Жилье как объект права собственности и других вещных прав

Тема 6. Жилищные правоотношения

Управляемая самостоятельная работа-2 часа (1 группа - 30.03.2018 г.; 2 группа – 28.03.2018 г.; 3 группа - 28.03.2018 г.; 4 группа - 30.03.2018 г.)

Материал для самостоятельного изучения

Вопросы:

1. Жилье как объект права собственности и других вещных прав.

2. Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда.

3. Договор найма жилого помещения частного жилищного фондаграждан.

4. Договор аренды жилого помещения частного жилищного фондаграждан.

5. Безвозмездное владение и пользование жилым помещением.

6. Договор купли - продажи жилых помещений: основные особенности.

7. Договор дарения жилого помещения.

8. Договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением.

9. Договор доверительного управления жилым домом, квартирой.

10. Объекты сделок и ограничения по отчуждению и ипотеке жилых помещений и реализация иных прав по отчуждению и ипотеке жилых помещений.

Жилье как объект права собственности и других вещных прав

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности и других вещных прав. При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 14 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. № 428 - З (далее - ЖК), жилое помещение - это предназначенное для проживания граждан помещение, отапливаемое, имеющее естественное освещение и соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Следует обратить внимание на то, что согласно пункту 1 ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218 - З (далее - ГК), собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Предназначенность помещения для жилищных целей как изначально предусмотренная функция закреплена в пункте 1 ст. 14 ЖК и части первой пункта 2 ст. 272 ГК Республики Беларусь. В данном случае законодатель не делает акцента на постоянное проживание в конкретном жилом помещении, что вполне логично, поскольку проживать в жилом помещении граждане, обладая конституционным правом на свободу передвижения, могут как постоянно, так и временно.

Использование жилого помещения не по назначению, в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений, допускается только после перевода этого помещения в нежилое, за исключением случаев, предусмотренных в частях второй и четвертой пункта 2 ст. 14 ЖК, в силу которых:

- жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь;

- использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Вместе с тем, в части третьей пункта 2 ст. 14 ЖК указано, что использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется в соответствии с ЖК с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений. В свою очередь необходимо иметь ввиду, что порядок пользования жилыми помещениями, содержания жилых, подсобных и вспомогательных помещений, общего имущества в жилых домах государственного и частного жилищных фондов (за исключением помещений в общежитиях и специальных жилых помещений) определен в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 мая 2013 г. № 399. Тем не менее из части третьей пункта 2 ст. 14 ЖК Республики Беларусь нельзя сделать вывод о наличии или отсутствии необходимости перевода жилого помещения в нежилое при осуществлении указанных видов деятельности.

В то же время в абзаце втором части первой пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 9 октября 2017 г. № 365 «О развитии агроэкотуризма» определено, что деятельность по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма вправе осуществлять физические лица, постоянно проживающие в одноквартирном или блокированном жилом доме, в том числе квартире в блокированном жилом доме (далее, если не указано иное,- жилой дом) - (Для целей настоящего Указа под физическими лицами, постоянно проживающими в жилом доме, следует понимать физических лиц, зарегистрированных по месту жительства или по месту пребывания в этом жилом доме), - в сельской местности, малых городских поселениях, производящие сельскохозяйственную продукцию на земельных участках, предоставленных для строительства и (или) обслуживания жилого дома, или ведущие личное подсобное хозяйство на земельных участках, предоставленных для этих целей.

Деятельность названных физических лиц по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, не является предпринимательской (часть вторая пункта 1 названного Указа Президента Республики Беларусь).

Таким образом, Указ Президента Республики Беларусь от 9 октября 2017 г. № 365 «О развитии агроэкотуризма» не предусматривает перевода жилого помещения в нежилое при осуществлении деятельности в сфере агроэкотуризма.

В данном случае представляется, что здесь отсутствует коллизия правовых норм, поскольку названный Указ Президента Республики Беларусь является законодательным актом, имеющим специальную направленность, а по общему правилу специальная норма или специальный нормативный правовой акт имеют приоритет над другими нормами, носящими общий характер, если в законодательных и иных нормативных правовых актах, не установлено иное.

В части второй пункта 2 ст. 272 ГК предусмотрено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи отдельно или вместе с семьей.

Законом определено (пункт 3 ст. 272 ГК), что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Собственникам жилых помещений в силу части третьей пункта 2 ст. 272 ГК предоставлено право сдавать указанные помещения по договору. В частности, согласно абзацу второму ст. 22 ЖК Республики Беларусь основаниями для возникновения прав и обязанностей граждан и организаций в области жилищных отношений являются договора и иные сделки, предусмотренные законодательством, а также договора и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством, но не противоречащие ему. Данная норма свидетельствует о том, что собственнику жилого помещения предоставлено законом право вступать в любые сделки в отношении принадлежащего ему жилья, не противоречащие законодательству (например, купля - продажа, обмен, сдача жилых помещений внаем и др.).

Вместе с тем, следует обратить внимание на то, что для проживания граждан используются жилые дома как капитальное строение (здание, сооружение), половину или более половины общей площади которых составляет площадь жилых помещений (пункт 21 ст. 1 ЖК). Поскольку большинство граждан проживают в квартирах, расположенных в многоквартирных жилых домах, то необходимо иметь ввиду, что термин «квартира» в пункте 26 ст. 1 названного Кодекса определен как изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат и подсобных помещений и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории.

В ЖК Республики Беларусь установлено, что для проживания граждан может использоваться блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории (пункт 2 ст. 1 ЖК).

В законе также содержится определение термину «многоквартирный жилой дом», под которым понимается жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения (пункт 29 ст. 1 ЖК Республики Беларусь).

Граждане могут проживать кроме того в одноквартирном жилом доме, состоящем из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории (пункт 35 ст. 1 ЖК).

Внутри квартиры или жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) располагаются жилые комнаты.

Вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и другие помещения, расположенные внутри блокированного либо многоквартирного жилого дома вне квартир и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома, являются вспомогательными помещениями.

Гражданам в связи с работой или учебой могут предоставляться для проживания жилые помещения в общежитии, представляющие в силу пункта 15 ст. 1 ЖК Республики Беларусь полностью жилое помещение либо его часть, предоставляемые гражданам на условиях договора найма жилого помещения в общежитии.

Жилые дома, квартиры и нежилые помещения в блокированном или многоквартирных жилых домах, а также капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на придомовой территории относятся к объектам недвижимого имущества. Вместе с тем, непосредственно жилищный фонд составляет совокупность жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

В свою очередь государственный жилищный фонд включает в себя:

- республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

- коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц) (пункт 2 ст. 10 ЖК Республики Беларусь).

В соответствии с пунктом 3 ст. 10 ЖК государственный жилищный фонд включает жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций, в том числе следующие виды жилых помещений:

- социального пользования;

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

- специальные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения коммерческого использования;

- другие жилые помещения. Относительно других жилых помещений необходимо обратить внимание на то, что к ним относятся освобождаемые жилые помещения не отнесенные к указанным видам жилых помещений, а также жилые помещения государственного жилищного фонда, не приватизированные гражданами.

В связи со вступлением в силу с 1 апреля 2014 года Указа Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563), а также ввиду завершения поэтапного включения ряда жилых помещений государственного жилищного фонда в фонд жилых помещений коммерческого использования структура государственного жилищного фонда была изменена и включает в настоящий момент согласно части первой подпункта 1.1 пункта 1 Указа № 563 всего четыре вида жилых помещений - это жилые помещения социального пользования; жилые помещения в общежитиях; специальные жилые помещения; жилые помещения коммерческого использования. К тому же следует учитывать, что перечисленные виды жилых помещений, составляющих государственный жилищный фонд, находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций.

Жилые помещения, включенные в государственный жилищный фонд в соответствии с подпунктом 1.2 пункта 1 Указа № 563 не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, предоставлению по договору поднайма, если иное не определено Президентом Республики Беларусь. Кроме того, с 1 июля 2016 г. отношения поднайма в государственном жилищном фонде прекращены (подпункт 2.6 пункта 2 Указа № 563).

Следовательно, можно говорить о том, что глава 12 ЖК Республики Беларусь (ст. 77 - 83), определяющая порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда фактически не действует. В то же время нельзя исключить возможность обмена жилых помещений частного жилищного фонда, хотя такие сделки навряд ли в настоящий момент имеют массовый характер.

Жилые помещения государственного жилищного фонда могут находиться в безвозмездном пользовании организаций негосударственной формы собственности, созданных в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, преобразования государственных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, а также и в иных случаях, установленных Президентом Республики Беларусь (часть вторая подпункта 1.1 пункта 1 Указа № 563).

Жилые помещения коммерческого использования могут передаваться в порядке исключения в собственность граждан по решению Президента Республики Беларусь, если иной порядок не определен Президентом Республики Беларусь

Государственные органы, другие государственные организации, организации негосударственной формы собственности, доли (акции) в уставных фондах которых находятся в государственной собственности, имеющие право повторного предоставления освобождаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, в пятнадцатидневный срок со дня получения в соответствии с пунктом 2 статьи 103 Жилищного кодекса Республики Беларусь уведомления местного исполнительного и распорядительного органа об освобождении жилых помещений обязаны уведомить его о намерении реализовать право повторного предоставления освобождаемых жилых помещений государственного жилищного фонда.

Целесообразно обратить внимание на то, что в силу части третьей подпункта 2.4 пункта 2 Указа № 563 до 1 июля 2016 г. наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим жилым помещением, имели право обратиться с заявлением о приватизации занимаемых жилых помещений в соответствии с законодательством.

Следовательно, исходя из сказанного, можно сделать вывод, что реализовать свое право на приватизацию жилья до 1 июля 2016 г. могли лица, названные в рассмотренной норме Указа № 563.

Нельзя также не отметить, что согласно части четвертой подпункта 2.4 пункта 2 Указа № 563 граждане, проживающие в жилых помещениях, являвшихся служебными и включенных в установленном порядке в состав жилых помещений коммерческого использования, и имевшие на 31 марта 2014 г. право на приобретение этих жилых помещений в собственность, могли воспользоваться указанным правом, «в порядке, установленном законодательством, действовавшим до вступления в силу настоящего Указа, до 1 июля 2016 г.».

Поскольку ЖК Республики Беларусь относится к числу основополагающих нормативных правовых актов в области регулирования жилищных отношений и отношений тесно связанных с ними, что вытекает из пункта 1 ст. 2 этого Кодекса, возникает вопрос по поводу того, положения указанного Кодекса или законодательных актов Президента Республики Беларусь следует, в частности, применять при решении вопросов, связанных с жилыми помещениями, относящимися к государственному жилищному фонду.

Разъяснение по этому поводу содержится в части третьей ст. 137 Конституции Республики Беларусь и части третьей ст. 10 Закона Республики Беларусь от 10 января 2000 г. № 361 - З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь», в соответствии с которыми, в случае расхождения декрета или указа с законом закон имеет верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом.

Так как полномочия на принятие Указа № 563 ЖК Республики Беларусь предоставлены не были, то в той части, в которой вопросы, касающиеся формирования состава государственного жилья изложены в данном законодательном акте Главы государства по - иному, чем в ЖК Республики Беларусь, то следует применять в таких случаях нормы этого Указа Президента Республики Беларусь.

Частный жилищный фонд включает в себя:

- жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан;

- жилищный фонд организаций негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собственности организаций негосударственной формы собственности (пункт 4 ст. 10 ЖК).

Таким образом, можно сказать о том, что собственниками жилых помещений частного жилищного фонда могут являться граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, коммерческие и некоммерческие организации негосударственной формы собственности.

В пункте 5 ст. 10 ЖК Республики Беларусь определено, что жилые помещения включаются в состав государственного или частного жилищного фондов после их государственной регистрации в порядке, установленном законодательством.

Законодатель установил (пункт 6 ст. 10 ЖК), что жилые помещения исключаются из состава государственного или частного жилищных фондов в случае перевода жилых помещений в нежилые, уничтожения жилого помещения и в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В ЖК Республики Беларусь указано, а это получило закрепление в пункте 7 ст. 10, что в состав жилищного фонда не включаются:

- дачные и садовые дома;

- номера в санаториях, профилакториях, домах отдыха, кемпингах, гостиницах;

- помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством;

- передвижные объекты (вагоны, палатки и т.п.);

- самовольно построенные объекты независимо от факта их использования для проживания;

- помещения исправительных учреждений, арестных домов, мест содержания под стражей и иные подобные помещения.

Учитывая изложенное можно отметить, что жилые помещения представляют большую значимость для граждан, организаций и государства в целом, поскольку они являются теми объектами недвижимого имущества, которые дают возможность использовать их не только исключительно для проживания граждан, но и также совершать с этими объектами различные действия, предусмотренные законодательством. В этой связи представляется необходимым обратить внимание на то, что в ст. 23 ЖК Республики Беларусь в качестве оснований для возникновения права владения и пользования жилым помещением названы:

- право собственности; членство в организации застройщиков;

- договор найма или поднайма жилого помещения;

- завещательный отказ;

- договор пожизненного содержания с иждивением;

- письменное соглашение о признании членом семьи и иные основания, предусмотренные данным Кодексом и иными законодательными актами.

Соответственно законодатель определил примерный перечень оснований для возникновения права владения и пользования жилыми помещениями, предусмотрев, что эти основания могут быть расширены как в нормах ЖК, при внесении изменений и дополнений в него, так и в других законодательных актах, например, декретах и указах Президента Республики Беларусь.

Завершая рассмотрение данного вопроса лекции необходимо обратить внимание на источники правового регулирования отношений в жилищной сфере, к которым, в частности, относятся

- Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218 - З. При этом следует учитывать, что порядок купли-продажи, мены, дарения, иных сделок по отчуждению частного жилищного фонда, их ипотека регулируется главой 18 ГК (ст. 272 - 275¹) - «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» нормами, содержащимися в разделе IV «Отдельные виды обязательств» ГК, применительно к отдельным видам гражданско-правовых договоров, предметом которых являются жилые помещения, главами 11, 12 ЖК, а также нормами Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. № 345-З «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке). Вместе с тем, в главе 18 ГК определены общие нормы, регламентирующие право собственности и другие вещные права на жилые помещения;

- ЖК Республики Беларусь;

- Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» и утвержденное им Положение об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда;

- Указ Президента Республики Беларусь от 17 ноября 2014 г. № 535 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563»;

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497», которым утверждены формы: договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан; договора аренды (субаренды) нежилых помещений; договора аренды жилого помещения частного жилищного фонда граждан; договора аренды (субаренды) машино-места;

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 5 апреля 2013 г. № 269 «Об утверждении Положения об общежитиях и типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь»;

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19 марта 2013 г. № 193 «Об утверждении типовых договоров найма и поднайма жилого помещения государственного жилищного фонда, внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12 сентября 2006 г. № 1191 и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь». Данная форма типового договора, является основанием для предоставления права владения и пользования жилым помещением социального пользования государственного жилищного фонда (пункт 1 ст. 114 ЖК Республики Беларусь). Порядок предоставления жилых помещений социального пользования регулируется нормами главы 3 (пункты 52 - 73) Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» ) (далее – Указ № 563);

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 24 сентября 2008 г. № 1408 «О специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда». Этим постановлением утверждены: Положение о специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда; Положение о порядке, особенностях и основаниях предоставления гражданам специальных жилых помещений государственного жилищного фонда в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, домах-интернатах для детей-инвалидов, специальных домах для ветеранов, престарелых и инвалидов; типовой договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда; типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций.

- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2014 г. № 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования». Данным постановлением утверждены: Положение о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования; типовой договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда;

- другие нормативные правовые акты.