Договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением

Договоры ренты относятся к группе договоров о передаче имущества исоставляют договорный тип «рента», включающий в себя следующие договорные виды:

- договор постоянной ренты;

- договор пожизненной ренты;

- договор пожизненного содержания с иждивением.

Определение понятия «договор ренты» закреплено в пункте 1 ст. 554 ГК. Так, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание иной форме.

Правовую основу договора ренты составляют нормы главы 33 ГК (ст. 554 - 576), включенные в четыре параграфа, имеющие название - § 1 - «Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением» (ст. 554 -559); § 2 - «Постоянная рента» (ст. 560 - 566); § 3 - «Пожизненная рента» (ст. 567 - 571»; § 4 - «Пожизненное содержание с иждивением» (ст. 572 - 576).

Поскольку рассмотрению подлежит в данном случае пожизненная рента, то стороны договора пожизненной ренты именуются - получателем рентыи плательщиком ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина (пункт 1 ст. 567 ГК).

Получателем ренты может быть исключительно физическое лицо, что следует из названия указанного договора - «пожизненная рента», то есть эта та разновидность ренты, которая связана с пределом, составляющим продолжительность жизни человека. Следовательно, срок договора, то есть срок его действия соглашением сторон не устанавливается, так как даже с этической точки зрения делать это нецелесообразно. Вместе с тем, соглашением сторон определяются сроки выплаты рентных платежей, которые выплачиваются по окончании каждого календарного месяца, если в договоре не установлен иной период.

Необходимо также иметь ввиду, что срок выплаты ренты может быть установлен как периодом жизни самого гражданина, передающего жилье под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина, что в свою очередь вытекает из пункта 1 ст. 567 ГК Республики Беларусь.

Рента может быть установлена в отношении нескольких получателей, доли которых по общему правилу предполагаются равными. По соглашению сторон договора пожизненной ренты может быть установлено другое соотношение долей получателей ренты, которое в силу пункту 2 ст. 567 ГК допускается и неравным, так как из установленного в законе правила можно уяснить, что оно носит диспозитивный характер.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство по выплате ренты прекращается.

Плательщиком ренты может быть физическое лицо либо организация.К субъектам правоотношений пожизненнойренты в части юридически установленной возможности участияв данном договоре применяются все требования,установленные для аналогичных субъектов правоотношений, в частности, по договорупостоянной ренты (правоспособность, дееспособность, наличиеправа собственности на передаваемое под выплату рентыимущество).

Предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота, в том числе и недвижимое имущество, относящееся к объектам жилищной сферы, например жилой дом, квартира и т.п.

Предмет данного договора является его существенным условием.

Цена договораопределяется сторонами в виде периодически выплачиваемой получателю ренты денежной суммы, размер которой должен быть не менее одной базовой величины в месяц. Однако соглашением сторон может быть установлен и больший размер рентных платежей, который подлежит увеличению прямо пропорционально увеличению размера базовой величины. Уменьшение размера подлежащей выплате ренты в случае снижения размера базовой величины правовыми нормами не предусмотрено.

Условие о цене договора пожизненной ренты является также его существенным условием.

Договор пожизненной ренты заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписываемого сторонами, и подлежит нотариальному удостоверению или удостоверению регистратором территориальной организации по регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, когда отчуждению по данному договору подлежит недвижимое имущество. Так как рента рассматривается как особое вещное право, обременяющее недвижимость (ст. 557 ГК), в том числе и в жилищной сфере, то это право подлежит государственной регистрации согласно подпункту 2.11 -1 пункта 2 ст. 8 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Кроме того, государственной регистрации согласно подпункту 3.1 пункта 3 ст. 9 названного Закона подлежит и сам договор пожизненной ренты.

Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты подлежат расторжению по требованию получателя ренты в одностороннем порядке, если плательщик ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать от него возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Плательщик пожизненной ренты в отличие от плательщика постоянной ренты несет риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательств выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты (ст. 571 ГК Республики Беларусь).

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (пункт 3 ст. 567 ГК).

В то же время основываясь на изложенном можно сделать вывод, что выплата пожизненной ренты не в денежной, а в натуральной форме не допускается.

Согласно пункту 1 ст. 572 ГК по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Следует иметь ввиду, что этот вид договорных отношений в силу пункта 1 ст. 573 ГК является наиболее важным для пожилых и одиноких людей, которые нуждаются в постоянном уходе, предоставлении им средств на содержание, совершении ритуальных услуг в будущем и т.д.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством (пункт 2 ст. 573 ГК).

Закон допускает возможность замены натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах в течение жизни гражданина. Такая замена согласно ст. 574 ГК допустима, если она предусмотрена договором пожизненного содержания с иждивением. Нельзя исключить того, что в договоре может быть установлено, что право требования такой замены принадлежит как одной из сторон договора, так и обеим сторонам этого договора.

Наряду с постоянной и пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением, является разновидностью договора ренты.

Сторонами этого договора выступают:

- получатель пожизненного содержания с иждивением (получатель ренты) – это лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного периода времени содержания с иждивением;

- плательщик пожизненного содержания (плательщик ренты) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) в течение длительного времени.

В договоре пожизненного содержания с иждивением на стороне получателя ренты может выступать не только собственник передаваемого имущества, но и другой указанный им гражданин. В последнем случае речь будет идти о возникновении договора в пользу третьего лица. С момента возникновения договора в пользу третьего лица оно вправе требовать от плательщика ренты исполнения обязательств по ее выплате. При этом третье лицо не является стороной договора и не заменяет собой в договоре пожизненного содержания с иждивением лицо, передавшее имущество под выплату ренты. Стороны в договоре пожизненного содержания с иждивением остаются теми же.

Закон допускает возможность установления пожизненного содержания с иждивением в пользу нескольких граждан (членов семьи, родственников, близких людей и т.п.). Если иное не установлено договором, их доли в праве на получение пожизненного содержания признаются равными. Когда договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено иное, смерть одного из получателей ренты приводит к разделу его доли пропорционально между оставшимися в живых получателями ренты. Смерть последнего из получателей пожизненного содержания с иждивением освобождает плательщика ренты от обязательств по выплате ренты.

Так как договор пожизненного содержания с иждивением действует исключительно в период жизни получателя (получателей ренты), то договор, в котором получателем ренты определено лицо, умершее к моменту заключения договора, ничтожен.

Если пожизненное содержание установлено в пользу нескольких лиц, то смерть одного из них к моменту заключения договора не влечет ничтожности этого договора.

На стороне получателя ренты могу выступать только физические лица, что соответствует названию и действительному предназначению договора пожизненного содержания с иждивением.

На стороне плательщика ренты могут выступать физические лица и организации.

На субъектный состав правоотношений пожизненного содержания с иждивением распространяются все правила, применяемые к сторонам других видов договора ренты.

Предметом передачи по договору пожизненного содержания с иждивением является недвижимое имущество, в том числе и относящееся к объектам жилищной сферы.

Обязанность плательщика ренты по обеспечению получателя ренты жильем чаще всего осуществляется посредством сохранения за последним права пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире, доме. Однако законодательство не исключает возможности предоставления получателю ренты в пожизненное пользование и другого жилого помещения.

В то же время следует учитывать, что в пункте 1 ст. 71 ЖК Республики Беларусь закреплено правило, согласно которому, в том случае, когда получатель (получатели) ренты остается проживать в жилом помещении, переданном под выплату пожизненного содержания, то он (они) пользуется жилым помещением наравне с собственником (плательщиком ренты) этого жилого помещения.

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты. Однако в части первой ст. 575 ГК предусмотрено ограничение, в соответствии с которым для отчуждения имущества, переданного под выплату пожизненного содержания, обязательно требуется предварительное согласие получателя ренты. Аналогичное требование содержится и в части первой пункта 2 ст. 71 ЖК.

Хотелось бы в то же время заметить, что если в договоре пожизненного содержания с иждивением на стороне получателя ренты выступает несколько лиц, то согласие на отчуждение или обременение переданного под выплату ренты недвижимого имущества должно быть получено от каждого из этих лиц.

В части второй пункта 2 ст. 71 ЖК предусмотрено, что гражданин (получатель ренты), давший согласие на отчуждение или залог жилого помещения и не указанный в соответствующем договоре в числе лиц, за которыми при переходе права собственности сохраняется право владения и пользования жилым помещением, в случае отказа освободить жилое помещение по требованию нового собственника подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В пункте 3 ст. 71 ЖК сформулировано предписание, согласно которому пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью гражданина, проживающего в жилом помещении на основании этого договора. Однако данная норма ЖК Республики Беларусь не является безупречной, так как в договоре пожизненного содержания с иждивением на стороне получателя ренты могут выступать несколько лиц. Соответственно, смерть одного из них не прекратит для другого (других) получателей ренты права пользования жилым помещением, в котором он (они) проживают на основании заключенного договора. Следовательно, правильнее будет вести речь о том, что что пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты (или последнего из получателей ренты), проживающего в жилом помещении на основании данного договора.

Кроме того, смерть получателя (получателей) ренты является в соответствии с пунктом 1 ст. 576 ГК основанием прекращения обязательства пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, сказанное означает, что в том числе произойдет и прекращение обязанности плательщика ренты по обеспечению потребности получателя ренты в жилье. В этой связи можно считать некорректной оговорку, получившую закрепление в пункте 3 ст. 71 ЖК, из которой следует, что смерть гражданина, проживающего в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, повлечет прекращение только права пользования этим жилым помещением, то есть тем самым произойдет в данном случае прекращение всех обязательств по предоставлению пожизненного содержания.

У получателя ренты есть право при существенном нарушении плательщиком своих обязательств потребовать возврата жилья либо выплаты выкупной цены. При этом расходы по содержанию получателя ренты не компенсируются плательщику ренты (пункт 2 ст. 576 ГК).

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества (часть вторая ст. 575 ГК).

Граждане, предусматривающие заключить договор пожизненного содержания с иждивением, должны учитывать, что этот договор в соответствии со ст. 555 ГК подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.