Складские помещения класса С

1. Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Обязательно.

2. Высота потолков от 4 м. Обязательно.

3. Пол − асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. Обязательно.

4. В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников. Желательно.

5. Ворота на нулевой отметке. Желательно.

6. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Желательно.

7. Система вентиляции. Желательно

8. Система отопления. Желательно.

9. Пожарная сигнализации и система пожаротушения. Желательно.

10. Офисные помещения при складе. Желательно.

11. Ж/д ветка. Желательно.

12. Пожарная сигнализации и система пожаротушения. Желательно.

13. Пандус для разгрузки автотранспорта. Желательно.

14. Охрана по периметру территории. Желательно.

15. Телекоммуникации. Желательно.

16. Наличие вспомогательных помещений при складе. Желательно.

Складские помещения класса D

1. Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары. Обязательно.

2. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Желательно.

3. Пожарная сигнализации и система пожаротушения. Желательно.

4. Система отопления. Желательно.

5. Система вентиляции. Желательно.

6. Офисные помещения при складе. Желательно.

7. Ж/д ветка. Желательно.

8. Телекоммуникации. Желательно.

9. Охрана по периметру территории. Желательно.

Приложение 3. Основные ценообразующие факторы

Объекты недвижимости административно-офисного назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

- расположение (удаленность) относительно центра города;

- расположение относительно основных транспортных магистралей города;

- окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2)конструктивные особенности объекта, в том числе:

- расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

- площадь объекта;

- наличие отдельного входа у объекта;

- планировка объекта;

- группа капитальности здания;

3) класс офиса[36];

4) текущее состояние объекта;

5) уровень отделки помещений;

6) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

7) прочие факторы, в том числе:

- наличие парковки;

- наличие охраны;

- обеспеченность телекоммуникациями;

- инфраструктура объекта;

- экологический фактор и др.

Объекты недвижимости торгового назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих факторов[37]:

- степень интенсивности ближайших человеко-потоков («бойкость места»): расположение относительно человеко-потоков (количество проходящих и проезжающих непосредственно вблизи объекта в определенный временной интервал (час, сутки и др.));

- расположение относительно центра города;

- расположение относительно основных транспортных магистралей города (удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта, жилого массива, от оживленных улиц, проспектов и др.);

- окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

- расположение объекта в здании или отдельно стоящее здание;

- расположение входа и окон;

- площадь объекта;

3) класс и состояние объекта;

4) наличие места для парковки и подъездных путей и др.

5) коэффициент застройки (для объектов − отдельно стоящих зданий).

Объекты недвижимости производственно-складского назначения:

1) местоположение объекта с учетом следующих подфакторов:

- близость к основным трассам; близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям;

- удобство подъезда;

- окружение объекта (район преимущественно жилой застройки; бизнес-зона; промышленная зона и др.);

2) конструктивные особенности объекта, в том числе:

- расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж) либо идентификация его в качестве отдельно стоящего здания;

- площадь объекта;

- соответствие конструктивных решений объекта, включая коммуникации, современным требованиям к подобным объектам, в том числе:

§ наличие регулируемого режима влажности и температуры;

§ наличие погрузочных эстакад и доков;

§ наличие грузового лифта;

§ этажность объекта (если объект представляет собой отдельно стоящее здание);

§ наличие функционирующей системы спринклерного пожаротушения;

3) соотношение площади застройки объекта производственно-складской недвижимости и общей площади земельного участка объекта;

4) коэффициент застройки (для объектов- отдельно стоящих зданий);

5) прочие факторы, в том числе:

- наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта;

- наличие охраны и др.

Земельные участки

1) местоположение объекта с учетом подфакторов, характерных для объектов недвижимости предполагаемой застройки земельного участка:

2) физические характеристики, в том числе:

- рельеф;

- площадь;

- конфигурация и др.;

3) права на земельный участок;

4) целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

5) права иных лиц на земельный участок;

6) коэффициент застройки (для частично застроенных земельных участков);

7) прочие факторы, в том числе:

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.);

- экологический фактор и др.

Приложение 4. Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке

Источник информации: «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке»; опубликованы в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению федеральным имуществом РФ; адрес в сети Интернет: http://www-new.rosim.ru/rosim/base/04Ocenka.htm/Oshibki.htm).

Типы ошибок

Отсутствие источника информации по данным, участвующим в оценке.

Отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке.

Нарушение причинно-следственных связей (из одного не следует другое).

Противоречия в отчете.

Ошибочная методология.

Арифметические ошибки.

Нарушение формальных требований.

Ошибки по разделам

Постановка задания на оценку

Вид стоимости не соответствует целям и задачам оценки (например, использование инвестиционной стоимости для определения начальной цены на аукционе)

Отсутствует обоснование выбора вида стоимости (например, ликвидационная или утилизационная стоимость).

Описание объекта оценки

Не указано, какой вид права на земельный участок оценивается.

В качестве оцениваемого права на недвижимость ошибочно зафиксировано право хозяйственного ведения.

Не указаны основные технические характеристики объекта оценки: общая площадь, строительный объем, строительная готовность и т.д.

Отсутствует источник информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки.

Отсутствует обоснование принятия в качестве оцениваемой площади земельного участка − площади застройки здания.

Отсутствует описание местоположения объекта оценки.

Отсутствует описание технического состояния конструктивных элементов объекта оценки.

Не описаны обременения на объект оценки.