Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда

Под жилым помещением коммерческого использования понимается жилое помещение государственного жилищного фонда, предоставляемое гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда за плату.

Фонд жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда, или арендное жилье, является сравнительно новым видом жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь.

Арендное жилье формируется из числа свободных (освободившихся), построенных (реконструированных), приобретенных жилых помещений государственного жилищного фонда, а также за счет жилых помещений республиканского и коммунального жилищного фонда, переведенных из числа заселенных гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда. В то же время далее в настоящем вопросе это жилье будет именоваться как жилые помещения, жилье коммерческого использования государственного жилищного фонда

Порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования определен в главе 4 (пункты 74 - 92) Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом № 563 (далее - Положение № 563).

Согласно пункту 76 Положения № 563 включение жилых помещений государственного жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования и их исключение из данного состава осуществляются по решению местного исполнительного и распорядительного органа либо организации, в ведении которой находятся жилые помещения.

Если иное не определено Президентом Республики Беларусь, заселенные жилые помещения коммерческого использования не подлежат исключению из состава таких помещений, кроме случаев, предусмотренных подпунктом 1.3 пункта 1 Указа № 563 (в порядке исключения по решению Президента Республики Беларусь) и части второй пункта 91 Положения № 563 (в случае включения жилого помещения в состав жилых помещений социального пользования).

Решение о предоставлении жилого помещения коммерческого использования принимается:

- в отношении жилых помещений коммунального жилищного фонда - местными исполнительными и распорядительными органами, а также государственными органами и иными государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения коммунального жилищного фонда, государственными органами, другими государственными организациями, имеющими право повторного предоставления освобождаемых жилых помещений государственного жилищного фонда;

- в отношении жилых помещений республиканского жилищного фонда - другими государственными органами и иными государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, или вышестоящими органами, государственными органами или иными государственными организациями, заключившими договор безвозмездного пользования жилым помещением, или уполномоченными ими лицами.

Порядок предоставления гражданам жилых помещений коммерческого использования, неурегулированный главой 4 Положения № 563, определен Положением о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования». Кроме того, порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования может быть определен областными исполнительными комитетами, Минским городским исполнительным комитетом, государственными органами и иными государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, или вышестоящими органами, государственными органами или иными государственными организациями, заключившими договор безвозмездного пользования жилым помещением, или уполномоченными ими лицами.

Типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования».

На основании типовой формы договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда указанный договор заключается между местным исполнительным и распорядительным органом, другим государственным органом, иной государственной организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, или вышестоящего органа, государственного органа, иной государственной организации, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещение, или уполномоченного ими лица, которые выступают в данном договоре как наймодатель. Интересы этих организаций, органов от их имени представляет в договоре соответствующее должностное лицо организации, органа (генеральный директор, директор и другое должностное лицо). Другой стороной в этом договоре выступает гражданин, именуемый нанимателем.

Предметом указанного договора является жилое помещение - дом, квартира, комната, предоставляемые нанимателю и членам его семьи -наймодателем. В этой части договора найма жилья коммерческого использования указываются, в частности, адрес, по которому расположено жилое помещение, общая площадь данного жилья и другие сведения, характеризующие предоставляемое жилье, которые отражены в типовой форме договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297.

На основании положений пунктов 2, 3 типовой формы договора найма жилья коммерческого использования определяются права и обязанности нанимателя, указанный перечень которых, содержащихся в типовой форме, является примерным. А из этого можно сделать вывод, что стороны, заключающие договор, могут на основе законодательства расширить перечень данных прав и обязанностей.

Далее определяются права и обязанности наймодателя, то есть лица, предоставляющего жилое помещение коммерческого использования. За основу здесь следует принять нормы пунктов 4, 5 типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

Стороны могут конкретизировать в договоре ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, поскольку в пункте 6 типовой формы данного договора определено, что «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором, виновная сторона возмещает в соответствии с законодательством другой стороне понесенные убытки».

При определении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования важно учитывать, что согласно подпункту 2.3 пункта 2 Указа № 563 заключение этого договора должно осуществляться на установленный в ранее заключенных договорах найма срок, а если в этих договорах срок не указан - бессрочно, при отсутствии указанных договоров и (или) трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение, независимо от его принадлежности - на срок, не превышающий пяти лет.

Исходя из типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда необходимо в договоре на предоставление конкретного жилья определить, а по существу цитировать из нее пункт 8 указанного типового договора, из которого следует, что «В настоящий договор могут быть внесены изменения по соглашению сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами».

Примерный перечень случаев расторжения договора определен в пункте 9 типовой формы договора найма жилья коммерческого использования, а поэтому стороны при заключении договора или впоследствии при внесении изменений и дополнений в него, могут на основании законодательных актов этот перечень расширить.

В договоре должно быть указано согласно пунктам 10 - 13 типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, который утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297, в каких особых случаях договор расторгается. Это происходит при выезде нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение и при этом данный договор считается расторгнутым со дня их выезда.

Также при расторжении данного договора по инициативе наймодателя, он должен предварительно за один месяц направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 12 типового договора найма коммерческого жилья - «Настоящий договор прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя, если в жилом помещении не остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие право требовать заключения договора найма жилого помещения и признания их нанимателями жилого помещения на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательными актами и настоящим договором».

В пункте 13 типовой формы договора найма жилого помещения коммерческого использования определено, что в случае расторжения этого договора, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока (кроме случая заключения договора найма на новый срок) наниматель и проживающие совместно с ним граждане обязаны освободить жилое помещение в течение трех суток (если иной срок не установлен Жилищным кодексом Республики Беларусь или настоящим договором) и передать его наймодателю по акту о сдаче жилого помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом естественного износа или в состоянии, оговоренном в настоящем договоре. В случае отказа наниматель и проживающие совместно с ним граждане подлежат выселению из жилого помещения в соответствии с законодательными актами.

Необходимо учитывать, что жилое помещение коммерческого использования не подлежит приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь, что следует из пункта 14 типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда

В договоре найма жилья коммерческого использования следует указать и другие условия, относящиеся к этому договору, получившие закрепление в законодательных и иных нормативных правовых актах.

Подписание договора жилого помещения коммерческого использования осуществляется наймодателем и нанимателем. Подпись лица, представляющего наймодателя скрепляется печатью организации.

Договор составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй - у нанимателя, третий - в районном, городском, поселковом, сельском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

Договор найма жилья коммерческого использования подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе. И именно с даты этой регистрации, о чем говорится в пункте 1 ст. 52 ЖК Республики Беларусь он считается заключенным.

Наибольшее значение для договоров гражданско - правового характера, а договор найма жилого помещения коммерческого использования относится к числу таких договоров, имеют существенные условия этого договора. А поэтому отсутствие хотя бы одного из данных условий указывает на то, что договор не считается заключенным.

Вместе с тем хотелось бы обратить внимание на то, что в соответствии с пунктом 1 ст. 50 ЖК Республики Беларусь существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

- предмет договора найма жилого помещения;

- срок действия договора найма жилого помещения - для договоров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

- размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

- срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.