

3.15. Договор управления ТСЖ с УО

ТСЖ, ЖК, ЖСК могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

По договору управления УО по заданию другой стороны в течение определенного в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. Другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления ТСЖ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

При заключении договора управления домом между ТСЖ и УО способ управления МКД не меняется: правление ТСЖ лишь определяет конкретный способ осуществления функций управления. Согласия, предварительного уведомления и принятия соответствующего решения о выборе способа управления со стороны общего собрания членов ТСЖ или ОСС на заключение договора управления не требуется (если иное не предусмотрено уставом товарищества).

ТСЖ полностью передает функции управления УО вместе с обязанностями по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ.

В случае заключения ТСЖ договора управления МКД плата за ЖКУ членами и не членами ТСЖ вносится выбранной УО.

ТСЖ осуществляет только контроль за выполнением УО обязательств по договору управления, в том числе за оказанием всех услуг и выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ.

3.16. Реорганизация ТСЖ

Общие сведения.

Реорганизация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 ЖК РФ).

Реорганизация ТСЖ осуществляется по решению органа данного юридического лица, уполномоченного на это учредительными документами, или по решению учредителей (участников) ТСЖ (ст. 57 ГК РФ).

Реорганизация может иметь место в следующих случаях:

- слияние двух и более юридических лиц в одно;

- присоединение одного юридического лица к другому;

- разделение юридического лица на два и более;

- выделение из юридического лица двух и более;

- преобразование юридического лица в другую организационно-правовую форму.

В МКД может быть создано только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Поэтому действующее в одном МКД товарищество не может разделиться на два и более, из него не может быть выделено другое ТСЖ.

Присоединение одного ТСЖ к другому также невозможно. В этом случае следует создавать:

- объединение товариществ (ст. 142 ЖК РФ);

- ТСЖ, объединяющее несколько МКД (п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).

Принять решение о реорганизации ТСЖ можно только на общем собрании членов товарищества собственников жилья или на общем собрании собственников помещений в МКД - в зависимости от вида реорганизации.

Объединение ТСЖ.

Для представления и защиты общих интересов при управлении МКД два и более ТСЖ по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ).

Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

Преобразование ТСЖ.

ТСЖ по решению ОСС может быть преобразовано в ЖК или ЖСК (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ).

Передача прав и обязанностей новообразованному юридическому лицу от реорганизованного юридического лица производится по передаточному акту.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией (п. 5 ст. 58 ГК РФ).

Преобразование ТСЖ в кооператив проводится по решению ОСС, принятому большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании.

При принятии решения о преобразовании ТСЖ в ЖК или ЖСК необходимо учитывать правила, установленные в ч. 1 ст. 111 (членом ЖК может быть: гражданин, достигший возраста 16 лет; юридическое лицо в случае, установленном законодательством РФ; юридическое лицо, являющееся собственником помещения в МКД, в случае если ЖК осуществляет управление ОИ в этом доме) и ч. 1 ст. 112 ЖК РФ (количество членов ЖК не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом МКД).

Товарищество считается реорганизованным в форме преобразования с момента государственной регистрации вновь возникшего ЖК или ЖСК, а преобразованное юридическое лицо - прекратившим свою деятельность (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации юридических лиц).

Разделение ТСЖ.

Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного в ч. 1 ст. 136 ЖК РФ (ч. 3 ст. 140 ЖК РФ).

Алгоритм разделения ТСЖ, созданного в нескольких МКД:

1) проведение ОСС в МКД, собственники в котором инициировали такое разделение. Решение о разделении ТСЖ и создании нового товарищества в своем МКД должны принять собственники, обладающие большинством голосов от всех голосов собственников в МКД;

2) в течение двух лет с момента принятия вышеуказанного решения должно быть проведено ОСС в каждом МКД, входящем в ТСЖ. Решение о согласии на разделение должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников в каждом МКД;

3) проведение общего собрания членов ТСЖ, созданного в нескольких МКД. Решение о разделении ТСЖ должно быть принято большинством голосов членов ТСЖ от числа присутствующих на собрании;

4) проведение процедуры разделения юридического лица на основании передаточного акта (п. 3 ст. 58 ГК РФ).

Отсутствие согласия собственников одного из МКД на разделение при наличии согласия собственников других домов вне зависимости от их количества будет означать отсутствие согласия на разделение товарищества в целом.

Реорганизация юридического лица в форме разделения считается завершенной с момента государственной регистрации последнего из вновь возникших юридических лиц, а юридическое лицо, реорганизованное в форме разделения, считается прекратившим свою деятельность (п. 3 ст. 16 Закона о госрегистрации юридических лиц).

Выделение ТСЖ.

Реорганизация ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного в ч. 1 ст. 136 ЖК РФ (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

Реорганизация ТСЖ в форме выделения происходит, когда собственников помещений в одном МКД не устраивает общее управление и они выходят из него, создавая собственный орган управления - ТСЖ (ст. 136 ЖК РФ).

Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников в МКД, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 140 ЖК РФ).

После принятия решения уполномоченному лицу надлежит обратиться в действующее ТСЖ с целью проведения общего собрания членов по вопросам, связанным с реорганизацией юридического лица (это необходимо сделать в том числе для утверждения передаточного акта).

Если собственники помещений одного дома приняли решение выйти из состава ТСЖ, объединяющего несколько МКД, и создать отдельное товарищество, согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Реорганизация ТСЖ в форме выделения подразумевает под собой образование новой организационной структуры - некоммерческой организации путем ее выхода из состава изначальной организации.

При этом родительское товарищество продолжает деятельность с изначальными юридическими реквизитами.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом (п. 4 ст. 58 ГК РФ).

Реорганизация юридического лица в форме выделения считается завершенной с момента государственной регистрации последнего из вновь возникших юридических лиц (п. 4 ст. 16 Закона о госрегистрации юридических лиц).

3.17. Ликвидация ТСЖ

Процедура ликвидации юридического лица подразумевает полное прекращение деятельности, снятие с государственной регистрации (ст. 61 ГК РФ).

Существенное отличие процесса ликвидации юридического лица от его реорганизации состоит в том, что процесс перехода прав, а также обязательств при ликвидации не осуществляется.

Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 141 ЖК РФ).

Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении (п. 3 ст. 49 ГК РФ). Ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения сведений о его прекращении в ЕГРЮЛ в порядке, установленном Законом о госрегистрации юридических лиц (п. 9 ст. 63 ГК РФ).

Самая частая причина ликвидации товарищества - это неэффективная деятельность:

1) ТСЖ не выполнило свои финансовые обязательства перед кредиторами, сотрудниками, разными фондами, т.е. наличие долгов (в этом случае ТСЖ ликвидируется с долгами);

2) санитарное и техническое состояние дома и инженерных коммуникаций не поддерживается в надлежащем состоянии, что подтверждено многочисленными жалобами жителей в контролирующие органы.

Кроме неэффективных товариществ есть еще и неработающие. Ликвидация такого ТСЖ проходит в судебном порядке.

Ликвидация ТСЖ производится в случаях:

- добровольного принятия решения о ликвидации ТСЖ его членами;

- судебного решения о ликвидации ТСЖ или о признании недействительности реорганизации ТСЖ;

- отсутствия у членов ТСЖ 50% голосов от общего количества голосов собственников.

Общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

Добровольная ликвидация ТСЖ осуществляется, если:

- решение принято на ОСС (ТСЖ не оправдало надежд собственников, смена способа управления МКД);

- у членов ТСЖ менее 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД.

Юридическое лицо, которое в течение 12 месяцев не представляло документы отчетности о налогах и сборах и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность. Такое юридическое лицо может быть исключено из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа (ст. 21.1 Закона о госрегистрации юридических лиц).

Банкротство ТСЖ.

Причиной ликвидации ТСЖ по решению суда может быть банкротство ТСЖ. Если при ликвидации товарищества окажется, что оно не может полностью погасить долги, то ликвидация будет проведена по процедуре банкротства. Процедура банкротства проводится в соответствии с положениями ГК РФ и Закона о банкротстве.

Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей (ст. 2 Закона о банкротстве).

Как правило, причинами возникновения долгов ТСЖ являются:

- несовершенство жилищного законодательства;

- неплатежи населения (неумение или нежелание председателя правления ТСЖ работать с жителями по предотвращению задолженности за ЖКУ и ее оплате);

- недобросовестность председателя правления ТСЖ.

У ТСЖ могут возникнуть обязательства, не запланированные в смете, в связи с нарушениями законодательства РФ, за которые предусмотрено наказание в виде наложения штрафа.

За долги товарищества не может отчуждаться:

- имущество третьих лиц - собственников помещений в МКД;

- имущество, являющееся общей долевой собственностью собственников в МКД.

4. Управление МКД управляющей организацией

Одним из способов управления МКД является управление управляющей организацией.

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

1) собственники приняли решение о выборе способа управления МКД - управление УО;

2) выбрали конкретную управляющую организацию;

3) утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);

4) собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);

5) в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 ЖК РФ).

УО - коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖК РФ).

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

- за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;

- за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

4.1. Лицензирование УО

Лицензирование деятельности по управлению МКД регламентируется гл. 19 ЖК РФ. Лицензия на осуществление деятельности по управлению МКД выдается органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД без лицензии влечет штраф в размере (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ):

- для должностных лиц - от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

- ИП - от 150 до 250 тыс. руб. или дисквалификацию на срок до трех лет;

- юридических лиц - от 150 до 250 тыс. руб.

Лицензия предоставляется без ограничения срока действия и действует только на территории субъекта РФ, органом ГЖН которого она выдана.

Лицензия не подлежит передаче третьим лицам (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ).

Лицензионные требования установлены в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ и п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110. В их числе:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или ИП на территории Российской Федерации;

2) наличие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре дисквалифицированных лиц информации о должностном лице лицензиата, соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление деятельности по управлению МКД информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

6) соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации согласно Стандарту раскрытия информации - до 31 декабря 2017 г. включительно, а на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя - до 30 июня 2019 г. включительно (ч. 3 ст. 5 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации");

7) соблюдение лицензиатом требований к размещению информации в ГИС ЖКХ с 1 января 2018 г., а на территориях городов федерального значения - с 1 июля 2019 г. (ч. 2 ст. 5 указанного Закона);

8) соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ (УО несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг);

9) исполнение обязанностей по договору управления МКД.

Юридические лица или ИП, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению МКД не допускаются.

Для получения лицензии соискатель направляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии с приложением всех необходимых документов (п. 5 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами).

Срок оформления приказа лицензирующего органа (с учетом сроков, необходимых для принятия лицензионной комиссией решения) не может превышать 45 рабочих дней со дня приема заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов, перечисленных в п. 6 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

За предоставление лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД уплачивается государственная пошлина в размере 30 тыс. руб. (пп. 134 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Основанием для отказа соискателю лицензии в предоставлении лицензии является (ч. 2 ст. 194 ЖК РФ):

1) установленное в ходе проверки заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых документов несоответствие соискателя лицензии лицензионным требованиям;

2) наличие в представленных соискателем лицензии заявлении и (или) прилагаемых документах недостоверной или искаженной информации.

Должностное лицо лицензиата обязано иметь квалификационный аттестат (ст. 202 ЖК РФ). Проверка квалификации осуществляется в форме квалификационного экзамена без взимания платы.

Квалификационный аттестат выдается на срок пять лет.

Квалификационный аттестат аннулируется в случае:

1) получения квалификационного аттестата с использованием подложных документов;

2) внесения сведений о должностном лице лицензиата в реестр дисквалифицированных лиц;

3) вступления в законную силу приговора суда в отношении должностного лица лицензиата, предусматривающего наказание за преступления в сфере экономики.

Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с исключением сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращением действия лицензии или ее аннулированием определен в разд. VI Правил осуществления деятельности по управлению МКД.

Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании рассмотрения заявления органа ГЖН об аннулировании лицензии.

Правовая конструкция аннулирования лицензии УО на управление МКД и прекращения ее действия следующая.

Орган ГЖН в течение календарного года два и более раза выдает предписания в отношении дома, которым управляет лицензиат.

Лицензиат не исполняет выданные предписания или исполняет их ненадлежащим образом.

Суд два и более раза назначает лицензиату и (или) должностному лицу лицензиата административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания.

Орган ГЖН исключает из реестра лицензий субъекта РФ сведения о МКД, в отношении которых судом назначены административные наказания.

Лицензионная комиссия рассматривает вопрос об обращении в суд об аннулировании лицензии, если общая площадь помещений в МКД, исключенных из реестра, составляет 15% от общей площади помещений в МКД, управление которыми осуществлял лицензиат в течение календарного года до принятия лицензионной комиссией решения.

Орган ГЖН на основании решения лицензионной комиссии обращается в суд с заявлением об аннулировании лицензии УО.

Суд принимает решение об аннулировании лицензии УО.

В реестр лицензий субъекта РФ вносятся сведения об аннулировании лицензии и прекращении ее действия.

Лицензия аннулирована и прекратила свое действие.

Информация об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ размещается ОМСУ в местах, удобных для ознакомления собственниками в МКД, а также на официальном сайте ОМСУ в Интернете.

В течение двух месяцев ОСС в МКД вправе принять решение о продолжении управления МКД лицензиатом.

О принятом решении необходимо уведомить орган ГЖН, направив в его адрес копии протокола ОСС заказным письмом с уведомлением о вручении.

Получив уведомление, орган ГЖН не исключает сведения о доме из реестра лицензий субъекта РФ (ч. 7 ст. 198 ЖК РФ).

Информацию об исключении сведений о МКД из реестра лицензий субъекта РФ лицензирующий орган в течение трех рабочих дней со дня принятия решения передает ОМСУ, который направляет ее непосредственно собственникам в МКД не позднее трех рабочих дней со дня получения.

Лицензиат в случае исключения МКД из реестра лицензий субъекта РФ, прекращения или аннулирования лицензии обязан исполнять обязанности по управлению домом до дня (ч. 3 ст. 200 ЖК РФ):

1) возникновения обязательств по управлению домом у УО, выбранной ОСС или отобранной по результатам открытого конкурса (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ);

2) возникновения обязательств по договору управления, заключенному УО с ТСЖ, кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, заключенным при непосредственном управлении (ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ);

4) государственной регистрации ТСЖ, кооператива.

Лицензиат обязан передать лицу, принявшему управление МКД, техническую документацию на дом в течение двух рабочих дней (ч. 1 ст. 200 ЖК РФ).

4.2. Лицензионный контроль

В отношении УО, имеющих лицензию и управляющих МКД на основании договора управления, осуществляется не жилищный надзор, а лицензионный контроль со стороны уполномоченного органа субъекта РФ (ГЖИ).

Предметом лицензионного контроля в сфере управления МКД является предупреждение, выявление и пресечение нарушений УО обязательных требований, установленных законодательством в сфере управления МКД.

В сфере управления МКД обязательные требования предъявляются:

- к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе требования к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию ОИ в МКД;

- созданию и деятельности юридических лиц, ИП, осуществляющих управление МКД, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту ОИ в МКД;

- предоставлению КУ собственникам и пользователям помещений в МКД;

- ограничению изменения размера вносимой гражданами платы за КУ;

- энергетической эффективности и оснащенности помещений МКД приборами учета используемых энергетических ресурсов.

К грубым нарушениям лицензионных требований могут относиться нарушения, повлекшие за собой:

1) возникновение угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, окружающей среде, а также угрозы чрезвычайных ситуаций техногенного характера;

2) человеческие жертвы или причинение тяжкого вреда здоровью граждан, причинение средней тяжести вреда здоровью двух и более граждан, возникновение чрезвычайных ситуаций техногенного характера, нанесение ущерба правам, законным интересам граждан.

Внеплановая проверка лицензиата (УО) в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушений лицензиатом лицензионных требований проводится без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата о проведении внеплановой проверки.

По результатам внеплановой проверки орган ГЖН может выдать УО предписание об устранении выявленных нарушений.

УО может:

1) выполнить предписание, если оно обоснованно;

2) не выполнить предписание, заплатить штраф, а впоследствии из-за халатного отношения к своим обязанностям - лишиться МКД или лицензии.

4.3. Договор управления

Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов многоквартирного дома и УО. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Поскольку это договор между коммерческой организацией и частными лицами, необходимо тщательно проанализировать предлагаемый для утверждения на общем собрании договор управления МКД - ведь от этого зависит качество управления домом.

Обратите внимание: собственники в МКД обязаны выбрать УО при соответствующем способе управления, но выбранная ими УО не обязана заключать с ними договор управления, если он не учитывает ее интересы.

Договор управления - это всегда компромисс между собственниками и УО.

Деятельность по управлению МКД - выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления, заключенного на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (собственников) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы или оказывать услуги по управлению МКД, по надлежащему содержанию и ремонту ОИ, а также предоставлять коммунальные услуги собственникам или пользователям помещений в МКД (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе УО на ОСС с каждым собственником помещения в МКД заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.