Контроль собственников по договору управления.

Согласно действующему законодательству собственники в соответствии с условиями договора управления вправе:

- получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре управления указанный срок может быть уменьшен (пп. "б" п. 40 Правил содержания общего имущества);

- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ;

- требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

Важно: условия контроля собственников за выполнением УО своих обязанностей должны быть указаны в договоре управления МКД.

В частности, могут быть определены следующие формы контроля собственников за выполнением УО условий договора:

- получение от УО информации о состоянии и содержании переданного в управление ОИ (с указанием периодичности и формы получения такой информации);

- участие в осмотрах ОИ, проверках технического состояния инженерных систем и оборудования с целью подготовки предложений по их ремонту;

- личное присутствие уполномоченного лица и (или) собственников помещений в МКД во время выполнения работ (оказания услуг) УО или путем использования средств видеонаблюдения, ознакомление с актами технического состояния МКД и подписание таких актов;

- подписание актов выполненных работ.

Во избежание спорных ситуаций, связанных с порядком оформления и подписания актов сдачи-приемки выполненных УО работ, целесообразно в договорах на управление МКД предусмотреть сроки и порядок подписания указанных актов, перечни конкретных лиц, уполномоченных на их подписание, а также имеющих право на подписание актов в случаях невозможности подписания актов первыми из указанных лиц из-за их болезни, отъезда и т.д. либо уклонения от подписания при отсутствии мотивированных оснований для отказа от подписания актов.

Не надо впадать в крайности - запрашивать ежемесячный финансовый отчет, подписывать ежедневно акты по уборке подъездов и придомовой территории и т.п. Механизм контроля должен быть продуманным и согласованным с управляющей организацией.

Обратите внимание: чем более подробно вы пропишите в договоре управления механизм контроля за работой УО, тем более эффективным будет управление домом.

Приложения к договору управления.

В Примерных условиях договора управления многоквартирным домом приведен примерный перечень приложений к договору управления. Из предлагаемого перечня приложений выберите необходимые для вашего дома:

1) реестр собственников в МКД с указанием типа помещения (жилое или нежилое), площади помещений, количества проживающих граждан и количества комнат в жилых помещениях;

2) состав ОИ и его техническое состояние;

3) перечень технической документации и иных связанных с управлением МКД документов;

4) характеристика МКД и границы эксплуатационной принадлежности;

5) информация о представителях УО, уполномоченных на взаимодействие с собственниками;

6) информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО;

7) перечень работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ в МКД, определение их стоимости и размера платы за содержание жилого помещения;

8) форма платежного документа и порядок его предъявления для внесения платы по договору управления (Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг утверждена Приказом Минстроя России от 29.12.2014 N 924/пр);

9) форма отчета УО;

10) форма акта установления факта непредоставления КУ или предоставления КУ ненадлежащего качества;

11) форма акта выполненных работ и (или) оказанных услуг по содержанию и ремонту ОИ (Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр).

Ни гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора управления МКД.

УО обязана приступить к выполнению договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом договором может быть установлен иной срок начала исполнения обязательств сторон (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Срок договора управления.

При выборе УО решением ОСС договор управления МКД заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

Срок договора управления МКД, заключаемого по результатам проведения открытого конкурса по отбору УО, составляет не менее чем один год и не более чем три года.

Застройщик, заключающий договор управления МКД в срок не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, заключает его на срок не более чем на три месяца (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Пролонгация договора управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

Порядок пролонгации и расторжения договора управления целесообразно прописать в заключаемом договоре управления с учетом положений ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Количество пролонгаций договора управления законодательством не ограничено.

Фиксированные условия в договоре управления пролонгируются в неизменном виде.

В случае если в пролонгированный договор управления внесены изменения, они должны быть утверждены решением ОСС.