Договор доверительного управления жилым домом, квартирой

Согласно пункту 1 ст. 895 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество (жилой дом, квартиру) в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Доверительное управление имуществом регулируется одноименной главой 52 ГК (ст. 895 - 909).

Следует отметить, что правила о доверительном управлении имуществом в ГК Республики Беларусь получили закрепление впервые с принятием Кодекса 1998 года.

По классификации гражданско - правовых договоров данный договор является двусторонним, возмездным, реальным.

Сторонами договораявляются вверитель и доверительный управляющий. В силу специфики отношения между сторонами договора носят особый доверительный характер.

Объектами доверительного управления могут быть только те объекты, которые прямо названы в законе (ст. 896 ГК). Так, объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям.

В силу прямого запрета, содержащегося в ГК (пункт 2 ст. 896), не могут быть самостоятельным предметом доверительного управления деньги, в том числе и полученные от продажи объекта, относящегося к жилищной сфере.

Законом установлено требование (ст. 901 ГК) об обязательном обособлении имущества, переданного в доверительное управление, как от другого имущества гражданина -собственника квартиры, жилого дома, так и от имущества доверительного управляющего.

Вверителем имущества, передаваемого в доверительное управление, является собственник жилья, других отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу. Передача квартиры, жилого дома в доверительное управление не влечет перехода права собственности на них к доверительному управляющему.

Доверительное управление жильем может быть договорным или законным. Доверительное управление имуществом может быть учреждено (ст. 909 ГК Республики Беларусь):

1) из-за необходимости постоянного управления имуществом подопечного в случаях, предусмотренных статьями 36 и 39 ГК Республики Беларусь (установление доверительного управления имуществом подопечного, а также имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим);

2) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик);

3) по иным основаниям, предусмотренным ГК Республики Беларусь, иными актами законодательства.

В случаях, когда доверительное управление имуществом возникает по указанным основаниям, права вверителя, предусмотренные правилами главы 52 ГК Республики Беларусь, принадлежат соответственно органу опеки и попечительства, исполнителю завещания (душеприказчику) или иному лицу, указанному в законе.

Согласно ст. 898 ГК доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законодательством, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Законодательством о приватизации может быть предусмотрено, что доверительными управляющими могут быть и иные лица.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем (пункт 3 ст. 898 ГК Республики Беларусь).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом, в том числе объектами жилой недвижимости заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 522, пункт 2 ст. 900 ГК, подпункт 3.3 пункта 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»).

В договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны следующие существенные условия, поскольку при их отсутствии договор не может считаться заключенным (пункт 1 ст. 899 ГК):

1) предмет договора, в том числе характеристика имущества, передаваемого в доверительное управление, и его стоимость;

2) пределы использования имущества доверительным управляющим;

3) наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (вверителя или выгодоприобретателя);

4) размер и форма вознаграждения доверительному управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

5) срок действия договора.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если срок договора истек, но ни одна из сторон не заявила о прекращении его действия, такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие (пункт 1 ст. 907 ГК):

1) смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, либо объявления его умершим или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

2) отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

3) смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, объявления его умершим, признания недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, признания индивидуального предпринимателя экономически несостоятельным (банкротом), а также установления запрета доверительному управляющему осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, предусмотренных ГК Республики Беларусь и иными законодательными актами;

4) отказа доверительного управляющего или вверителя от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

5) отказа вверителя от договора по иным причинам, чем та, которая указана в подпункте 4 пункта 1 ст. 898 ГК, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

6) признания лица, являющегося вверителем, экономически несостоятельным (банкротом):

7) прекращения опеки и попечительства, если договор доверительного управления был заключен для управления имуществом подопечного в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ГК.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления жильем другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления (пункт 2 ст. 907 ГК).

При прекращении доверительного управления квартира, жилой дом, находящиеся в доверительном управлении, передаются вверителю, если договором не предусмотрено иное.