Договор дарения жилого помещения

Закон допускает возможность отчуждения жилого дома, квартиры, комнаты, части жилого дома, квартиры, находящихся в собственности граждан (далее - жилое помещение) по договору дарения. При этом следует учитывать, что договор дарения относится к группе договоров о передаче имущества и представляет co6oй самостоятельный договорный тип гражданско - правовых договоров - «дарение».

По существующей классификации договоров гражданско – правового характера данный договор является реальным, но в том случае, когда из волеизъявления сторон этого договора следует намерение заключить договор посредством фактической передачи имущества. Договор дарения может быть и консенсуальным, если из волеизъявления сторон вытекает, что даритель намеревается передать одаряемому имущество в будущем. Указанный договор является односторонним, поскольку при заключении договора у одной стороны возникают только права, а у другой стороны только обязанности. Фактически права одной стороны договора корреспондируют обязанность второй стороны. Договор дарения является безвозмездным договором, так как одна сторона предоставляет другой стороне материальные блага, выполняет работу, оказывает услугу без получения за это какого - либо встречного возмещения как в материальном выражении, так и в виде оказания услуг или предоставления каких - то имущественных благ. Для гражданско - правовых отношений такая договорная конструкция - это в большей степени исключение из правила, чем правило. Взаимосогласованным договор дарения признается потому, что при заключении данного договора обе стороны принимают участие в определении и согласовании всех условий, включаемых в договор. Договор дарения - это свободно заключаемый договор, поскольку присутствует свободное волеизъявление субъектов его заключающих в силу принципа гражданского законодательства, закрепленного в ст. 2 ГК - принципа свободы договора.  В зависимости от направленности интересов сторон договор дарения относится к числу компромиссных договоров, так как в нем соединяются интересы субъектов, имеющих противоположную направленность.

Правовую основу договора дарения составляют нормы главы 32 ГК (ст. 543 - 553).

В отношении дарения жилых помещений законодательство не установило каких - либо особых правил, которые были бы закреплены в типовой форме или форме такого договора, утвержденной Советом Министров или уполномоченным им органом. Следовательно, при регулировании договорных отношений по дарению жилых помещений необходимо за основу принимать нормы ГК Республики Беларусь, регламентирующие порядок дарения различных вещей, предметов и объектов, находящихся в гражданском обороте. В дополнение к этому следует применять нормы, содержащиеся в других актах законодательства и имеющие отношение к совершению сделок по дарению объектов, относящихся к жилищной сфере.

Необходимо обратить внимание на то, что в силу пункта 1 ст. 543 ГК Республики Беларусь по договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) соответствующий объект, находящийся в жилищной сфере в собственность. Для одаряемого это безвозмездный способ приобретения жилой недвижимости.

При жизни даритель отчуждает на добровольной основе жилое помещение, находящееся у него в собственности, что свидетельствует о том, что в отношении одаряемого лица у него нет какой-либо обязанности.

Кроме того здесь можно говорить о том, что это акт распоряжения дарителя своим недвижимым имуществом в пользу одаряемого без какого-либо встречного предоставления от одаряемого, которое должно поступить в пользу дарителя. Таким образом, наличие условия о встречном предоставлении исключает признание такого договора дарением. Если недвижимость в жилищной сфере передается все же при наличии встречного получения вещи или права либо встречного обязательства от одаряемого лица, то такой договор дарением не признается. А соответственно согласно пункту 2 ст. 171 ГК Республики Беларусь такие сделки признаются ничтожными. И их необходимо относить к числу притворных сделок, поскольку они совершаются с целью прикрыть другую сделку.

Обещание подарить все свое имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно (часть вторая пункта 2 ст. 543 ГК).

В соответствии с пунктом 3 ст. 543 ГК ничтожным является и договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

ГК Республики Беларусь рассматривает обещание дарения также договором дарения (часть первая пункта 2 ст. 543 ТК). Такое обещание связывает обещавшего при условии, если оно сделано в надлежащей форме (пункт 2 ст. 545 ГК) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу жилого помещения конкретному лицу. Права одаряемого не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. И, напротив, обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 552 ГК).

Даритель, совершая данный договор, обязан обеспечить возникновение у одаряемого права собственности на недвижимость в жилищной сфере. Право собственности на жилое помещение, предоставляемое по договору дарения от дарителя к одаряемому должно быть свободно от обременения.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 3 ст. 545 ГК).

Договор дарения жилого помещения регистрируется в территориальной организации по государственной регистрации. Согласно подпункту 22.3.51 пункта 22.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», при обращении в указанную организацию по поводу регистрации договора дарения жилого помещения следует представить:

- заявление;

- паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

- договор дарения, удостоверенный нотариусом или регистратором территориальной организации по государственной регистрации;

- документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию.

Обращаться за государственной регистрацией должны совместно даритель и одаряемый. Однако в договоре дарения может быть указано, что право подачи и подписания заявления о государственной регистрации договора и (или) основанного на нем права предоставляется только дарителю или только одаряемому. В этом случае зарегистрировать договор и (или) переход права собственности может сам даритель или наоборот сам одаряемый без участия другой стороны.

Практика показывает, что договора дарения жилого помещения заключаются в большинстве своем между близкими родственниками. К числу таких лиц относятся родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги (абзац второй подпункта 2.1 пункта 2 ст. 153 особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г. № 71 - З). При этом следует учитывать, что согласно части первой подпункта 2.1 пункта 2 ст. 153 названного Кодекса объектом налогообложения подоходным налогом с физических лиц не признаются доходы, полученные плательщиками от операций, связанных с имущественными и неимущественными отношениями физических лиц, состоящих в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства, опекуна, попечителя и подопечного, за исключением доходов, полученных указанными физическими лицами в результате заключения между ними трудовых договоров, договоров купли-продажи и (или) иных гражданско-правовых договоров, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. В свою очередь к лицам, состоящим в отношениях свойства, законодателем отнесены близкие родственники другого супруга, в том числе умершего, что вытекает из абзаца третьего подпункта 2.1 пункта 2 ст. 153 особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь от 29 декабря 2009 г. № 71 - З.

Таким образом, например, при получении сыном в дар от отца квартиры, полученная в результате сделки по дарению жилая недвижимость налогообложению подлежать не будет.

Законом допускается отказ одаряемого принять в дар имущество (ст. 544 ГК). Так, одаряемый имеет право в любое время до передачи ему жилого помещения отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

Поскольку договор дарения жилья заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, то отказ одаряемого от дара должен

быть совершен также в письменной форме и тоже подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 ст. 544 ГК Республики Беларусь даритель в силу того, что договор дарения жилого помещения заключен в письменной форме, вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

При регулировании договорных отношений по дарению жилого помещения следует учитывать, что в соответствии с пунктом 4 ст. 543 ГК существенным условием договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым в дар жилым помещением. К примеру, при дарении жилого дома от матери к сыну собственником жилого дома становится сын, но при этом мать остается проживать в этом доме как лицо, зарегистрированное в данном жилье и имеющее право пользования им. Соответственно, при составлении договора дарения жилого дома должно быть указано на право пользования домом гражданина, который остается проживать в этом жилом помещении.

ГК Республики Беларусь (часть первая ст. 546) не допускает дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает установленного законодательством пятикратного размера базовой величины:

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, - их законными представителями;

- работникам организаций здравоохранения, учреждений образования, учреждений социального обслуживания, иных аналогичных организаций - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими в них образование, супругами и родственниками этих граждан;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Законодательными актами могут быть установлены иные запреты дарения государственным должностным или приравненным к ним лицам либо иностранным должностным лицам в связи с исполнением служебных (трудовых) обязанностей, за исключением сувениров, вручаемых при проведении протокольных и иных официальных мероприятий, чем предусмотренные частью первой данной статьи ГК (часть вторая ст. 546 ГК Республики Беларусь).

Если юридическому лицу жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то оно вправе подарить его только с согласия собственника, если законодательством не предусмотрено иное (пункт 1 ст. 547 ГК).

По общему правилу обратный возврат подаренного имущества дарителю невозможен, равно как и отказ от исполнения данного договора. Вместе с тем даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому недвижимое имущество, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось. Такие ситуации могут возникнуть, если в результате дара существенно снижается уровень материального обеспечения дарителя и членов его семьи.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (пункт 3 ст. 549 ГК).

Тем не менее, в некоторых случаях закон дает возможность отмены дарения. Так, согласно ст. 549 ГК Республики Беларусь даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

По требованию заинтересованного лица в судебном порядке может быть отменено дарение недвижимого имущества в жилищной сфере, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с нарушением положений акта законодательства об экономической несостоятельности (банкротстве), так как действует запрет любого отчуждения имущества, в том числе и в порядке дара, за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью индивидуального предпринимателя или юридического лица в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).

В ст. 551 ГК сформулировано правило, согласно которому даритель должен возмещать вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи в случаях, если доказано, что недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Разновидностью дарения является пожертвование. В силу пункта 1 ст. 553 ГК Республики Беларусь пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Предметом такого рода пожертвований могут выступать объекты недвижимости в жилищной сфере, однако их статус жилых помещений в результате пожертвования не может изменяться.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательном учреждениям, учреждениям социальной защиты, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям, а также Республике Беларусь и ее административно-территориальным единицам. Для того чтобы принять пожертвования, чьего -либо разрешения или согласия не требуется.

Пожертвование жилого помещения гражданину должно быть, а юридическому лицу может быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный договор дарения, а в остальных случаях пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с назначением этого имущества.

В пункте 4 ст. 553 ГК определено, что при невозможности использования пожертвованного имущества в соответствии с указанным жертвователем назначением вследствие изменившихся обстоятельств оно может быть использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя. Если гражданин - жертвователь умер или ликвидировано юридическое лицо, вопросы использования пожертвованного имущества разрешает суд.

Следует иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 5 ст. 553 ГК использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением или изменение этого назначения с нарушением правил пункта 4 ст. 553 данного Кодекса дает право жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать отмены пожертвования. Надо полагать, что на практике эти обстоятельства должны оцениваться в каждом конкретном случае.

Необходимо обратить внимание на то, что если собственником жилого помещения является несовершеннолетний подросток в возрасте до четырнадцати лет, как, например, ребенок, оставшийся без попечения родителей и находящийся на воспитании у своей тети, являющейся его опекуном, то тетя как опекун этого несовершеннолетнего, не вправе совершить сделку по отчуждению принадлежащего ее племяннику жилого помещения, в том числе и подарить его, без предварительного разрешения на то органа опеки и попечительства. Соответствующее предписание на этот счет содержится в части первой пункта 2 ст. 35 ГК Республики Беларусь.

Договор дарения жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы, если удостоверение этого договора осуществлялось нотариусом либо у регистратора организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, когда удостоверение договора производилось регистратором, второй экземпляр договора выдается покупателю, третий – продавцу.