Договор аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан

В соответствии с пунктом 2 ст. 154 ЖК Республики Беларусь собственникам жилых помещений - гражданам дано право в порядке, установленном законодательством предоставлять по договору аренды, имеющееся у них в собственности жилое помещение во временное возмездное владение и пользование организациям.

Вместе с тем, в форме договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 г. № 193) определено, что в качестве арендодателя в этом договоре выступает - физическое лицо, являющееся собственником жилого помещения и арендатор. При этом арендаторами здесь названы юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Тем самым Правительство Республики Беларусь расширило в развитие пункта 2 ст. 154 ЖК субъектный состав возможных арендаторов жилого помещения частного жилищного, принадлежащего гражданам на праве собственности, включив в число таких субъектов наряду с организациями и индивидуальных предпринимателей.

Право собственности передаваемого по договору аренды жилого помещения должно быть зарегистрировано в установленном порядке в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Копия технического паспорта (выкопировка из технического паспорта) на жилое помещение прилагается к договору аренды жилья частного жилищного фонда граждан и является его неотъемлемой частью.

В договоре должно быть указано, что представляет собой жилое помещение, передаваемое во временное возмездное владение и пользование, а это может быть жилой дом, квартира, комната, часть жилой комнаты.

В данном договоре указываются кроме того сведения об обустроенности подлежащего предоставлению по договору аренды жилья, то есть наличие водопровода, канализации, горячего водоснабжения, вида отопления, лифта, газоснабжения, электроснабжения, мусоропровода и др.

Наряду с адресом, по которому расположено предоставляемое по договору аренды жилое помещение, в указанном договоре закрепляются сведения об общей и жилой площади соответствующего дома, квартиры, комнаты или части жилой комнаты.

В договоре аренды частного жилья граждан определяется также срок, на который заключается данный договор.

Из пункта 3 формы договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 следует, что жилое помещение передается арендатору для использования его по целевому назначению в соответствии с требованиями жилищного законодательства. Из этого можно сделать вывод, что передаваемое по договору аренды организации либо индивидуальному предпринимателю жилье должно использоваться ими исключительно для реализации целей, связанных с проживанием граждан. И тем самым оно не должно быть использовано арендатором для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и с целью размещения офиса, где будут находиться органы управления соответствующего юридического лица.

В подтверждение к сказанному следует отметить, что одним из прав арендатора, перечисленных в пункте 5 указанной формы договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда является его право на предоставление жилого помещения по договору найма жилья частного жилищного фонда. Следовательно, из этой нормы вытекает право арендатора - заключить договор найма жилья частного жилищного фонда с работником организации, членами семьи этого работника, нуждающимися в предоставлении жилого помещения. Представляется в то же время, что в противном случае заключение договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, навряд ли имеет смысл, если жилое помещение не будет использоваться для реализации целей, связанных с проживанием в нем физических лиц (граждан), когда в действительности иметь место будет использование этого помещения для других целей, не связанных с проживанием граждан, а в данном случае наемных работников арендатора - организации или индивидуального предпринимателя. В то же время можно заметить, что Правительством Республики Беларусь не определено однозначно право арендатора на предоставление жилого помещения, закрепленного за ним по договору аренды жилья частного жилищного фонда, исключительно с целью заключения в последующем договора найма жилого помещения частного жилищного фонда, которое должно предоставляться организацией либо индивидуальным предпринимателям работникам, с которыми у них заключено индивидуальное трудовое соглашение (договор, контракт).

Предоставляя жилье, принятое по договору аренды частного жилищного фонда граждан в найм своим работникам, наниматель - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель реализуют тем самым свое право, сформулированное в части третьей ст. 7 Трудового кодекса Республики Беларусь от 26 июля 1999 г. № 296 - З (далее - ТК), где указано, что наниматель вправе устанавливать дополнительные трудовые и иные гарантии для работников по сравнению с законодательством о труде. Необходимо здесь также учитывать, что в соответствии с частью третьей ст. 96 ТК, при переводе работника на работу на срок не более одного года, когда семья с ним не переезжает, работник и наниматель по взаимному соглашению могут определить компенсацию работнику расходов, связанных с проживанием на новом месте, но при этом размер возмещенных расходов не должен превышать половина размера суточных. Таким образом, основываясь на норме части третьей ст. 96 ТК Республики Беларусь, можно сделать вывод, что работнику наниматель вправе произвести выплату денежной компенсации за найм жилья, которое предоставит наниматель, а в нашем случае жилья, предоставленного соответствующей организации, индивидуальному предпринимателю, являющимся нанимателями граждан по трудовому договору (контракту) - по договору аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан или в том случае, когда работник такое жилье найдет самостоятельно и осуществить соответственно в установленном порядке заключение договора найма жилого помещения частного жилищного фонда со сторонним наймодателем - собственником этого жилья.

Следует обратить внимание на то, что в соответствии с формой договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 на арендатора возлагается обязанность по своевременному внесению арендной платы за предоставленное жилье, размера платы за предоставленное во владение и пользование имущество (если оно предоставлено), жилищно-коммунальные и иные услуги, если иное не установлено договором аренды.

Также арендатор обязан:

- содержать и эксплуатировать полученное в аренду жилое помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности;

- обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение арендодателю и работникам организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, для проверки технического состояния жилого помещения, инженерных систем и оборудования, проведения ремонтных работ;

- не производить реконструкции, перепланировки и переустройства арендуемого жилого помещения без письменного согласия арендодателя;

- известить арендодателя не позднее чем за 15 календарных дней о предстоящем освобождении жилого помещения и передать его арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами этого договора, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, предусмотренном данным договором.

При обнаружении арендодателем самовольных реконструкции, перепланировки, переустройства или иных работ, искажающих первоначальный вид арендуемого жилого помещения, они должны быть либо ликвидированы арендатором, а это жилое помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый арендодателем, либо сохранены с согласия арендодателя без возмещения затрат арендатору.

Кроме того, на арендатора могут быть возложены и другие обязанности, предусмотренные законодательством.

При заключении договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан необходимо кроме всего прочего принимать во внимание положения, закрепленные в § 4 главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 т. № 218 - З (ГК) - «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино - мест» (ст. 621 - 626), а также субсидиарно § 1 главы 34 ГК - «Общие положения об аренде» (ст. 577 - 596).

При определении прав арендатора необходимо руководствоваться предписаниями, содержащимися в пункте 5 формы договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и содержащимися также в иных нормативных правовых актах, так как перечень этих прав, закрепленных в названном акте законодательства, не является исчерпывающим. Так, например, арендатор имеет право собственности на доходы, полученные от использования арендованного жилого помещения, и отделимые улучшения арендуемого жилья. Арендатору предоставлено право на возмещение стоимости произведенных за счет собственных средств неотделимых улучшений арендуемого жилого помещения в случае прекращения действия договора аренды, если эти улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя, в котором арендодатель обязался возместить указанные затраты.

На арендодателя - собственника жилого помещения возлагается обязанность по регистрации договора аренды в местном исполнительном и распорядительном органе (районный, городской, поселковый, сельский исполнительный комитет, местная администрация района в городе); передаче

жилого помещения арендатору в пятидневный срок после вступления договора аренды в силу по передаточному акту, подписанному сторонами данного договора; по немедленному принятию всех необходимых мер в случае поврежденияарендатором жилого помещенияи предъявлению соответственно арендатору требования по возмещению причиненного им ущерба; по обеспечению возможности реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан на новый срок при прочих равных условияхи другие обязанности, установленные для арендодателя законодательством.

Необходимо обратить внимание на то, что физическое лицо - арендодатель, являющееся собственником жилого помещения частного жилищного фонда, для которого сдача в аренду таких помещений не является предпринимательской деятельностью, обязано согласно части первой подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» до установленного в договоре аренды жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений, зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе. При этом, местные исполнительные и распорядительные органы обязаны зарегистрировать договор аренды жилого помещения в двухдневный срок, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в десятидневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме (часть третья подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест»).

Для регистрации договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан в местном исполнительном и распорядительном органе, предоставляются документы, указанные в подпункте 1.8 пункта 1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан».

Следовательно, жилое помещение частного жилищного фонда граждан может быть предоставлено арендодателем арендатору во временное возмездное владение и пользование только после регистрации в установленном порядке договора аренды данного помещения в местном исполнительном и распорядительном органе.

Поскольку в законодательстве не содержится требования об обязательной государственной регистрации договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, то такая регистрация этого договора в данной организации не требуется.

Арендодатель также имеет право требовать:

- своевременного внесения арендатором арендной платы и платы за предоставленное во владение и пользование имущество, жилищно-коммунальные и иные услуги, если такие услуги оказываются;

- использования арендатором предоставленного ему жилого помещения в соответствии с его целевым назначением;

- устранения выявленных нарушений условий договора аренды со стороны арендатора;

- исполнения арендатором иных обязанностей, предусмотренных законодательством.

В договоре аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан, должны быть предусмотрены также и другие условия, закрепленные в форме данного договора, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и содержащиеся в других нормативных правовых актах.

Таким образом, передача во временное владение и пользование жилого помещения оформляется договором аренды только в случаях, когда арендатором является организация или индивидуальный предприниматель. Если же жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу для проживания в нем, то указанные отношения регулируются ЖК Республики Беларусь (далее - ЖК) и оформляются договором найма жилого помещения (ст. 642 ГК; пункты 1, 2 ст. 49 ЖК; форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 г. № 193).

Указанный договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе.