Разногласия при заключении договора управления.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ "Заключение договора в обязательном порядке" либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Порядок заключения договора, содержащего условия предоставления КУ, каковым является договор управления, регулируется разд. III Правил предоставления коммунальных услуг.

Изменения в договор управления должны:

- оформляться в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами;

- размещаться УО в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение договора управления МКД в устной форме законодательством не предусмотрено.

В договор управления, заключенный с собственниками помещений в МКД или ТСЖ, ЖК, СПК, изменения можно внести путем оформления протокола общего собрания или заседания правления ТСЖ, ЖК, СПК.

В решении необходимо указать, какие именно пункты договора излагаются в новой редакции.

Утверждение и изменение условий договора управления происходит только на ОСС и не может быть осуществлено по предложению одного из собственников помещений в МКД.

Любой собственник вправе инициировать проведение ОСС с такой повесткой дня.

Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ):

- предоставление стороне неполной или недостоверной информации, умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;

- внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

Убытками, подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.

Обязанность стороны возместить убытки, причиненные другой стороне, не распространяется на граждан, признаваемых потребителями в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 6 ст. 434.1 ГК РФ).

Расторжение договора управления.

Изменение и расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ст. 450 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

- в связи с окончанием срока его действия;

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Существенным признается нарушение, когда пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым.

Собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, если до истечения срока действия договора на ОСС принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам также предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, если УО не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Однако доказать это достаточно сложно, ведь если в дом подаются коммунальные ресурсы, то договор исполняется. К тому же УО почти всегда сможет указать, что ваших денежных средств недостаточно для надлежащего содержания общего имущества в доме.

В одностороннем порядке договор управления МКД расторгается в случае изменения собственниками способа управления МКД (ч. 2 ст. 161, ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении собственниками договора управления обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Согласно ст. 310 ГК РФ в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Так как собственники помещений в МКД не ведут предпринимательской деятельности по управлению МКД, отказ УО от исполнения договора управления законодательством не предусмотрен.

Дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала управления МКД управляющей организацией, выбранной решением ОСС помещений в МКД (или определенной по результатам открытого конкурса).

Если способ управления МКД был изменен, дата прекращения договора управления МКД определяется днем, предшествующим дню начала реализации нового способа управления МКД (п. 24 Правил осуществления деятельности по управлению МКД).