Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан

Основаниями для возникновения у граждан права собственности на жилое помещение, которые названы в части первой пункта 1 ст. 153 ЖК являются:

- строительство, реконструкция капитальных строений (зданий, сооружений);

- приватизация жилого помещения государственного жилищного фонда;

- наследование жилого помещения;

- передача им в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

- передача им в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

- передача им в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом.

Право собственности на жилое помещение может возникать у граждан также на иных основаниях, предусмотренных законодательными актами (часть вторая пункта 1 ст. 153 ЖК Республики Беларусь). Так, например, в соответствии с пунктом 1 ст. 194 ЖК член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на этот объект недвижимого имущества с даты государственной регистрации такого права в порядке, установленном законодательством.

В то же время необходимо отметить, что согласно пункту 36 ст. 1 названного Кодекса к организации застройщиков относится потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества. При этом, в соответствии с частью первой пункта 2 ст. 181 ЖК организация застройщиков создается в форме жилищных и жилищно-строительных кооперативов и может осуществлять с государственной поддержкой и (или) за счет собственных средств строительство, реконструкцию объектов недвижимого имущества или приобретение новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества с последующей их эксплуатацией и управлением ими. Жилищно-строительные кооперативы могут приобретать недостроенные объекты недвижимого имущества, а также объекты недвижимого имущества, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их.

Законом определено (пункт 3 ст. 153 ЖК), что право собственности на жилое помещение может возникать у организаций негосударственной формы собственности на основании строительства, реконструкции капитальных строений (зданий, сооружений); наследования жилого помещения; передачи в собственность жилого дома или квартиры в многоквартирном или блокированном жилом доме (доли в праве общей собственности на жилое помещение) при сносе жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; передачи в собственность жилого помещения при утрате квартиры в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома; передачи в собственность жилого помещения в случае признания жилого дома вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами.

Вместе с тем, собственнику жилого помещения предоставлено право в порядке, установленном законодательством, отчуждать, предоставлять жилье гражданам по договору найма либо в безвозмездное пользование, а также предоставлять жилое помещение организациям по договору аренды, отдавать в залог, осуществлять переустройство и (или) перепланировку, кроме того, сносить жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности, и совершать иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не причиняющие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и законные интересы других граждан и организаций. Соответствующее предписание по этому поводу сформулировано в пункте 2 ст. 154 ЖК. В свою очередь отчуждение жилого помещения происходит в результате:

- сделки купли - продажи - это наиболее встречающийся в настоящее время вид сделок, поскольку при продаже жилья и оформлении права собственности на другого гражданина происходит отчуждение недвижимости;

- в результате обмена квартиры, на какие-либо материальные ценности или при обмене на другой объект недвижимости любого типа, в том числе и на другое жилое помещение. В этом случае также происходит отчуждение жилья;

- при дарении жилого помещения, так как в результате дарения у квартиры меняется ее собственник;

- во всех других случаях, когда собственник, являющийся владельцем жилого помещения меняется, например, при принудительном отчуждении жилья по решению суда.

Договор отчуждения жилья будет иметь место вне зависимости от причины смены владельца жилого помещения.

Ведя речь об отчуждении жилых помещений следует кроме того учитывать, что в силу подпункта 3.1 пункта 3 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, в том числе договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.).

Поскольку Закон допускает возможность предоставления жилого помещения, находящегося в собственности гражданина по договору найма другому гражданину, то следует обратить внимание на то, что постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497», утверждена форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, действующая в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 г. № 193 «Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь».

Участниками договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан являются с одной стороны - собственник жилого помещения - наймодатель и с другой стороны - гражданин, которому данное жилье предоставляется во владение и пользование за плату для проживания в нем, являюшийся нанимателем.

Необходимо обратить внимание на то, что если предоставляемое на праве владения и пользования иным гражданам жилое помещение находится в общей долевой собственности, то на предоставление этого помещения по договору найма требуется письменное согласие других участников общей долевой собственности.

Исходя из формы договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191, в заключаемом договоре найма жилья частного жилищного фонда (далее - договор найма частного жилищного фонда), необходимо отразить все требуемые сведения как о наймодателе, так и о нанимателе жилого помещения, а также иные сведения, подлежащие на основании указанной формы закреплению в договоре.

Существенные условия договора найма жилья частного жилищного фонда должны быть согласованы сторонами, заключающими данный договор согласно перечню существенных условий договора найма жилого помещения, содержащемуся в пункте 1 ст. 50 ЖК Республики Беларусь, так как в противном случае договор будет считаться не заключенным.

Предмет договора составляет жилое помещение, предоставляемое по договору найма, которое может представлять жилой дом, квартиру, комнату или часть жилой комнаты.

Требуется учитывать и это положение закреплено в форме договора найма частного жилищного фонда граждан, что право собственности наймодателя на жилое помещение должно быть зарегистрировано в установленном порядке в едином государственном регистре недвижимого

имущества, прав на него и сделок с ним. При этом - «Копия технического паспорта (выкопировка из технического паспорта) на жилое помещение прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью».

Если в указанном жилом помещении постоянно проживают другие граждане, например в двухкомнатной квартире проживает в одной из комнат, зарегистрированный в этой квартире совершеннолетний сын собственника жилого помещения, то в договоре делается запись со ссылкой на его фамилию, собственное имя, отчество (если таковое имеется), год рождения.

Когда жилое помещение частного жилищного фонда предоставляется гражданину, имеющему членов семьи, то в договоре закрепляются сведения о каждом из членов семьи, включающие их фамилию, собственное имя, отчество (если таковое имеется), год рождения, степень родства (свойства) с нанимателем, а также другие сведения, имеющие значение в связи с предоставлением жилого помещения частного жилищного фонда для конкретного члена семьи.

Перечень прав и обязанностей нанимателя и наймодателя, сформулированных в форме договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 не является исчерпывающим, поскольку этот перечень может быть расширен ввиду иных прав и обязанностей, вытекающих из актов законодательства. В то же время наниматель вправе предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением членам своей семьи и иным гражданам в соответствии с законодательством. К примеру, к иным гражданам, которым наниматель может предоставить во владение и пользование жилое помещение относятся нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно с нанимателем и членами его семьи. Кроме того, наниматель имеет право в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи расторгнуть данный договор, выполнив

свои обязательства перед наймодателем.

Наниматель, в частности, обязан использовать жилое, подсобные и вспомогательные помещения, а также находящееся в них оборудование в соответствии с их назначением; вносить плату за жилищно-коммунальные услуги за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца, если иное не установлено данным договором или законодательными актами, на основании платежных документов, предоставляемых в соответствии с законодательством, выполнять другие предусмотренные для него обязанности.

Правам и обязанностям нанимателя корреспондируют соответственно права и обязанности наймодателя, то есть собственника жилого помещения.

Например, если наниматель обязан своевременно вносить плату за жилищно - коммунальные услуги, то наймодатель вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за эти услуги.

В обязанности наймодателя входят:

- представление на регистрацию данного договора в районный, городской, поселковый, сельский исполком, местную администрацию района в городе до установленного в нем срока фактического предоставления в наем жилого помещения;

- предоставление нанимателю по акту о приеме - передаче во владение и пользование либо без такого акта жилого помещения;

- осуществление по мере необходимости в согласованное с нанимателем время:

· осмотра жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем;

· производство за свой счет текущего ремонта жилого помещения;

- предварительное направление нанимателю за один месяц соответствующего письменного предупреждения с указанием мотивов расторжения договора при расторжении данного договора по инициативе наймодателя;

- выполнение иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

Также договор найма частного жилищного фонда должен определять ответственность сторон, порядок вступления договора в силу, порядок внесения изменений в договор, расторжения и прекращения договора и прочие условия (при их наличии).

Следует обратить внимание на то, что договор найма частного жилищного фонда вступает в силу с даты его регистрации в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе. Об обязательности такой регистрации этого договора указано в подпункте 14.1 пункта 14 формы договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191.

Для регистрации указанного договора в местных исполнительных и распорядительных органах в соответствии с подпунктом 1.8 пункта 1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», представляются следующие документы:

- заявление, подписанное собственником жилого помещения частного жилищного фонда и участниками общей долевой собственности на жилое помещение;

- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения частного жилищного фонда и нанимателя жилого помещения частного жилищного фонда;

- три экземпляра договора найма.

Кроме того, собственники жилого помещения частного жилищного фонда представляют:

- технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;

- письменное согласие всех собственников жилого помещения - в случае, если сдается жилое помещение, находящееся в общей собственности.

В то же время следует иметь ввиду, что от имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

Данный договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в районном, городском, поселковом, сельском исполкомах, местной администрации района в городе.