Отчет УО по договору управления.

УО обязана предоставлять собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления МКД. Однако в законодательстве не содержится положений, касающихся ответственности УО за непредоставление собственникам помещений в МКД отчета о выполнении договора управления.

Отчет о выполнении договора управления МКД за предыдущий год предоставляется собственникам ежегодно в течение первого квартала текущего года (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

При этом иные сроки предоставления указанного отчета могут быть установлены условиями договора управления МКД (ежеквартально, за полугодие, за весь период действия договора и т.п.).

Порядок предоставления и форма отчета УО о выполнении договора управления МКД не утверждены нормативными актами РФ. В связи с этим в договор управления желательно включать условие о порядке предоставления управляющей организацией отчета перед собственниками.

Форму отчета УО о выполнении договора управления МКД целесообразно утвердить на общем собрании собственников помещений в МКД в рамках утверждения условий договора управления МКД (в качестве приложения к договору).

Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приложении N 2 к Примерным условиям договора управления многоквартирным домом.

Раздел V. ПОЛНОМОЧИЯ ОМСУ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ МКД

1. Общие сведения

ОМСУ не могут принять решение за собственников помещений в МКД о выборе или об изменении способа управления домом, но могут и должны создавать условия для принятия собственниками решения о выборе (изменении) способа управления МКД.

В определенных законодательством случаях ОМСУ могут:

1) созвать ОСС по выбору (смене) способа управления МКД, в том числе созданию ТСЖ;

2) провести открытый конкурс по отбору УО для управления МКД.

ОМСУ созывает ОСС для решения вопросов о выборе (изменении) способа управления МКД в следующих случаях.

Если по результатам внеплановой проверки выявлено невыполнение УО обязательств по договору управления МКД, то не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения собственников, председателя совета МКД, ТСЖ созывается ОСС для решения вопросов о расторжении договора управления и о выборе новой УО или об изменении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Если собственники в установленный срок не выбрали совет МКД, то созывается ОСС для выбора совета или создания ТСЖ (ст. 161.1 ЖК РФ).

После получения уведомления о прекращении действия лицензии УО, о ее аннулировании созывается ОСС по выбору способа управления МКД (ч. 4, 5 ст. 200 ЖК РФ).

Если до окончания срока договора управления, заключенного с УО по результатам открытого конкурса, не выбран или не реализован способ управления МКД, не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления созывается ОСС по выбору способа управления МКД (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).

Если по результатам ОСС, созванного ОМСУ, не принято решение о выборе или смене способа управления МКД, либо оно не было реализовано, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору УО для управления таких МКД (Правила проведения конкурса по отбору УО).

2. Открытый конкурс по отбору УО

Перечень оснований для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации:

1) собственниками не выбран способ управления МКД (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, пп. 1 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО):

- собственниками ОСС по вопросу выбора способа управления МКД не проводилось, или решение не было принято;

- по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по вопросу выбора способа управления повторное собрание не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;

2) принятое собственниками решение о выборе способа управления не реализовано (пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО):

- при выборе управления МКД управляющей организацией не заключены договоры управления с выбранной УО;

- выбранная УО в течение 30 дней не приступила к управлению МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ);

- при выборе непосредственного способа управления МКД большинство собственников не заключили договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД, договоры с РСО о предоставлении КУ (ст. 164 ЖК РФ);

- собственники не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ);

3) до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления не было реализовано (пп. 3 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО);

4) выдано разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (специальные сроки - ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Условия проведения ОМСУ открытого конкурса в случае аннулирования лицензии ранее выбранной УО определены в ч. 4, 5 ст. 200 ЖК РФ.

Конкурс не проводится при условии, что ОСС по вопросу выбора способа управления таким МКД, созванное ОМСУ, имело кворум, и решение, принятое собранием, реализовано в течение трех дней со дня его проведения.

Порядок проведения открытого конкурса регламентируется Правилами проведения конкурса по отбору УО.

Предметом открытого конкурса по отбору УО для управления МКД является право заключения договора управления МКД (абз. 3 п. 2 Правил проведения конкурса по отбору УО).

Объект открытого конкурса - ОИ в МКД, на право управления которым проводится конкурс (абз. 4 п. 2 Правил проведения конкурса по отбору УО).

Организатор открытого конкурса размещает извещение о проведении конкурса и конкурсную документацию на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов: www.torgi.gov.ru (п. 32 Правил проведения конкурса по отбору УО).

Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте всеми заинтересованными лицами без взимания платы.

Проект договора управления разрабатывается и утверждается в рамках подготовки конкурсной документации для проведения открытого конкурса организатором - органом местного самоуправления (пп. 16 п. 41 Правил проведения конкурса по отбору УО).

Конкурс проводится на право заключения договора управления одним или несколькими МКД, если (п. 6 Правил проведения конкурса по отбору УО):

- общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не превышает 100 тыс. кв. м;

- дома расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

Формы и способы контроля собственниками за выполнением обязательств УО входят в состав конкурсной документации (пп. 14 п. 41 Правил проведения конкурса по отбору УО):

- обязанность УО представлять по запросу собственника и лица, принявшего помещение от застройщика, в течение трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления;

- право собственника и лица, принявшего помещение от застройщика, за 15 дней до окончания срока действия договора управления ознакомиться с расположенным в помещении УО, а также на досках объявлений в МКД ежегодным письменным отчетом о его выполнении.

Срок действия договора управления по конкурсу - не менее чем один год и не более чем три года (пп. 15 п. 41 Правил проведения конкурса по отбору УО).

ОМСУ в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса должен уведомить всех собственников и лиц, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах конкурса и об условиях договора управления (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники и лица, принявшие помещения от застройщика в МКД, в отношении которого был проведен открытый конкурс, обязаны заключить договор управления и вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги УО, признанной победителем открытого конкурса при условии соблюдения ею порядка заключения договора управления, установленного п. 91 Правил проведения конкурса по отбору УО.

Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если ОСС принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

3. Особенности управления новостройками

ОМСУ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УО на официальном сайте в Интернете и проводит такой конкурс не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).

До заключения договора управления между лицом, принявшим от застройщика помещение, и УО, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется УО, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ), но на срок не более чем три месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Заключение договора управления между застройщиком и УО, выбранной застройщиком, не является основанием для отказа от проведения ОМСУ открытого конкурса.

Обязанность ОМСУ по проведению конкурса по отбору УО для управления МКД-новостройкой сохраняется до выбора и реализации собственниками в МКД способа управления.

Раздел VI. СОВЕТ МКД

1. Общие сведения

Управление МКД - это согласованная деятельность собственников помещений по надлежащему содержанию ОИ, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме.

Совет МКД (далее в этом разделе также - Совет) представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Норма, регламентирующая порядок избрания Совета, содержится в ст. 161.1 ЖК РФ.

Собственники помещений на общем собрании обязаны избрать Совет из числа собственников, если:

1) в доме более чем четыре квартиры;

2) домом управляет УО;

3) собственники выбрали непосредственное управление.

Решение по избранию Совета считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в ОСС (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Численность Совета не установлена. Если иное не установлено решением ОСС, количество членов Совета устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).

Например, в одноподъездном 9 - 16-этажном доме в состав Совета можно включить представителей от нескольких этажей.

Согласно ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании Совета собственниками не принято или соответствующее решение не реализовано, ОМСУ в трехмесячный срок созывает ОСС, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета, в том числе председателя Совета, или о создании в данном доме ТСЖ.

Совет подлежит переизбранию каждые два года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет действует до переизбрания на ОСС или в случае принятия решения о создании ТСЖ до избрания правления товарищества (ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ).

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет может быть досрочно переизбран на ОСС.

Запрещается избрание одного Совета собственниками помещений нескольких МКД (ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ).

2. Правовой статус совета МКД

Совет не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст. 48 ГК РФ, ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет не владеет собственным имуществом. Этот орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников в суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.

Деятельность Совета определяется полномочиями:

- самого Совета (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);

- председателя Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ);

- комиссий собственников помещений в МКД, которые являются коллегиальными совещательными органами управления таким домом и избираются и действуют в соответствии с ч. 11, 12 ст. 161.1 ЖК РФ.

3. Полномочия совета МКД

В соответствии с ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ на Совет возлагаются следующие функции.

Функции, направленные на реализацию решений ОСС путем:

- обеспечения выполнения решений ОСС;

- осуществления контроля за деятельностью УО по исполнению договора управления (контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД, в том числе помещений, входящих в состав ОИ);

- принятия решений о текущем ремонте ОИ в случае принятия соответствующего решения ОСС.

Функции, направленные на разработку предложений по управлению МКД путем:

- вынесения на ОСС следующих вопросов:

о порядке пользования ОИ;

о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту ОИ;

по управлению ОИ (о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг);

о компетенции Совета и избираемых комиссий;

о принятии решений, не противоречащих ЖК РФ;

- представления собственникам предложений по вопросам планирования, организации управления, содержания и ремонта ОИ;

- представления собственникам в период подготовки к проведению ОСС заключения по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на собрании.

Функции, направленные на осуществление контроля и самоконтроля самого Совета путем представления отчета о проделанной работе на утверждение годового ОСС.

В соответствии с п. 56(1) Правил предоставления коммунальных услуг, в случае если потребитель (собственник помещения в МКД, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в МКД, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги) отказывается от подписания акта об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, акт подписывается исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом совета МКД, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление МКД осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с УО.

Совет может принять решение об организации мест для курения (п. 1 Требований к выделению и оснащению специальных мест на открытом воздухе для курения табака, к выделению и оборудованию изолированных помещений для курения табака, утвержденных Приказом Минстроя России N 756/пр, Минздрава России N 786н от 28.11.2014).

Совет, в том числе его председатель, вправе обратиться в ОМСУ для проведения внеплановой проверки деятельности управляющей организации (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Обязательное присутствие членов Совета при любых осмотрах ОИ или их конкретных видах могут предусматривать:

- условия договора управления МКД;

- дополнительные полномочия, которые ОСС передало председателю Совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

4. Председатель совета МКД

Из числа членов Совета на ОСС избирается председатель Совета (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен ОСС (ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ):

- до принятия общим собранием решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении МКД вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с подрядными организациями;

- доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, касающимся условий договоров;

- на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД или договоры с подрядными организациями (непосредственное управление). В этом случае по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные доверенностями. Собственники вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении - копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту ОИ, от указанных лиц;

- осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ на основании доверенности, выданной собственниками;

- подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ;

- подписывает акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту ОИ;

- подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении КУ ненадлежащего качества;

- направляет в ОМСУ обращения о невыполнении УО обязательств по договору управления;

- на основании доверенности, выданной собственниками, выступает в суде в качестве представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг;

- осуществляет принятие решений по вопросам, которые дополнительно переданы для решения председателю Совета.

Согласно п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ ОСС вправе принять решение о наделении председателя Совета полномочиями на принятие решений по иным вопросам, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции ОСС.

Дополнительные полномочия председателя Совета, переданные ему решением общего собрания, подтверждаются протоколом ОСС. Такое решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Заключение председателем совета МКД

договора управления с УО

Согласно п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ договор управления МКД или договоры, указанные в ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ, заключаются председателем совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, и на условиях, указанных в решении ОСС.

Таким образом, действия председателя совета МКД по заключению договора на содержание общего имущества с УО по предложенной УО цене договора будут правомерны только при наличии совокупности следующих обстоятельств: выдачи доверенности собственниками и утверждения условий договора на ОСС.

Рассмотрим две ситуации наделения председателя Совета полномочиями на подписание договора управления.

В первом случае для подтверждения полномочий председателя Совета на подписание договора управления от имени собственника достаточно наличия доверенности от собственника. Следует иметь в виду, что речь идет не о некой "коллективной" доверенности от имени всех собственников в МКД, а о доверенностях от имени каждого собственника, который захотел такую доверенность оформить. Законодатель прямо указывает на то, что по договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные доверенностями.

Во втором случае для заключения председателем Совета договора управления от имени собственников необходимо наличие протокола ОСС, наделяющего председателя Совета соответствующими полномочиями.

Алгоритм действий УО в целях подтверждения полномочий председателя совета МКД следующий:

- проверка наличия протокола ОСС по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления;

- в случае отсутствия такого протокола - проверка наличия доверенностей от собственников и подписание договора управления МКД "в частном порядке", т.е. председатель совета МКД подписывает договор только от имени собственников, выдавших ему доверенность.

Целесообразным представляется присутствие представителя УО на общем собрании собственников помещений в МКД по вопросу наделения председателя Совета полномочием подписать договор управления от имени собственников.

Также необходимо иметь в виду следующее.

Доверенность председателю Совета на выбор управляющей организации и утверждение условий договора управления МКД жилищным законодательством не предусмотрена.

Председатель Совета не подменяет собой ОСС, а лишь упрощает решение организационных вопросов, связанных с реализацией решений, принятых общим собранием.

Председатель Совета может быть наделен полномочиями подписать договор управления от имени собственников, но не может быть наделен правом самостоятельно выбрать УО, с которой такой договор будет заключен (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ Советом может быть вынесено на общее собрание собственников решение вопроса о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом предложений УО.

6. Переговоры по проектам договоров управления

Совет МКД представляет собственникам свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на ОСС (п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Председатель Совета вправе вступить в предварительные переговоры с УО относительно условий предлагаемого договора управления (п. 1 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

В договоре управления целесообразно подробно прописать:

1) порядок выдачи копий договора управления;

2) порядок определения размера формирования и использования резервов (на текущий ремонт, на выполнение непредвиденных работ);

3) порядок контроля за исполнением договора управления;

4) порядок представления управляющей организации информации об исполнении договора управления;

5) порядок приемки работ, услуг по содержанию и ремонту ОИ и порядок уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Обратите внимание: чем подробнее вы опишете механизм контроля, тем проще вам будет получить достоверную информацию от УО.

Помимо этого в договор управления можно включить следующие условия:

1) обеспечить хранение и актуализацию технической и иной документации на МКД и внесения в техническую документацию изменений, отражающих информацию о выполняемых работах и о состоянии дома в соответствии с результатами осмотров, выполняемых работ и (или) оказываемых услуг;

2) на основании письменной заявки собственника или пользователя направлять представителя УО для составления акта о нанесении ущерба личному имуществу собственника или ОИ в срок, указанный в договоре управления;

3) осуществлять пересмотр работ и (или) услуг, сроков их выполнения только по решению ОСС;

4) с определенной договором управления периодичностью проводить обследование МКД, по его результатам составлять планы по текущему и капитальному ремонту дома с указанием наименования работ, срока их выполнения и предварительной стоимости.

Свои предложения в письменном виде вы можете направить в УО. При этом не забудьте предложить их обсуждение с Советом дома в разумный срок.

Важно: согласованный всеми сторонами договор управления позволит существенно снизить для каждого собственника расходы на ЖКУ, обеспечить в том числе возможность судебной защиты ваших прав и законных интересов.

7. Вознаграждение членам совета МКД

Полномочия председателя и функции совета МКД возлагают на избранных лиц определенный круг прав и обязанностей, которые сопряжены с затратой сил и времени.

Ранее деятельность совета МКД и его председателя была добровольной, общественной и, соответственно, неоплачиваемой.

Однако с 30 июня 2015 г. ст. 161.1 ЖК РФ дополнена ч. 8.1, согласно которой ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета, в том числе председателю совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Общее собрание может определить порядок и размер выплаты совету МКД, если это решение будет одобрено большинством голосов от общего количества участников ОСС.

Обратите внимание: собственники вправе, но не обязаны определять, устанавливать и платить совету дома вознаграждение.

При принятии решения о выплате вознаграждения совету через УО собственники жилья должны отразить в документе:

- передачу полномочий УО, чтобы она могла от имени и за счет собственников выплачивать совету вознаграждение в размере и на условиях, установленных решением ОСС;

- порядок выставления собственникам платы, которая потом будет перечисляться совету в качестве вознаграждения. Плата может быть оформлена отдельным платежным документом или выделена в общей платежке отдельной строкой;

- перечень лиц с указанием Ф.И.О., которым будет выплачиваться вознаграждение (все члены совета или только председатель);

- размер вознаграждения каждому члену совета или только его председателю;

- периодичность выплат совету;

- порядок и сроки предоставления УО собственникам помещений отчета о средствах, начисленных, собранных и перечисленных совету (ст. 1008 ГК РФ).

По мнению Минстроя России (письмо от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04), наиболее приемлемым является следующий вариант выплаты вознаграждения.

Договором управления устанавливаются дополнительные обязанности УО, действующей по поручению собственников помещений:

- начислять и выставлять к уплате в платежных документах собственникам в МКД взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета в размере, установленном ОСС;

- с периодичностью, предусмотренной ОСС, выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета.

Таким образом, фиксируются обязательства УО перед собственниками по распоряжению по их поручению денежными средствами на определенную цель.

При этом УО не вступает ни в какие правоотношения с членами и председателем совета, только собственники помещений (контрагенты по договору управления) вправе требовать от нее надлежащего исполнения обязательств по выплате вознаграждения либо возврату неосновательного обогащения (согласно п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета может выступать по таким спорам по доверенности).

При подобной организации правоотношений поступление денежных средств по статье "Вознаграждение председателю совета МКД" при надлежащей организации раздельного учета не подлежит налогообложению на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

УО не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат, не начисляет вознаграждение. Члены и председатель совета МКД самостоятельно уплачивают НДФЛ, объекта обложения страховыми взносами не возникает.

Кроме этого, судебная практика подтверждает правомерность освобождения УО от обложения НДС.

Так, например, ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 12.12.2013 N А26-1411/2013 сделал следующий вывод: "...вознаграждение старшему по дому не является операцией Общества по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации (доходом Общества), и поэтому НДС на его сумму не начисляется".

В части сбора и перечисления вознаграждения членам и председателю Совета на УО не распространяются требования Федерального закона от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами", регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников в МКД.