Договор купли - продажи жилых помещений: основные особенности

Одним из основных договоров по отчуждению недвижимости в жилищной сфере, является в настоящий момент договор купли - продажи жилых помещений. В то же время при регулировании отношений по купле - продажи жилых помещений следует принять во внимание, что договор купли - продажи жилья - это разновидность договора продажи недвижимости, относящегося к договорному типу «купля - продажа» и входящему в группу договоров о передаче имущества.

Договор продажи недвижимости регулируется нормами § 7 - «Продажа недвижимости» главы 30 ГК (ст. 520 - 529). Также при регулировании отношений по данному договору следует во внимание принимать предписания, содержащиеся в пункте 1 ст. 130 ГК, ст. 131 ГК, ст. 250 ГК, ст. 253 ГК, главе 18 ГК - «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Субсидиарно, то есть дополнительно к названным нормам здесь применяются положения § 1 главы 30 ГК - «Общие положения о купле – продаже» (ст. 424 - 461), а также нормы специальных актов законодательства, к которым, в частности, относятся:

- Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»;

- Закон Республики Беларусь от 18 июля 2004 г. № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности»;

- ЖК Республики Беларусь;

- Указ Президента Республики Беларусь от 7 сентября 2007 г. № 413 «О

совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» и утвержденное им Положение о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;

- Указ Президента Республики Беларусь от 26 апреля 2010 г. № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан», которым утвержден перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан;

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26 декабря 2006 г. № 1728 «Об утверждении положений и о внесении изменений и дополнений в некоторые постановления Совета Министров Республики Беларусь по вопросам обеспечения государственной защиты детей, оставшихся без попечения родителей»;

- Положение о порядке признания детей нуждающимися в государственной защите, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 декабря 2006 г. № 1728;

- Положение о порядке предоставления детям статуса детей, оставшихся без попечения родителей, утраты этого статуса и возврата таких детей родителям, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 декабря 2006 г. № 1728;

- Положение о порядке закрепления жилых помещений за детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 декабря 2006 г. № 1728;

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2013 г. № 376 «О порядке взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений»;

- Инструкция о порядке взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2013 г. № 376;

- Инструкция о порядке заполнения и подписания заявления о государственной регистрации, утвержденная постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 23 апреля 2004 г. № 17;

- Инструкция о порядке совершения нотариальных действий, утвержденная постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г № 63;

- перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан, который определен постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 9 ноября 2010 г. № 63;

- Инструкция о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 8 августа 2013 г. № 38;

- другие нормативные правовые акты.

Определение понятия «договор продажи недвижимости» закреплено в пункте 1 ст. 520 ГК, согласно которому по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество.

По существующей классификации гражданско - правовых договоров данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, взаимосогласованным и компромиссным.

Вместе с тем предметом договора купли - продажи жилья, являющегося разновидностью договора продажи недвижимости могут являться:

- жилые помещения (дома, части дома, квартиры, часть квартиры, комнаты), являющиеся собственностью граждан, организаций негосударственной формы собственности или иных юридических лиц, если это предусмотрено законодательными актами;

- незаселенные жилые помещения жилищных фондов Республики Беларусь;

- жилье, построенное для его дальнейшей продажи.

Купле - продаже объекта недвижимости в жилищной сфере может предшествовать предварительный договор, заключаемый согласно ст. 399 ГК Республики Беларусь

В соответствии с пунктом 1 этой статьи ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Необходимостью заключения предварительного договора могут, например, служить обстоятельства, связанные с оформлением документов для получения банковского кредита на покупку жилого помещения.

Также предварительный договор содержит условия, в том числе существенные, которые будут в дальнейшем включены в основной договор по отчуждению жилья посредством сделки по купле - продаже.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 ст. 399 ГК).

Следует обратить внимание на то, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (части первая и вторая пункта 4 ст. 399 ГК Республики Беларусь).

Если сторона, заключившая предварительный договор продажи недвижимости (купли - продажи) (далее - договор купли - продажи), уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке, что предусмотрено в пункте 5 ст. 399 ГК и конкретизировано в пункте 4 ст. 415 данного Кодекса. Так, в силу пункта 4 ст. 415 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Вместе с тем, законодатель в пункте 6 ст. 399 ГК определил, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Так как в предварительном договоре отчуждения объекта недвижимого имущества будут содержаться условия основного договора, то есть договора купли - продажи и обязательства сторон по его заключению в будущем, то основанием для возникновения, перехода либо прекращения прав, ограничений (обременений) прав на объект недвижимости предварительный договор являться не будет. Следовательно, государственной регистрации предварительный договор не подлежит.

Необходимо учитывать, что основной договор купли - продажи жилья должен отвечать следующим требованиям:

- быть составленным в письменной форме в виде единого документа;

- в договоре должны быть указаны полные сведения о продавце и покупателе, основанные на документах, удостоверяющих их личность или сведения о юридическом лице, участвующем в этом договоре;

- требуется, чтобы договор был подписан сторонами, заключающими его;

- договор необходимо удостоверить в порядке, установленном законодательством, то есть нотариусом или регистратором организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- согласно ст. 525 ГК в данном договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить продаваемое жилье, подлежащее передаче покупателю по договору купли - продажи, в том числе данные, определяющие расположение этого жилья на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, например при продаже квартиры в многоквартирном жилом доме указывается адрес места нахождения жилого помещения - улица, дом, квартира, инвентарный номер квартиры. При продаже частного жилого дома указывается, что жилой дом расположен на земельном участке с соответствующим кадастровым номером, предоставленном на определенном праве (собственности, пожизненного наследуемого владения и т.п.);

- в соответствии со ст. 526 ГК Республики Беларусь договор должен содержать цену продаваемого объекта недвижимого имущества в жилищной сфере. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене объекта жилой недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

- на основании пункта 1 ст. 529 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Однако если такие лица отсутствуют, то в договоре указывается, что лиц, сохраняющих в соответствии с законодательством право пользования отчуждаемым жилым домом, частью жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты, не имеется;

- содержать другие условия, вытекающие из законодательства и относящиеся к данным договорам.

При заключении договора на отчуждение жилой недвижимости путем ее купли - продажи должно быть соблюдено условие о даче согласия управления (отдела) образования районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе - в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей (часть первая пункта 2 ст. 75 ЖК Республики Беларусь, пункты 3,4 Инструкции о порядке взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семей собственников жилых помещений, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилых помещений, закрепленных за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 мая 2013 г. № 376 «О порядке взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений»).

Сторонами договора купли - продажи недвижимости в жилищной сфере являются продавец и покупатель. Продавцом может быть юридическое лицо, но при условии, что в квартире, доме никто не зарегистрирован и не проживает.

Продавцом может являться собственник жилого помещения - гражданин, но при этом на куплю - продажу жилья, принадлежащего ему на праве собственности он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, а также соответствующее согласие, о чем было указано ранее, от органа опеки и попечительства на отчуждение жилья, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние граждане, на предмет того, что они воспитываются, в частности, в семье, не находящейся в социально опасном положении.

Продавцами могут быть организации, которым в установленном законодательством порядке предоставлено право отчуждения жилья, построенного для продажи.

В качестве покупателей объектов недвижимого имущества в жилищной сфере могут выступать юридические лица, граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства.

Следует обратить внимание на то, что в договоре купли - продажи жилой недвижимости следует указать, что продавец удостоверяет сведение о том, что до подписания договора отчуждаемый объект недвижимого имущества никому не продан, не подарен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц.

Стороны в договоре должны определить, кто из них будет подавать заявление о государственной регистрации договора и основанного на нем права в соответствующую организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Указанная регистрация производится в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения жилого помещения. Соответствующие правила по этому поводу закреплены в пункте 1 ст. 522 ГК Республики Беларусь, пункте 1 ст. 5, пункте 1 ст. 14 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

В договоре купли - продажи сторонам необходимо указать о согласовании вопросов, связанных с расчетами по оплате за потребляемую энергию и иным платежам в отношении отчуждаемого жилья и отсутствием в этой связи взаимных претензий.

Договор должен также содержать сведения о порядке расчета покупателя с продавцом, например, - «Покупатель произвел расчет с Продавцом до подписания настоящего договора» или «Продавец получит от Покупателя денежные средства путем их зачисления на счет Продавца, открытый в филиале №…АСБ «Беларусбанк», не позднее…» (дата и год указываются прописью).

В ст. 527 ГК определен порядок передачи недвижимости, который в равной мере относится и к договорным отношениям по купле - продаже жилья.

Так, передача жилья продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость в жилищной сфере покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о такой передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи жилой недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с пунктом 2 ст. 529 ГК Республики Беларусь договор купли - продажи жилья подлежит государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор составляется в трех экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы, если удостоверение этого договора осуществлялось нотариусом либо у регистратора организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, когда удостоверение договора производилось регистратором, второй экземпляр договора выдается покупателю, третий - продавцу.