Стороны договора управления.

Одной из сторон договора управления МКД всегда является УО, имеющая лицензию на управление МКД, второй стороной могут быть (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ):

- собственники помещений в МКД;

- органы управления ТСЖ, ЖК, ЖСК;

- застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ);

- лицо, принявшее от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче помещения.

Собственники нежилых помещений в МКД в отношении ОИ обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений.

Обратите внимание: собственник помещения в МКД (как жилого, так и нежилого) вправе заключать любые договоры, касающиеся содержания принадлежащего ему помещения, но не вправе самостоятельно заключать договоры, предметом которых является содержание (эксплуатация, обслуживание и проч.) общего имущества.

С учетом того, что согласно действующему законодательству стороной по договору управления МКД с УО могут быть различные лица, документами, подтверждающими право заключить такой договор, будут являться:

1) для собственника помещения - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также документы, подтверждающие наличие в собственности жилого (нежилого) помещения в МКД;

2) для лица, принявшего от застройщика помещение в МКД по акту приема-передачи или иному акту, - документ, удостоверяющий личность (для физических лиц), устав (для юридических лиц), а также копии разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и передаточные акты или иные документы о передаче помещения в МКД;

3) для застройщика - устав, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, а также решение органа управления застройщика, уполномоченного в соответствии с уставом на принятие решений о заключении договора управления.

Председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений (ст. 185.1 ГК РФ), заключает договор управления на условиях, указанных в решении ОСС (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

В этом случае все собственники помещений в МКД, предоставившие председателю совета доверенности, приобретают права и становятся обязанными по договору управления.

Обратите внимание: УО не имеет права заверять доверенности собственников в МКД.

Собственник, не участвовавший в ОСС по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, не вправе отказаться от заключения договора управления МКД.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 и 12 ст. 161 ЖК РФ).

Основные разделы договора управления.

Договор управления МКД содержит следующие разделы:

1) сведения о лицах, которые вправе заключать договор с УО;

2) место исполнения договора - адрес МКД, состав ОИ и его техническое состояние;

3) предмет договора;

4) цена договора;

5) периодичность и сроки оказания услуг по договору;

6) ответственность сторон договора;

7) порядок расторжения договора;

8) срок договора.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Но этот Приказ имеет рекомендательный характер, поэтому условия договора могут пересматриваться по желанию сторон в рамках действующего законодательства.

Цена договора.

УО выполняет работы и оказывает услуги в рамках договора управления в соответствии с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту ОИ в пределах цены договора, утвержденных собственниками на ОСС.

Обоснование стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ происходит на этапе утверждения условий договора управления МКД.

В договоре управления необходимо прописать порядок определения и изменения его цены. Стоимость договора определяется в зависимости от расценок за фактически выполненные УО работы или услуги, а также от размера тарифов на коммунальные услуги.

Кроме этого, в договоре управления следует предусмотреть порядок и сроки внесения платы за предоставляемые работы и оказываемые услуги.

Собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание ОИ соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капремонт (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Как отмечалось ранее, определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является предпринимательским риском УО. Если выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.

Размер платы за содержание жилого помещения представляет собой сумму:

1) стоимости оказания услуг и выполнения работ, включенных в Минимальный перечень услуг и работ, с учетом расходов на управление МКД, включая плату за лифт и ТКО (до момента переноса платы за ТКО в коммунальные услуги и заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО);

2) размера платы за холодную и горячую воду, электроэнергию, отведение сточных вод в целях содержания ОИ.

Размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил содержания общего имущества).

Размер платы устанавливается:

1) ОСС с учетом предложений УО на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил содержания общего имущества);

2) ОМСУ, если собственники не установили на общем собрании размер платы (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Обратите внимание: УО обязана направить собственникам предложение с исчерпывающим перечнем работ и услуг, указанием объемов и стоимости. Если УО не направила собственникам данное предложение, она будет нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества.

Обязанности УО.

Обязанности УО в рамках договора управления целесообразно устанавливать в каждом конкретном случае. Но они должны соответствовать стандартам, установленным Правилами осуществления деятельности по управлению МКД.

Обязанности УО как исполнителя КУ предусмотрены в Правилах предоставления коммунальных услуг.

Важно: если вы хотите грамотно контролировать исполнение УО договора управления, в разделе "Обязанности управляющей организации" необходимо прописать все, что она должна предоставить представителю собственников в МКД для контроля (право подписания актов выполненных работ, перечень предоставляемой информации в рамках договора управления, в том числе так называемых оперативных отчетов, и др.). Если этого не сделать, право собственников на контроль за выполнением договора управления может оказаться нереализованным.

Права УО.

Согласно ЖК РФ и общим правилам заключения договоров УО в рамках договора управления МКД вправе:

- вносить предложения по изменению условий договора управления;

- требовать допуска представителей УО в помещение собственника для осмотра ОИ;

- вносить предложения по утверждению порядка и периодичности такого допуска;

- требовать вносить плату за ЖКУ в порядке, утвержденном договором управления;

- требовать погашения задолженности за ЖКУ, в том числе в судебном порядке;

- требовать от собственников предоставления информации, необходимой для выполнения УО своих обязанностей по договору управления;

- по решению ОСС заключать договоры о передаче ОИ в пользование третьим лицам, об использовании общего имущества;

- ограничивать предоставление коммунальных услуг в случаях, предусмотренных Правилами предоставления коммунальных услуг;

- самостоятельно определять способ выполнения работ и (или) оказания услуг в рамках содержания и ремонта ОИ (собственными силами или с помощью привлеченных организаций на основании договоров подряда, иных договоров);

- не раскрывать информацию о стоимости выполнения работ и (или) оказания услуг по договорам подряда, иным договорам, заключенным в целях договора управления;

- выполнять иные действия в целях управления МКД, которые не противоречат законодательству РФ и договору управления.

Права УО в рамках договора управления МКД также целесообразно предусматривать индивидуально в каждом конкретном случае.

Обязанности собственников.

При составлении договора управления МКД необходимо отразить следующие обязанности собственников помещений в МКД:

- своевременное внесение платы за КУ, содержание и ремонт ОИ в МКД;

- предоставление документов и иной информации, необходимых УО для надлежащего исполнения обязанностей, предусмотренных договором управления;

- обеспечение допуска представителя УО в занимаемое помещение в установленных случаях;

- прочие обязанности, установленные законодательством РФ и договором управления.

Права собственников.

Собственники помещений в МКД являются заказчиками по договору управления с УО. Права собственников помещений в МКД в рамках договора управления МКД целесообразно определять индивидуально в каждом конкретном случае.

Утвержденные Приказом Минстроя России Примерные условия договора управления многоквартирным домом могут быть взяты за основу при составлении договора управления МКД.

Собственники помещений в МКД в рамках договора управления вправе:

- требовать предоставления коммунальных услуг в объеме и порядке, предусмотренных законодательством и условиями договора;

- требовать обеспечения надлежащего содержания ОИ, предусмотренного законодательством и условиями договора;

- в случае выявления фактов ненадлежащего исполнения работ и (или) оказания услуг требовать составления документов, подтверждающих данный факт;

- требовать перерасчета за КУ, содержание и ремонт ОИ в порядке и сроки, которые предусмотрены законодательством и условиями договора;

- осуществлять контроль за исполнением договора управления в порядке, установленном договором;

- устанавливать условия для взаимодействия УО с членами совета МКД;

- вносить изменения в условия договора управления в порядке, установленном законодательством РФ и условиями договора;

- расторгать договор управления в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и условиями договора;

- получать информацию о ходе исполнения работ и оказания услуг в рамках содержания ОИ в порядке, установленном условиями договора управления;

- направлять в УО письменные обращения по вопросам, связанным с управлением МКД;

- участвовать в осмотрах объектов, входящих в состав ОИ;

- требовать от УО раскрытия информации о своей деятельности в объеме и порядке, предусмотренных ЖК РФ и Стандартом раскрытия информации (до даты, установленной законодательством по ГИС ЖКХ);

- требовать от УО предоставления отчета о выполнении договора управления в порядке, установленном ЖК РФ и условиями договора;

- выполнять иные действия, не противоречащие законодательству РФ и условиям договора управления МКД.